Sprzedaż nieruchomości w trakcie postępowania spadkowego – co można zrobić?

Co do zasady: całej nieruchomości nie sprzeda Pani przed formalnym potwierdzeniem spadku

Jeżeli lokal jest obecnie współwłasnością Pani oraz zmarłego, to po jego śmierci udział należący do zmarłego wchodzi do spadku. Zgodnie z art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z tą samą chwilą. To jednak nie oznacza jeszcze, że może Pani samodzielnie podpisać akt sprzedaży całej nieruchomości tak, jakby stan prawny był już bezsporny.

W obrocie nieruchomościami notariusz musi mieć podstawę do ustalenia, kto jest uprawniony do rozporządzania udziałem po zmarłym. Taką podstawą jest co do zasady prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Wynika to z art. 1025 § 1 ustawy – Kodeks cywilny oraz z art. 95a ust. 1 i art. 95j ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Dlatego w opisanej sytuacji nie da się sprzedać całego mieszkania „za zmarłego” tylko na podstawie samego testamentu i toczącej się sprawy spadkowej. Stroną umowy po stronie sprzedającej muszą być osoby, którym przysługuje prawo do udziału, a ich legitymacja musi być wykazana odpowiednim dokumentem.

Czy wpis spadkobiercy do księgi wieczystej jest konieczny przed sprzedażą?

Nie zawsze. Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, a więc co do zasady nie tworzy prawa własności nabytego w drodze spadku. Samo nabycie wynika z art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego. Z kolei podstawą wpisu spadkobiercy do księgi jest dokument potwierdzający dziedziczenie, czyli prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

W praktyce sprzedaż nieruchomości jest możliwa także wtedy, gdy spadkobierca nie został jeszcze wpisany do księgi wieczystej, o ile przedstawi notariuszowi dokument spadkowy i pozostałe dokumenty potrzebne do czynności. Zwykle notariusz przygotowuje wtedy również wniosek wieczystoksięgowy składany razem z aktem. Nie zmienia to jednak najważniejszego: musi już istnieć formalne potwierdzenie, kto odziedziczył udział po zmarłym.

Znaczenie księgi wieczystej nadal jest bardzo duże. Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę działającego w zaufaniu do treści księgi. Dlatego przy nieujawnionym jeszcze następstwie spadkowym notariusze i kupujący podchodzą do transakcji ostrożnie.

Czy umowa sprzedaży nieruchomości może być warunkowa?

Co do zasady umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości nie może przenieść własności pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, ponieważ sprzeciwia się temu art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że nie zawrze Pani skutecznej umowy, w której własność „przejdzie automatycznie”, gdy sąd później potwierdzi nabycie spadku.

Możliwa jest natomiast umowa przedwstępna, uregulowana w art. 389 i art. 390 Kodeksu cywilnego. W takiej umowie strony zobowiązują się, że po zakończeniu sprawy spadkowej zawrą umowę przyrzeczoną sprzedaży całej nieruchomości. Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

To najczęściej najlepsze rozwiązanie, gdy kupujący chce „zarezerwować” nieruchomość, a spadkobierca nie ma jeszcze dokumentu spadkowego. W umowie przedwstępnej można ustalić cenę, termin zawarcia aktu końcowego, zadatek lub zaliczkę, obowiązek przedłożenia postanowienia spadkowego i sposób rozliczeń.

Co może Pani zrobić już teraz?

W praktyce są trzy główne możliwości.

Jeżeli zależy Pani na sprzedaży całego lokalu jednemu nabywcy, najpraktyczniejsze zwykle jest zawarcie umowy przedwstępnej i szybkie doprowadzenie do uzyskania prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia, jeśli w danej sprawie notarialne poświadczenie jest dopuszczalne.

Czy może Pani sprzedać swój udział już teraz?

Tak, ale wyłącznie ten udział, który bezspornie już należy do Pani. Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli – wynika to z art. 198 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc przed śmiercią drugiego współwłaściciela miała Pani np. 1/2 udziału, może Pani sprzedać właśnie ten udział.

Nie może Pani natomiast skutecznie sprzedać udziału należącego do zmarłego tak, jakby już był definitywnie Pani własnością, dopóki nie wykaże Pani nabycia spadku odpowiednim dokumentem. Ma to znaczenie szczególnie wtedy, gdy testament mógłby zostać podważony, gdyby ujawnił się inny spadkobierca albo gdyby istniały wątpliwości co do ważności testamentu.

Trzeba też pamiętać o skutkach praktycznych: sprzedaż samego udziału często obniża atrakcyjność transakcji, bo nabywca nie kupuje wyłącznej własności mieszkania, lecz wchodzi w stosunek współwłasności. To bywa akceptowalne, ale zwykle tylko przy odpowiednio niższej cenie.

Jak zabezpieczyć kupującego do czasu zakończenia sprawy spadkowej?

Najczęściej stosuje się:

• umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego – daje kupującemu najmocniejszą pozycję na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego,
• zadatek – zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego wzmacnia wykonanie umowy, bo w razie niewykonania przez jedną ze stron druga może skorzystać z konsekwencji zadatku,
• precyzyjne warunki dokumentacyjne – np. obowiązek dostarczenia prawomocnego postanowienia, zaświadczenia o podatku od spadków i darowizn, jeśli jest wymagane, oraz numeru księgi wieczystej bez nieoczekiwanych obciążeń,
• realny termin końcowy – z uwzględnieniem czasu potrzebnego na uprawomocnienie orzeczenia i przygotowanie aktu notarialnego.

W niektórych przypadkach notariusz może zaproponować także odpowiednie zapisy o poddaniu się egzekucji, depozycie części ceny lub rozliczeniu po okazaniu dokumentów. To jednak zależy od konkretnego stanu faktycznego i od zgody stron.

Czy daleka rodzina i brak sporu coś zmieniają?

Ułatwiają sytuację faktycznie, ale nie zastępują dokumentu spadkowego. Nawet jeśli członkowie dalszej rodziny deklarują, że nie będą podważać testamentu, notariusz i kupujący nadal potrzebują formalnego potwierdzenia dziedziczenia. Sam brak konfliktu nie tworzy uprawnienia do sprzedaży udziału po zmarłym.

Jeżeli wszyscy potencjalnie zainteresowani są zgodni, warto rozważyć, czy zamiast czekać na zakończenie postępowania sądowego możliwe jest sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Nie zawsze jest to dopuszczalne, ale gdy warunki z art. 95a i nast. Prawa o notariacie są spełnione, może to znacząco przyspieszyć obrót.

Podsumowanie praktyczne

W opisanej sytuacji najbezpieczniejszy model wygląda zwykle tak:

1. kończy Pani sprawę spadkową albo sporządza akt poświadczenia dziedziczenia,
2. gromadzi Pani dokumenty potrzebne do sprzedaży,
3. w razie potrzeby ujawnia Pani zmianę właściciela w księdze wieczystej albo składa odpowiedni wniosek przy akcie,
4. dopiero wtedy podpisuje Pani umowę sprzedaży całego mieszkania.

Jeżeli kupujący chce działać od razu, można wcześniej podpisać umowę przedwstępną. Jeżeli zależy Pani tylko na szybkiej sprzedaży części praw, może Pani rozważyć sprzedaż własnego udziału, ale trzeba liczyć się z mniejszym zainteresowaniem nabywców.

FAQ

Czy testament notarialny wystarczy do sprzedaży mieszkania po zmarłym współwłaścicielu?

Nie zawsze. Testament wskazuje wolę spadkodawcy, ale w obrocie nieruchomościami zwykle trzeba jeszcze wykazać nabycie spadku prawomocnym postanowieniem sądu albo aktem poświadczenia dziedziczenia.

Czy mogę podpisać z kupującym umowę przedwstępną przed zakończeniem sprawy spadkowej?

Tak. To najczęstsze i najbezpieczniejsze rozwiązanie, zwłaszcza gdy kupujący chce zarezerwować nieruchomość do czasu uzyskania dokumentów spadkowych.

Czy mogę już teraz sprzedać swój udział w mieszkaniu?

Tak, jeżeli chodzi o udział, który już należy do Pani. Pozwala na to art. 198 Kodeksu cywilnego. Nie dotyczy to jednak udziału po zmarłym, dopóki nie wykaże Pani nabycia spadku.

Czy trzeba najpierw wpisać spadkobiercę do księgi wieczystej?

Nie zawsze przed samą sprzedażą, ale trzeba mieć dokument potwierdzający dziedziczenie. Wpis do księgi wieczystej zwykle porządkuje transakcję i zwiększa bezpieczeństwo kupującego.

Czy umowa sprzedaży nieruchomości może być warunkowa?

Nie w zakresie samego przeniesienia własności. Ograniczenie wynika z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego. Zamiast tego stosuje się umowę przedwstępną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 157 § 1, art. 198, art. 389–390, art. 394, art. 924, art. 925, art. 1025 § 1.

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147, w szczególności art. 5.

3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w szczególności art. 95a i art. 95j.

4. Wyrok Sądu Najwyższego z 8 września 2011 r., III CSK 159/09.