Uszkodzone okno od dewelopera – naprawa czy wymiana?

Czy deweloper musi wymienić uszkodzone okno?

Nie w każdej sprawie deweloper ma bezwzględny obowiązek wymienić całe okno na nowe. Ma natomiast obowiązek wydać lokal zgodny z umową, projektem, standardem wykończenia oraz zasadami prawidłowego wykonania robót. Jeżeli rama, szyba, okucie albo skrzydło okienne są uszkodzone, wadę należy zgłosić przy odbiorze i domagać się jej rzeczywistego usunięcia.

Podstawowe znaczenie ma art. 41 ust. 3-9 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Z przepisów tych wynika procedura odbioru lokalu, zgłaszania wad w protokole, 14-dniowy termin na stanowisko dewelopera oraz 30-dniowy termin na usunięcie uznanych wad.

Jeżeli wada okna jest poważna, a zwykłe lakierowanie, szpachlowanie albo zalepienie uszkodzenia nie przywróci oknu pełnych właściwości, można żądać wymiany okna albo wymiany uszkodzonego elementu. Jeżeli natomiast uszkodzenie jest drobne, naprawa może być dopuszczalna, ale tylko wtedy, gdy po jej wykonaniu okno będzie funkcjonowało i wyglądało jak element wolny od wad.

Co wpisać do protokołu odbioru mieszkania?

Przy odbiorze mieszkania trzeba działać precyzyjnie. Zgodnie z art. 41 ust. 3 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r. z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu. W protokole warto opisać nie tylko sam fakt uszkodzenia, ale także jego lokalizację, zakres oraz oczekiwany sposób usunięcia.

Praktycznie warto wpisać na przykład: „uszkodzenie mechaniczne ramy okiennej w pokoju dziennym, widoczne pęknięcie i ubytek profilu, ryzyko utraty szczelności i obniżenia estetyki; żądam wymiany uszkodzonego elementu albo całego okna, jeżeli wymiana elementu nie przywróci parametrów technicznych i estetycznych”. Do protokołu dobrze dołączyć zdjęcia oraz zachować korespondencję z deweloperem.

Terminy dla dewelopera po zgłoszeniu wady

Po wpisaniu wady do protokołu deweloper nie może odkładać sprawy bez końca. Art. 41 ust. 4 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r. zobowiązuje dewelopera do przekazania nabywcy, w terminie 14 dni od podpisania protokołu, informacji o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania wraz z uzasadnieniem.

Jeżeli deweloper uzna wadę, art. 41 ust. 5 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r. nakazuje usunąć ją w terminie 30 dni od podpisania protokołu. Gdy mimo zachowania należytej staranności nie jest to możliwe, deweloper powinien wskazać inny termin i uzasadnić opóźnienie. Wynika to z art. 41 ust. 6-8 tej ustawy. Jeżeli wada nadal nie zostanie usunięta, nabywca może wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin, a po jego bezskutecznym upływie usunąć wadę na koszt dewelopera na zasadach określonych w art. 41 ust. 9 tej ustawy.

Naprawa okna czy wymiana – kto decyduje?

Poza procedurą odbiorową zastosowanie mogą mieć również przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Zgodnie z art. 556 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Wada fizyczna jest zdefiniowana w art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego jako niezgodność rzeczy sprzedanej z umową.

Kupujący może żądać usunięcia wady albo wymiany rzeczy na wolną od wad na podstawie art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego. Przy mieszkaniu od dewelopera wymiana całego lokalu oczywiście nie wchodzi realnie w grę, ale żądanie wymiany wadliwego elementu, takiego jak skrzydło okna, rama, szyba zespolona lub okucie, może być uzasadnione. Deweloper może jednak odmówić wybranego sposobu doprowadzenia rzeczy do zgodności z umową, jeżeli jest on niemożliwy albo wymagałby nadmiernych kosztów w porównaniu z drugim sposobem. Wynika to z art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że można żądać wymiany, ale trzeba wykazać, dlaczego zwykła naprawa nie wystarczy. Argumentami mogą być: trwałe uszkodzenie profilu, naruszenie szczelności, ryzyko zawilgocenia, pogorszenie izolacyjności, widoczny defekt estetyczny, utrata gwarancji producenta albo brak możliwości przywrócenia fabrycznego stanu elementu.

Kiedy można odmówić odbioru mieszkania?

Odmowa odbioru lokalu jest rozwiązaniem wyjątkowym. Co do zasady wady wpisuje się do protokołu i lokal może zostać odebrany z zastrzeżeniami. Inaczej jest przy wadzie istotnej, czyli takiej, która może uniemożliwiać normalne korzystanie z lokalu albo poważnie naruszać jego bezpieczeństwo lub podstawowe właściwości. Procedura dotycząca wad istotnych przy odbiorze wynika z art. 41 ust. 10-15 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r..

Uszkodzenie okna może być wadą istotną, ale zależy to od konkretnego stanu faktycznego. Pęknięta szyba, nieszczelne okno, uszkodzenie konstrukcyjne profilu albo brak możliwości prawidłowego zamknięcia mogą uzasadniać ostrzejszą reakcję niż drobna rysa na elemencie maskującym. Jeżeli deweloper kwestionuje istotność wady, znaczenie może mieć opinia osoby posiadającej odpowiednie kwalifikacje techniczne.

Obniżenie ceny i rękojmia po odbiorze lokalu

Jeżeli deweloper nie usuwa wady albo usuwa ją nieskutecznie, można rozważyć uprawnienia z rękojmi. Na podstawie art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Przy lokalach mieszkalnych odstąpienie od umowy jest w praktyce środkiem skrajnym i zwykle wymaga istotnej wady.

Istotny jest także termin odpowiedzialności. Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Jeżeli lokal kupuje przedsiębiorca w ramach działalności gospodarczej, trzeba dodatkowo uwzględnić obowiązki z art. 563 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli zbadanie rzeczy i niezwłoczne zawiadomienie sprzedawcy o wadzie.

Jak napisać skuteczne żądanie do dewelopera?

W piśmie do dewelopera najlepiej unikać ogólników. Trzeba wskazać numer lokalu, datę odbioru, miejsce wady, opis uszkodzenia, zdjęcia oraz żądanie konkretnego sposobu usunięcia wady. Jeżeli żądasz wymiany okna lub elementu okiennego, wyjaśnij, dlaczego naprawa nie zapewni takiego samego efektu jak element wolny od wad.

Warto też powołać się na art. 41 ust. 4 i 5 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r., czyli termin 14 dni na stanowisko dewelopera i 30 dni na usunięcie uznanej wady. Po bezskutecznym upływie terminów pismo powinno być ponowione z wyznaczeniem dodatkowego terminu i zastrzeżeniem skorzystania z dalszych uprawnień.

FAQ

Czy muszę podpisać protokół odbioru, jeśli okno jest uszkodzone?

Możesz podpisać protokół z wyraźnym wpisaniem wady i zastrzeżeniem roszczeń. Odmowa odbioru jest zasadna głównie wtedy, gdy wada ma charakter istotny. Wynika to z procedury odbiorowej określonej w art. 41 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r.

Czy deweloper może sam wybrać naprawę zamiast wymiany?

Deweloper nie może dowolnie wybrać rozwiązania, które tylko maskuje problem. Kupujący może żądać wymiany albo usunięcia wady na podstawie art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego, ale deweloper może odmówić wybranego sposobu, jeżeli jest niemożliwy albo wymagałby nadmiernych kosztów w porównaniu z drugim sposobem, zgodnie z art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego.

Ile czasu ma deweloper na usunięcie wady wpisanej do protokołu?

Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na przekazanie stanowiska, czy uznaje wadę, oraz 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie wad uznanych. Wynika to z art. 41 ust. 4 i 5 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r.

Czy warto robić zdjęcia uszkodzonego okna?

Tak. Zdjęcia wykonane przy odbiorze są bardzo ważnym dowodem. Najlepiej zrobić ujęcia ogólne i zbliżenia, a w protokole wskazać, że dokumentacja fotograficzna została wykonana w dniu odbioru.

Co zrobić, gdy naprawa okna jest niestaranna?

Należy zgłosić, że wada nie została skutecznie usunięta, opisać pozostałe usterki i wyznaczyć dodatkowy termin. Jeżeli deweloper nadal nie reaguje, można rozważyć usunięcie wady na jego koszt w trybie art. 41 ust. 9 ustawy deweloperskiej albo dochodzić roszczeń z rękojmi.

Podsumowanie

W przypadku uszkodzonego okna w mieszkaniu od dewelopera kluczowe jest prawidłowe zgłoszenie wady w protokole odbioru. Deweloper ma obowiązek zająć stanowisko w terminie 14 dni i usunąć uznane wady w terminie 30 dni. Można żądać wymiany okna lub jego elementu, jeżeli sama naprawa nie przywróci pełnej wartości użytkowej, estetycznej i technicznej. Jeżeli jednak naprawa jest obiektywnie wystarczająca i nie powoduje nadmiernych niedogodności, deweloper może bronić się przed wymianą całego okna.

Źródła

1. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz.U. 2021 poz. 1177, w szczególności art. 41.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 556, art. 556¹, art. 560, art. 561, art. 563 i art. 568.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2009 r., II CSK 399/08.