Przejście do głównej strony serwisu ePorady24.pl >>

Drukuj

Opublikowane: 07.05.2015

Autor: Małgorzata Rybarczyk

Czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu

Sprawa o zniesienie współwłasności trwa od kilkunastu lat, ja mam pół mieszkania notarialnie po babci, o drugie pół toczy się sprawa na podstawie zapisów testamentowych, które dziadek sporządził na rzecz mojej babci, a które przeciwnicy procesowi starają się obalić. Ja mieszkam w mieszkaniu nieprzerwanie i teraz po latach strona przeciwna domaga się czynszu za korzystanie z mieszkania bez ich zgody. Czy mają takie prawo i za ile lat wstecz?

 

Bez wątpienia jest Pan niepodważalnym i jedynym właścicielem tej części mieszkania, którą nabył Pan po babci. Niestety nie można tego samego powiedzieć o tej części mieszkania, co do której nadal, od lat toczy się postępowanie spadkowe. Do chwili gdy spadek po dziadku nie zostanie nabyty i podzielony w sposób prawomocny, własność majątku spadkowego pozostawionego przez dziadka stanowi współwłasność wszystkich spadkobierców. Wynika to z treści art. 1035 Kodeksu cywilnego stanowiącego, iż: „Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.”

 

Oznacza to, iż do chwili dokonania działu spadku jest Pan współwłaścicielem mieszkania z innymi ewentualnymi spadkobiercami dziadka. Tym samym w opisywanej sytuacji zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, a zwłaszcza art. 206 tego kodeksu mówiący „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Jak wynika z powyższego przepisu, każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy, tak długo jak nie narusza to praw pozostałych współwłaścicieli. Gdy sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami; granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 K.c., narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam, w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli, działa bezprawnie (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r. III CZP 9/2006 OSNC 2007/3 poz. 37). W przypadku zaś gdy korzystanie z rzeczy wspólnej przez jednego z właścicieli narusza art. 206 K.c., każdy ze współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 K.c. Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w najnowszej uchwale Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 marca 2013 r. w sprawie III CZP 88/2012.

 

Mam wątpliwości, czy na pewno Pańskie zamieszkiwanie w lokalu narusza prawa spadkobierców. Jeżeli nie ma fizycznej możliwości podziału lokalu w taki sposób, by inni spadkobiercy mogli z niego korzystać i dodatkowo nie mają oni swobodnego dostępu do lokalu, to owszem – wyłączne korzystanie z lokalu przez Pana narusza ich prawa. A w takiej sytuacji mogą dochodzić roszczeń pieniężnych na drodze sądowej. Ale okoliczność, czy faktycznie naruszone jest prawo pozostałych współwłaścicieli winien zbadać i ocenić sąd. Jeżeli więc pozostali spadkobiercy wystosują do Pana pismo z żądaniem zapłaty za korzystanie z części lokalu, odmówiłabym zapłaty i zaczekała na decyzję sądu w tej materii.

 

Roszczenie o wynagrodzenie przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 K.c., czyli o tzw. wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – lokalu mieszkalnego, łączy w sobie pierwiastki roszczenia odszkodowawczego (może zmierzać do zwrócenia kosztów, jakie właściciel poniósł w związku z tym, że był zmuszony do korzystania z cudzej rzeczy lub do kompensaty utraconych korzyści, jakie by uzyskał, gdyby rzecz wynajął) oraz roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia (może zmierzać do wydania korzyści uzyskanych przez posiadacza w wyniku bezprawnego korzystania). Jednakże zarówno dochodzenie roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, jak i wysokość wynagrodzenia nie zależą od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. Według stanowiska piśmiennictwa i orzecznictwa o wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – zasada prawna – z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/844, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1998 r. III CZP 62/97 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2004 r. IV CK 273/2003).

 

Co do okresu przedawnienia roszczeń pozostałych współwłaścicieli to powołać należy tutaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2012 roku w sprawie sygn. akt: IV CSK 303/12, który po wielu latach odmiennej praktyki stwierdził, iż okres przedawnienia roszczeń z tytuły bezumownego korzystania z lokalu wynosi 3 lata. Sąd Najwyższy przyjął, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie jest świadczeniem okresowym i jako takie podlega trzyletniemu przedawnieniu. Podstawą do twierdzenia, że odszkodowanie w tym przypadku jest świadczeniem okresowym jest ustawa o ochronie praw lokatorów. Ustawa ta nakazuje lokatorowi uiszczać odszkodowanie comiesięcznie aż do czasu opróżnienia lokalu.

 

Skoro nie jest Pan właścicielem całego lokalu, założyłam, że można podnosić, iż za część sporną winien Pan uiszczać czynsz i z tego powodu odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu winno być liczone z 3-letnim okresem przedawnienia. Uważam, że warto spróbować tej linii obrony, bo jeśli sąd podzieli taką argumentację, to sporo Pan zaoszczędzi.

 

Dodać jednak muszę, że w naszym systemie prawnym orzeczenia sądów nie stanowią prawa i nie muszą być stosowane przez inne sądy. Przytoczone przeze mnie orzeczenie jest „nowością” i to bardzo korzystną dla Pana. Dlatego uważam, iż w przypadku roszczeń krewnych powinien Pan powoływać się właśnie na nie, bowiem jest zdecydowanie korzystniejsze dla Pana i ograniczy wysokość odszkodowania.

 

Pańscy przeciwnicy mają bardzo realne szanse, by sąd uznał ich roszczenia. Bezsprzeczne jest, iż w toku postępowania o nabycie spadku uznani zostali za spadkobierców. Tym samym są oni współwłaścicielami całej masy spadkowej wraz z Panem. To, że do tej chwili nie dokonali Państwo skutecznego zniesienia współwłasności i podziału majątku spadkowego, nie wywiera żadnego wpływu na kwestie roszczeń.

 

Trzyletni okres stanowi dla Pana sposób na obronę i próbę ucieczki przed zapłatą spadkobiercom dochodzonej kwoty za okres lat 10. Podstawą do dochodzenia roszczeń jest artykuł 118 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim przedawnienie roszczeń z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy następuje z zachowaniem terminów ogólnych, a więc wynosi 10 lat [Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. (art. 118 K.c.)].

 

Proszę pamiętać, iż każdy ze współspadkobierców jest jednocześnie uprawniony i zobowiązany do współdziałania w zarządzie majątkiem spadkowym (art. 200 K.c.), a co za tym idzie – krewni winni ponosić wraz z Panem koszty utrzymania tej połowy mieszkania, która podlega dziedziczeniu.

Drukuj

 

Tekst wydrukowany z serwisu www.ePorady24.pl