Obowiązki współwłaścicieli nieruchomości po spadku

Jak ustalić udziały po śmierci jednego z małżonków?

W opisanej sytuacji kluczowe jest odróżnienie udziału żyjącego małżonka w majątku wspólnym od udziału dziedziczonego po zmarłym. Jeżeli rodzice pozostawali w ustawowej wspólności majątkowej, to zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy majątek nabyty w czasie trwania małżeństwa należał do majątku wspólnego, a zgodnie z art. 43 § 1 tej ustawy oboje małżonkowie mają w nim równe udziały.

To oznacza, że po śmierci ojca do spadku co do zasady weszła tylko 1/2 majątku wspólnego, czyli udział ojca. Druga połowa nadal należała do mamy i nie była dziedziczona. Jeżeli spadek po ojcu przypadł mamie, córce i drugiej córce po 1/3, to każda z tych osób nabyła po 1/3 z tej połowy spadkowej.

W praktyce daje to następujący wynik dla całej nieruchomości:

Jeżeli więc wcześniej mówiono potocznie o udziałach „po 1/3”, to zwykle chodziło tylko o udziały w spadku po ojcu, a nie w całej nieruchomości. Sam stan prawny nie wymaga „przerabiania”, jeżeli prawidłowo ustalono, że mama miała własną połowę plus udział odziedziczony po mężu.

Czy współwłaściciela można zmusić do udziału w kosztach domu?

Tak, ale trzeba odróżnić koszty konieczne od wydatków ulepszających lub dobrowolnych. Podstawą jest art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli nieruchomość jest jednocześnie składnikiem niepodzielonego spadku, to zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. To właśnie pozwala stosować art. 207 Kodeksu cywilnego także między spadkobiercami.

W praktyce oznacza to, że współwłaściciel może być zobowiązany do zwrotu odpowiedniej części takich wydatków jak:

• podatek od nieruchomości,
• ubezpieczenie budynku,
• niezbędne naprawy dachu, instalacji, kominów, elewacji,
• opłaty konieczne do utrzymania nieruchomości,
• koszty usunięcia awarii lub zabezpieczenia budynku przed zniszczeniem.

Przy udziałach jak wyżej siostra co do zasady powinna ponosić 1/6 wydatków i ciężarów związanych z domem. Nie oznacza to jednak automatycznie, że zapłaci za każdy wydatek przedstawiony przez pozostałych. Jeżeli spór trafi do sądu, znaczenie będzie miało, czy dany wydatek był rzeczywiście potrzebny, kiedy został poniesiony, kto go opłacił i czy był należycie udokumentowany.

W sprawach pokrewnych pomocne może być też omówienie rezygnacji z udziału we współwłasności nieruchomości, gdy jeden ze współwłaścicieli w praktyce nie chce już uczestniczyć w utrzymaniu rzeczy wspólnej.

Jak dochodzić zwrotu kosztów od współwłaściciela?

Najbezpieczniej zacząć od wezwania do zapłaty z wyliczeniem kwot i załącznikami: fakturami, rachunkami, potwierdzeniami przelewów, decyzjami podatkowymi czy dokumentacją zdjęciową. W wezwaniu warto wskazać podstawę prawną, czyli art. 207 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1035 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli nie dojdzie do dobrowolnego rozliczenia, możliwe są dwa rozwiązania:

1. pozew o zapłatę – gdy chcecie odzyskać konkretną część poniesionych kosztów,
2. rozliczenie nakładów w sprawie o dział spadku i zniesienie współwłasności – gdy i tak celem jest definitywne zakończenie wspólności.

Drugie rozwiązanie jest często praktyczniejsze, bo pozwala jednocześnie ustalić, komu przypadnie nieruchomość i jak uwzględnić wzajemne rozrachunki między stronami. Trzeba jednak pamiętać, że wynik zależy od stanu faktycznego: zakresu nakładów, ich konieczności, sposobu korzystania z domu oraz tego, czy któryś ze współwłaścicieli pobierał pożytki z nieruchomości.

Zobacz również:

• prawa współwłaściciela mniejszego udziału w mieszkaniu
• czy współwłaściciel domu musi płacić za drugi licznik prądu

Dział spadku i zniesienie współwłasności – jak zakończyć spór?

Każdy ze spadkobierców może domagać się działu spadku. Wynika to z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowny dział spadku wymaga aktu notarialnego – art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego. Gdy nie ma zgody, pozostaje wniosek do sądu.

Przy samym wyjściu ze współwłasności podstawowe znaczenie ma art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Natomiast art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego przewidują zasadniczo trzy sposoby zakończenia współwłasności:

1. podział fizyczny rzeczy wspólnej, jeżeli jest możliwy i nie sprzeciwia się przepisom ani społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu rzeczy,
2. przyznanie rzeczy jednemu albo niektórym współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych,
3. sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej sumy, jeżeli dwa pierwsze rozwiązania nie są realne.

W sprawach o dom jednorodzinny najczęściej w grę wchodzi przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą albo sprzedaż. Fizyczny podział budynku jest możliwy tylko wtedy, gdy da się wyodrębnić samodzielne części zgodnie z prawem i warunkami technicznymi.

Czy sąd może „odebrać” udział siostrze, skoro nie płaci za remonty?

Nie wprost. Sam fakt, że współwłaściciel nie dokłada się do kosztów, nie powoduje utraty udziału. Sąd nie może po prostu pozbawić go własności jako sankcji za bierność. Może jednak:

• uwzględnić rozliczenie należnych kosztów i nakładów,
• przyznać nieruchomość innemu współwłaścicielowi ze spłatą na rzecz siostry,
• ustalić wysokość spłaty po uwzględnieniu wzajemnych rozrachunków,
• zarządzić sprzedaż nieruchomości, jeżeli nikt nie jest w stanie przejąć jej ze spłatą.

W praktyce brak udziału w utrzymaniu domu może osłabić argumenty współwłaściciela, który chciałby przejąć nieruchomość dla siebie, ale nie daje podstawy do automatycznego „ukaraniu” go utratą udziału bez rozliczenia.

Jakie dokumenty warto przygotować przed sprawą?

Im lepiej udokumentowane są wydatki i stan własności, tym łatwiej o skuteczne rozliczenie. Warto zgromadzić:

• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• odpis księgi wieczystej,
• dokumenty potwierdzające ustrój majątkowy małżonków, jeśli jest sporny,
• faktury, rachunki i potwierdzenia przelewów za remonty i opłaty,
• zdjęcia usterek i wykonanych prac,
• korespondencję z siostrą dotyczącą kosztów i korzystania z domu,
• wstępną wycenę nieruchomości, jeśli rozważana jest spłata.

Jeżeli problemem jest także sposób korzystania z domu, pomocne może być omówienie kwestii wyłącznego korzystania z części wspólnej nieruchomości przez współwłaściciela.

FAQ

Czy siostra musi płacić za każdy remont domu?

Nie za każdy. Co do zasady odpowiada za wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do udziału na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego, ale w razie sporu trzeba wykazać, że dany wydatek był uzasadniony i dotyczył nieruchomości wspólnej.

Czy można sprzedać udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Co do zasady współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem samodzielnie – art. 198 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak, że można bez zgody innych sprzedać całą nieruchomość.

Czy dział spadku można zrobić u notariusza?

Tak, ale tylko gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa działu spadku musi mieć formę aktu notarialnego zgodnie z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy sąd zawsze nakaże sprzedaż domu?

Nie. Sprzedaż jest jednym z możliwych wariantów. Sąd najpierw ocenia, czy możliwy jest podział fizyczny albo przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych.

Czy brak płacenia za dom powoduje utratę udziału?

Nie. Udział nie przepada automatycznie. Brak udziału w kosztach może jednak prowadzić do obowiązku rozliczenia i wpływać na sposób zniesienia współwłasności oraz wysokość spłat.

Źródła

• art. 31 § 1 i art. 43 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 198, art. 207, art. 210 § 1, art. 211, art. 212, art. 1035 i art. 1037 § 1–2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w zakresie postępowania o dział spadku i zniesienie współwłasności