Umowa najmu podpisana przez jednego współwłaściciela

Problem pani Renaty dotyczył domu jednorodzinnego należącego do trzech współwłaścicieli w udziałach po 1/3. Jeden ze współwłaścicieli, mieszkający na parterze, podpisał umowę najmu piętra domu bez udziału pozostałych właścicieli. Pojawiły się więc dwa podstawowe pytania: czy taka umowa jest ważna oraz czy po śmierci współwłaściciela, który ją podpisał, nadal wiąże pozostałych.

Druga wątpliwość dotyczyła sposobu podejmowania decyzji w domu, który składa się z dwóch niezależnych mieszkań, lecz nie został formalnie podzielony pomiędzy współwłaścicieli. W praktyce trzeba odróżnić zwykły zarząd rzeczą wspólną, czynności przekraczające zwykły zarząd oraz ewentualny podział nieruchomości do korzystania.

Wynajęcie lokalu należącego do kilku współwłaścicieli

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd bierze wtedy pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Natomiast zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów, o czym przesądza art. 204 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że przy trzech osobach mających po 1/3 udziału dwóch współwłaścicieli tworzy większość 2/3. Jeden współwłaściciel mający 1/3 udziału większości nie ma.

Czy najem to zwykły zarząd, czy czynność przekraczająca zwykły zarząd?

W praktyce zawarcie umowy najmu lokalu albo części nieruchomości często kwalifikuje się jako czynność zwykłego zarządu, zwłaszcza gdy chodzi o typowe korzystanie z rzeczy, pobieranie pożytków i bieżące gospodarowanie nieruchomością. Potwierdza to utrwalone podejście orzecznictwa, w którym za czynności zwykłego zarządu uznawano między innymi zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszu czy bieżące administrowanie nieruchomością.

Nie jest to jednak zasada automatyczna. Długoterminowy najem całej nieruchomości, najem znacznie ograniczający prawa pozostałych współwłaścicieli, najem na nietypowych warunkach albo umowa połączona z istotną przebudową lub zmianą sposobu korzystania z nieruchomości może zostać uznana za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Wtedy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie sporu rozstrzygnięcie sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Przy zwykłym najmie części domu, takim jak wynajęcie wolnego piętra, kluczowe znaczenie ma więc nie tylko sam rodzaj umowy, ale także to, kto ją podpisał i czy dysponował wymaganą większością udziałów.

Ważność umowy podpisanej przez jednego współwłaściciela

Jeżeli umowę najmu podpisał tylko jeden współwłaściciel mający 1/3 udziału i nie miał zgody pozostałych współwłaścicieli, to co do zasady nie spełnił wymogu z art. 201 Kodeksu cywilnego. Nie miał bowiem większości udziałów potrzebnej do czynności zwykłego zarządu.

W takim przypadku pozostali współwłaściciele mogą kwestionować skuteczność umowy wobec nich. W praktyce najemca może jednak próbować bronić się twierdzeniem, że pozostali właściciele zaakceptowali najem w sposób dorozumiany, na przykład wiedzieli o zawartej umowie, nie sprzeciwiali się korzystaniu z lokalu, pobierali część czynszu albo rozliczali wydatki związane z najmem. Jeżeli umowa już funkcjonuje i spór dotyczy jej zakończenia, osobno wyjaśniamy zasady wypowiedzenia najmu przy współwłasności nieruchomości.

Dlatego w konkretnej sprawie należy ustalić, czy pozostali współwłaściciele rzeczywiście nie wyrazili zgody, czy tylko nie podpisali samego dokumentu. Zgoda na czynność zwykłego zarządu może wynikać niekiedy z zachowania współwłaścicieli, ale musi być możliwa do wykazania.

Co się dzieje po śmierci współwłaściciela, który podpisał umowę?

Śmierć współwłaściciela, który podpisał umowę najmu, sama przez się nie powoduje automatycznego wygaśnięcia najmu. Jeżeli umowa była ważnie i skutecznie zawarta, prawa i obowiązki wynajmującego co do zasady przechodzą na jego spadkobierców w zakresie wynikającym z dziedziczenia.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy umowa od początku została zawarta bez wymaganej zgody współwłaścicieli. Wtedy zasadniczy problem nie polega na śmierci podpisującego, lecz na tym, czy umowa była skuteczna wobec pozostałych właścicieli już w chwili jej zawarcia albo czy została później przez nich potwierdzona wprost lub dorozumianie.

Jeżeli więc jeden współwłaściciel mający 1/3 udziału zawarł umowę bez zgody większości, a pozostali współwłaściciele najmu nie akceptowali, śmierć tej osoby nie sprawia, że umowa nagle zaczyna wiązać pozostałych właścicieli. Najemca może mieć wtedy roszczenia przede wszystkim wobec osoby, z którą zawarł umowę, albo wobec jej spadkobierców, zależnie od okoliczności.

Pobieranie czynszu i rozliczenia między współwłaścicielami

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Oznacza to, że czynsz uzyskany z wynajmu wspólnej nieruchomości jest co do zasady przychodem wszystkich współwłaścicieli, proporcjonalnie do ich udziałów. Jeżeli jeden współwłaściciel pobiera cały czynsz, powinien rozliczyć się z pozostałymi, chyba że współwłaściciele zawarli ważne odmienne porozumienie, na przykład w ramach podziału rzeczy do korzystania.

Współwłaściciel może także podejmować czynności zachowawcze służące ochronie wspólnego prawa, o czym stanowi art. 209 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak swobody jednostronnego wynajmowania rzeczy wspólnej na własnych warunkach, gdy wymagana jest zgoda większości albo wszystkich współwłaścicieli.

Najem mieszkania we wspólnym domu

Jeżeli dom jest objęty współwłasnością ułamkową i nie ustanowiono odrębnej własności lokali, samo istnienie dwóch niezależnych mieszkań nie oznacza jeszcze, że każdy współwłaściciel może samodzielnie wynajmować wybraną część domu. Nadal stosuje się przepisy o współwłasności, w szczególności art. 199, 201, 204, 206 i 207 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Dopóki nie ma podziału do korzystania albo innego porozumienia, żaden współwłaściciel nie ma wyłącznego prawa do konkretnego piętra tylko dlatego, że faktycznie z niego korzysta albo uważa je za swoje.

Jeżeli jednak przez lata współwłaściciele korzystali z domu w określony sposób, na przykład jedna osoba zajmowała parter, druga piętro, a pozostali ten stan akceptowali, może powstać argument, że doszło do dorozumianego podziału nieruchomości do korzystania.

Podział rzeczy do korzystania, czyli quoad usum

Podział rzeczy do korzystania, nazywany podziałem quoad usum, nie znosi współwłasności i nie zmienia udziałów właścicielskich. Polega na tym, że współwłaściciele ustalają, która część rzeczy wspólnej będzie używana wyłącznie przez konkretnego współwłaściciela.

Taki podział może zostać zawarty na piśmie, ale w niektórych sytuacjach może wynikać także z długotrwałego, zgodnego i akceptowanego sposobu korzystania z nieruchomości. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 17/03, wskazał, że korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli w sposób wyłączny z określonych lokali we wspólnej nieruchomości, przy aprobowaniu tego stanu przez wszystkich współwłaścicieli, może być potraktowane jako dorozumiane złożenie oświadczeń woli składających się na umowę o podział rzeczy wspólnej do korzystania.

Jeżeli podział quoad usum istnieje, współwłaściciel korzystający wyłącznie z wydzielonej części może mieć szersze możliwości decydowania o tej części, a także pobierania pożytków z jej używania. Nadal trzeba jednak badać treść porozumienia, jego zakres oraz to, czy obejmowało prawo do oddania części nieruchomości w najem osobie trzeciej.

Kiedy potrzebna jest zgoda większości, a kiedy wszystkich?

Przy czynnościach zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów. Przy udziałach po 1/3 większość tworzą co najmniej dwaj współwłaściciele. Jeżeli zgody większości nie ma, każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jej brakuje, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Do czynności przekraczających zwykły zarząd mogą należeć w szczególności: sprzedaż nieruchomości, obciążenie jej hipoteką, istotna przebudowa, zmiana przeznaczenia nieruchomości, zawarcie szczególnie długiej albo gospodarczo doniosłej umowy najmu, a także ustanowienie podziału quoad usum, jeżeli ma trwale regulować sposób korzystania z nieruchomości.

Co może zrobić współwłaściciel, który nie zgadza się na najem?

Współwłaściciel, który nie zgadza się na najem zawarty bez wymaganej zgody, powinien przede wszystkim jasno zakomunikować sprzeciw pozostałym współwłaścicielom i najemcy. Warto zrobić to na piśmie, aby uniknąć późniejszego zarzutu milczącej akceptacji.

W zależności od sytuacji możliwe jest między innymi żądanie ustalenia bezskuteczności albo nieważności czynności, żądanie wydania nieruchomości, rozliczenie pobranego czynszu, dochodzenie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej albo wszczęcie postępowania o uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości. W niektórych przypadkach praktycznym rozwiązaniem jest także zniesienie współwłasności.

Nie ma jednego automatycznego środka prawnego dla każdej sprawy. Inaczej ocenia się najem krótkoterminowy wolnego pokoju, inaczej wynajęcie całego piętra, a jeszcze inaczej wieloletnią umowę obejmującą istotną część domu i wyłączającą pozostałych współwłaścicieli z korzystania.

FAQ

Podsumowanie

W sprawie opisanej przez panią Renatę współwłaściciel mający tylko 1/3 udziału co do zasady nie powinien samodzielnie zawierać umowy najmu części wspólnego domu bez zgody pozostałych. Jeżeli najem mieści się w zwykłym zarządzie, potrzebna jest zgoda większości udziałów, czyli przy udziałach po 1/3 zgoda co najmniej dwóch współwłaścicieli. Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd, konieczna jest zgoda wszystkich.

Nie można jednak pominąć okoliczności faktycznych. Znaczenie może mieć dorozumiana zgoda pozostałych współwłaścicieli, pobieranie czynszu, wcześniejszy sposób korzystania z domu oraz ewentualny podział quoad usum. Dlatego przed podważeniem umowy albo zawarciem nowej warto ustalić, jakie były realne uzgodnienia między współwłaścicielami i jak wyglądała dotychczasowa praktyka.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 199, 201, 204, 206, 207, 209, 659-661.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., sygn. akt III CZP 182/93.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1991 r., sygn. akt III CZP 76/90.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02.
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., sygn. akt III CKN 521/2001.
6. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 17/03.
7. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 czerwca 1993 r., sygn. akt ACr 400/93.