.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Umowa najmu podpisana przez jednego współwłaściciela

• Data: 22-04-2024 • Autor: Radca prawny Tomasz Krupiński

Wynajem lokalu przez jednego z współwłaścicieli domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem współwłasności kilku osób, stawia przed nami złożoną kwestię prawną dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną. W artykule omówiono ważność umowy najmu podpisanej wyłącznie przez jednego z właścicieli oraz zasady podejmowania decyzji w ramach współwłasności. Poruszono również temat konsekwencji śmierci współwłaściciela, który zawarł umowę najmu, a także zasady zarządzania nieruchomością, gdy nie ma jednoznacznego podziału między współwłaścicielami. Analiza prawna opiera się na przepisach Kodeksu cywilnego w szczególności dotyczących zarządu rzeczą wspólną oraz bazuje na konkretnym przykładzie sprawy pani Renaty.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Umowa najmu podpisana przez jednego współwłaściciela

Pytanie pani Renaty dotyczyło ważności umowy najmu lokalu – piętra w domu jednorodzinnym. Dom należał bowiem do trzech osób posiadających równe udziały po 1/3, natomiast umowę najmu podpisał tylko jeden ze współwłaścicieli, który mieszka w tym domu na parterze. Pani Renata zapytała, czy taka umowa, podpisana tylko przez jednego współwłaściciela. Czy w przypadku śmierci tego właśnie współwłaściciela przestaje obowiązywać pozostałych? Drugie pytanie dotyczyło tej samej współwłasności bez konkretnego podziału fizycznego, co do kogo należy. Pani Renata chciała wiedzieć, czy decyzje co do takiej współwłasności należy podejmować większością głosów (2/3), czy potrzebna jest zgoda wszystkich (100%). Dom, którego dotyczyła sprawa, składa się z 2 niezależnych mieszkań i jest położony na posesji z ogrodem.

Wynajęcie lokalu należącego do kilku współwłaścicieli

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Natomiast stosownie do art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Ważność umowy podpisanej przez jednego współwłaściciela

Istotą stosowania instytucji współwłasności jest ułożenie między współwłaścicielami wzajemnych stosunków, dotyczących zarządu rzeczą wspólną w taki sposób, aby mogli oni bezkonfliktowo wykonywać swoje uprawnienia. Podstawową rolę w kształtowaniu znaczenia tego pojęcia miało i ma do spełnienia orzecznictwo sądowe, a wśród tego orzecznictwa również, a może nawet przede wszystkim, to które powstało, zanim pojawił się wspomniany przepis art. 36 § 2 zd. 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego co do zarządu majątkiem wspólnym małżonków. Na podstawie orzecznictwa Sądu Najwyższego można wskazać istotne cechy tej instytucji, m.in.:

  1. zarząd majątkiem wspólnym to całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy (uchwała składu 7 sędziów SN z 25 marca 1994 r., sygn. akt III CZP 182/93);
  2. zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących majątku wspólnego, w tym także czynności, w wyniku których następuje zbycie przedmiotu stanowiącego składnik majątku wspólnego (uchwała składu 7 sędziów SN z 10 kwietnia 1991 r., sygn. akt III CZP 76/90);
  3. do czynności zwykłego zarządu należą między innymi: bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym, a gdy chodzi o nieruchomości miejskie – zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszu, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i przewodów wodociągowych na gruncie stanowiącym współwłasność (por. uchwałę SN z 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/2002).

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Czynności zwykłego zarządu

Jak zatem z tego wynika, wynajęcie nieruchomości (podpisanie umowy) byłoby czynnością zwykłego zarządu (różne są interpretacje w tym zakresie).

Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy (tak S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga, wyd. 4, Warszawa 2002, s. 253).

W podanym przypadku i tak nie ma to znaczenia, bowiem jeden ze współwłaścicieli nie posiada nawet połowy udziałów i nie mógłby z tą sprawą wystąpić do sądu.

Przez czynności zwykłego zarządu (art. 201 K.c.) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99).

Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów” (art. 204 K.c.).

Odpowiedź na pytanie pani Renaty jest więc negatywna: współwłaściciel posiadający 1/3 udziału w nieruchomości nie może samodzielnie zawrzeć umowy najmu, będzie ona bowiem nieważna i nie wywoła skutków prawnych. Przy czym upoważnienie sądowe zastępuje zgodę większości współwłaścicieli i wyłącza sankcję nieważności dokonanej czynności.

Pobieranie czynszu od najemcy lokalu

Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie pobierać czynsz najmu od najemcy, czyli wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej (czynność zwykłego zarządu). Oczywiście stanowić ono będzie przychód wspólny, stosownie do wielkości udziałów. Z takiego czynszu właściciel będzie musiał się rozliczyć z pozostałymi współwłaścicielami. Kwestie te reguluje art. 207 K.c., zgodnie z którym „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Jeden ze współwłaścicieli mógłby w takim wypadku wystąpić do sądu z powództwem o stwierdzenie nieważności zawartej umowy najmu. Sprawa nie jest jednak tak oczywista, bowiem jeżeli współwłaściciele wiedzą o najmie nieruchomości i pobierają z tego tytułu należną im część najmu, to najemca może stanąć na stanowisku, iż wyrazili zgodę na najem, przez to najem stał się skuteczny. Co do zasady jednak w tym wypadku umowa najmu, jako zawarta niezgodnie z art. 201 K.c., powinna być uznawana za nieważną.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Najem mieszkania we wspólnym domu

Analogiczna sytuacja występuje w przypadku domu będącego współwłasnością, w którym znajdują się dwa lokale i bez wyraźnego podziału domu przez współwłaścicieli. Także w tym przypadku mają zastosowanie przepisy dotyczące zarządu współwłasnością – m.in. art. 199 i 201 K.c.

Generalnie więc czynności zwykłego zarządu mogą być podejmowane większością współwłaścicieli liczoną według posiadanych udziałów. Niestety, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest już jednomyślność, a w razie jej braku należy wnieść sprawę do sądu.

Tutaj jednak mamy do czynienia z lokalami odrębnymi. Wprawdzie nie istnieje umowny (na piśmie) podział pomiędzy współwłaścicielami co do używania rzeczy, to jednak taki podział może wynikać z okoliczności. Przykładowo, jeżeli jeden ze współwłaścicieli zajmuje jeden lokal, zaś drugi lokal zajmowany jest przez drugiego (na zasadzie podziału do korzystania).

Zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 K.c.).

Podział rzeczy do korzystania – quoad usum

Jednak strony mogą dokonać podziału rzeczy do korzystania. Podział nieruchomości do korzystania (użytkowania), zwany też podziałem quoad usum, nie jest zniesieniem współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych, a wywołuje jedynie skutki prawne w sferze obligacyjnej. Podział ten polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Podział quoad usum nie może pozostawać w sprzeczności z ustawą lub z zasadami współżycia społecznego ani nie może prowadzić do obejścia ustawy. Jeżeli podziału takiego współwłaściciele dokonali w umowie, umowa, jak każda czynność prawna, podlega ocenie zgodnie z art. 58. Zgodę na podział quoad usum muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. W razie braku zgody pomiędzy współwłaścicielami, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 żądać ustanowienia podziału quoad usum przez sąd (por. postanowienie SN z 4 października 2002 r., sygn. akt III CKN 521/2001).

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 17/03, „korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli w sposób wyłączny z określonych lokali znajdujących się we wspólnej nieruchomości, przy aprobowaniu tego stanu przez wszystkich współwłaścicieli, stanowi zachowanie mogące zostać poczytane za dorozumiane złożenie oświadczeń woli składających się na umowę o podział rzeczy wspólnej do korzystania”.

Tak więc gdy uda się jednemu ze współwłaścicieli wykazać istnienie takiej umowy, nawet w formie dorozumianej, to w zakresie swojego posiadania pobiera pożytki i ponosi ciężary z wyłączeniem pozostałych. Również samodzielnie zarządza tą wyodrębnioną częścią.

W wyroku z 15 czerwca 1993 r., sygn. akt ACr 400/93, Sąd Apelacyjny w Gdańsku trafnie uznał, że „jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), to wówczas istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Jest tak dlatego, że umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż wynika to z art. 206 k.c., i postanowienia takiej umowy są wiążące”.

Reasumując, jeżeli sąd nie uzna umowy do używania, decyzje przy współwłasności podejmowane są na podstawie większości głosów (2/3) przy czynnościach dotyczących zakresu zwykłego zarządu, zaś przy czynnościach przekraczających taki zakres, zgoda ta musi być wyrażona przez wszystkich współwłaścicieli z uprawnieniami wniesienia sprawy do sądu, jakie przewidują art. 199 i 201 Kodeksu cywilnego.

Przykłady

Przykład 1 - Wspólny dom, jednostronna decyzja
Jan, Maria i Piotr są współwłaścicielami domu jednorodzinnego, który odziedziczyli po rodzicach. Każde z nich posiada 1/3 udziału w nieruchomości. Jan, który mieszka na parterze, postanowił wynająć nieużywane piętro bez konsultacji z Marią i Piotrem. Pomimo początkowego sukcesu w wynajmie, po śmierci Jana, Maria i Piotr stanęli przed dylematem ważności umowy najmu, którą Jan zawarł bez ich zgody.

 

Przykład 2 - Rodzeństwo i wspólna nieruchomość
Trzy siostry: Anna, Beata i Cecylia, współwłaścicielki domu wakacyjnego nad morzem, nie mogą dojść do porozumienia co do jego wynajmu. Anna i Beata chcą wynająć dom turystom w sezonie letnim, podczas gdy Cecylia sprzeciwia się, obawiając się zniszczeń. Bez jednomyślnej zgody wszystkich trzech sióstr, próby zawarcia umowy najmu przez Annę i Beatę napotykają na przeszkody prawne, prowadząc do konfliktu w rodzinie.

 

Przykład 3 - Inwestycja i wspólna decyzja
Krzysztof, Łukasz i Małgorzata są współwłaścicielami kamienicy w centrum miasta, którą chcą przekształcić w apartamenty do wynajęcia. Wymaga to jednak znacznych inwestycji w remont i modernizację. Krzysztof i Małgorzata są gotowi zainwestować, ale Łukasz nie chce uczestniczyć finansowo ani wyrażać zgody na takie działania. Bez zgody wszystkich trzech współwłaścicieli, projekt stoi w miejscu, co prowadzi do poszukiwania kompromisu lub decyzji sądowej umożliwiającej realizację inwestycji.

Podsumowanie

Zarządzanie nieruchomością wspólną wymaga jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak zawarcie umowy najmu. Artykuł podkreśla, że decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej, które nie uzyskają aprobaty wszystkich właścicieli, mogą być kwestionowane prawnie, co z kolei może prowadzić do komplikacji, w tym konieczności orzeczenia sądowego. Przykłady z życia wzięte ilustrują, jak różnorodne mogą być sytuacje związane z współwłasnością, podkreślając znaczenie współpracy i komunikacji między współwłaścicielami.

Oferta porad prawnych

Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną lub masz wątpliwości co do ważności umowy najmu, skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism, aby zapewnić Ci spokój i bezpieczeństwo prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., sygn. akt III CZP 182/93
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1991 r., sygn. akt III CZP 76/90
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/2002
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., sygn. akt III CKN 521/2001
7. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 17/03
8. Wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 czerwca 1993 r., sygn. akt ACr 400/93

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Tomasz Krupiński

Radca prawny, absolwent wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie (studia ukończył z wynikiem bardzo dobrym) oraz podyplomowych studiów z zakresu zarządzania projektami europejskimi. Radca prawny z siedmioletnim doświadczeniem zawodowym w obsłudze prawnej jednostek organizacyjnych oraz osób fizycznych. Specjalista z zakresu prawa rodzinnego oraz szeroko rozumianego prawa nieruchomości. Uczestnik programów ministerialnych dotyczących problematyki prawnorodzinnej. Od kilku lat doradza prawnie zarządom wspólnot mieszkaniowych oraz zarządcom nieruchomości. Posiada również uprawnienia zarządcy nieruchomości.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu