Umowa najmu podpisana przez jednego współwłaściciela

Pytanie pani Renaty dotyczyło ważności umowy najmu lokalu – piętra w domu jednorodzinnym. Dom należał bowiem do trzech osób posiadających równe udziały po 1/3, natomiast umowę najmu podpisał tylko jeden ze współwłaścicieli, który mieszka w tym domu na parterze. Pani Renata zapytała, czy taka umowa, podpisana tylko przez jednego współwłaściciela. Czy w przypadku śmierci tego właśnie współwłaściciela przestaje obowiązywać pozostałych? Drugie pytanie dotyczyło tej samej współwłasności bez konkretnego podziału fizycznego, co do kogo należy. Pani Renata chciała wiedzieć, czy decyzje co do takiej współwłasności należy podejmować większością głosów (2/3), czy potrzebna jest zgoda wszystkich (100%). Dom, którego dotyczyła sprawa, składa się z 2 niezależnych mieszkań i jest położony na posesji z ogrodem.

Wynajęcie lokalu należącego do kilku współwłaścicieli

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Natomiast stosownie do art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Ważność umowy podpisanej przez jednego współwłaściciela

Istotą stosowania instytucji współwłasności jest ułożenie między współwłaścicielami wzajemnych stosunków, dotyczących zarządu rzeczą wspólną w taki sposób, aby mogli oni bezkonfliktowo wykonywać swoje uprawnienia. Podstawową rolę w kształtowaniu znaczenia tego pojęcia miało i ma do spełnienia orzecznictwo sądowe, a wśród tego orzecznictwa również, a może nawet przede wszystkim, to które powstało, zanim pojawił się wspomniany przepis art. 36 § 2 zd. 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego co do zarządu majątkiem wspólnym małżonków. Na podstawie orzecznictwa Sądu Najwyższego można wskazać istotne cechy tej instytucji, m.in.:

1. zarząd majątkiem wspólnym to całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy (uchwała składu 7 sędziów SN z 25 marca 1994 r., sygn. akt III CZP 182/93);
2. zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących majątku wspólnego, w tym także czynności, w wyniku których następuje zbycie przedmiotu stanowiącego składnik majątku wspólnego (uchwała składu 7 sędziów SN z 10 kwietnia 1991 r., sygn. akt III CZP 76/90);
3. do czynności zwykłego zarządu należą między innymi: bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym, a gdy chodzi o nieruchomości miejskie – zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszu, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i przewodów wodociągowych na gruncie stanowiącym współwłasność (por. uchwałę SN z 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/2002).

Czynności zwykłego zarządu

Jak zatem z tego wynika, wynajęcie nieruchomości (podpisanie umowy) byłoby czynnością zwykłego zarządu (różne są interpretacje w tym zakresie).

Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy (tak S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga, wyd. 4, Warszawa 2002, s. 253).

W podanym przypadku i tak nie ma to znaczenia, bowiem jeden ze współwłaścicieli nie posiada nawet połowy udziałów i nie mógłby z tą sprawą wystąpić do sądu.

„Przez czynności zwykłego zarządu (art. 201 K.c.) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99).

„Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów” (art. 204 K.c.).

Odpowiedź na pytanie pani Renaty jest więc negatywna: współwłaściciel posiadający 1/3 udziału w nieruchomości nie może samodzielnie zawrzeć umowy najmu, będzie ona bowiem nieważna i nie wywoła skutków prawnych. Przy czym upoważnienie sądowe zastępuje zgodę większości współwłaścicieli i wyłącza sankcję nieważności dokonanej czynności.

Pobieranie czynszu od najemcy lokalu

Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie pobierać czynsz najmu od najemcy, czyli wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej (czynność zwykłego zarządu). Oczywiście stanowić ono będzie przychód wspólny, stosownie do wielkości udziałów. Z takiego czynszu właściciel będzie musiał się rozliczyć z pozostałymi współwłaścicielami. Kwestie te reguluje art. 207 K.c., zgodnie z którym „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Jeden ze współwłaścicieli mógłby w takim wypadku wystąpić do sądu z powództwem o stwierdzenie nieważności zawartej umowy najmu. Sprawa nie jest jednak tak oczywista, bowiem jeżeli współwłaściciele wiedzą o najmie nieruchomości i pobierają z tego tytułu należną im część najmu, to najemca może stanąć na stanowisku, iż wyrazili zgodę na najem, przez to najem stał się skuteczny. Co do zasady jednak w tym wypadku umowa najmu, jako zawarta niezgodnie z art. 201 K.c., powinna być uznawana za nieważną.

Najem mieszkania we wspólnym domu

Analogiczna sytuacja występuje w przypadku domu będącego współwłasnością, w którym znajdują się dwa lokale i bez wyraźnego podziału domu przez współwłaścicieli. Także w tym przypadku mają zastosowanie przepisy dotyczące zarządu współwłasnością – m.in. art. 199 i 201 K.c.

Generalnie więc czynności zwykłego zarządu mogą być podejmowane większością współwłaścicieli liczoną według posiadanych udziałów. Niestety, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest już jednomyślność, a w razie jej braku należy wnieść sprawę do sądu.

Tutaj jednak mamy do czynienia z lokalami odrębnymi. Wprawdzie nie istnieje umowny (na piśmie) podział pomiędzy współwłaścicielami co do używania rzeczy, to jednak taki podział może wynikać z okoliczności. Przykładowo, jeżeli jeden ze współwłaścicieli zajmuje jeden lokal, zaś drugi lokal zajmowany jest przez drugiego (na zasadzie podziału do korzystania).

Zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 K.c.).

Podział rzeczy do korzystania – quoad usum

Jednak strony mogą dokonać podziału rzeczy do korzystania. Podział nieruchomości do korzystania (użytkowania), zwany też podziałem quoad usum, nie jest zniesieniem współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych, a wywołuje jedynie skutki prawne w sferze obligacyjnej. Podział ten polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Podział quoad usum nie może pozostawać w sprzeczności z ustawą lub z zasadami współżycia społecznego ani nie może prowadzić do obejścia ustawy. Jeżeli podziału takiego współwłaściciele dokonali w umowie, umowa, jak każda czynność prawna, podlega ocenie zgodnie z art. 58. Zgodę na podział quoad usum muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. W razie braku zgody pomiędzy współwłaścicielami, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 żądać ustanowienia podziału quoad usum przez sąd (por. postanowienie SN z 4 października 2002 r., sygn. akt III CKN 521/2001).

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 17/03, „korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli w sposób wyłączny z określonych lokali znajdujących się we wspólnej nieruchomości, przy aprobowaniu tego stanu przez wszystkich współwłaścicieli, stanowi zachowanie mogące zostać poczytane za dorozumiane złożenie oświadczeń woli składających się na umowę o podział rzeczy wspólnej do korzystania”.

Tak więc gdy uda się jednemu ze współwłaścicieli wykazać istnienie takiej umowy, nawet w formie dorozumianej, to w zakresie swojego posiadania pobiera pożytki i ponosi ciężary z wyłączeniem pozostałych. Również samodzielnie zarządza tą wyodrębnioną częścią.

W wyroku z 15 czerwca 1993 r., sygn. akt ACr 400/93, Sąd Apelacyjny w Gdańsku trafnie uznał, że „jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), to wówczas istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Jest tak dlatego, że umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż wynika to z art. 206 k.c., i postanowienia takiej umowy są wiążące”.

Reasumując, jeżeli sąd nie uzna umowy do używania, decyzje przy współwłasności podejmowane są na podstawie większości głosów (2/3) przy czynnościach dotyczących zakresu zwykłego zarządu, zaś przy czynnościach przekraczających taki zakres, zgoda ta musi być wyrażona przez wszystkich współwłaścicieli z uprawnieniami wniesienia sprawy do sądu, jakie przewidują art. 199 i 201 Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., sygn. akt III CZP 182/93
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1991 r., sygn. akt III CZP 76/90
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/2002
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., sygn. akt III CKN 521/2001
7. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 17/03
8. Wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 czerwca 1993 r., sygn. akt ACr 400/93