Czy deweloper powinien wymienić okno uszkodzone w czasie budowy?
Odpowiadając na Pańskie pytanie („Czy mogę domagać się, aby deweloper wymienił uszkodzone okno?”), w pierwszej kolejności należy wskazać, iż zastosowanie w przedstawionej przez Pana sprawie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego odnośnie rękojmi za wady fizyczne, a nie jakby się wydawało przepisy ustawy o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 27 lipca 2002 r. (Dz. U. Nr 141, poz. 1176 z późn. zm.), gdyż przepisy te nie dotyczą sprzedaży nieruchomości, z którą mamy do czynienia w niniejszej sprawie (tzn. z elementem nieruchomości, jakim jest okno).
Dlatego też podstawy prawnej Pańskiego roszczenia względem dewelopera należy szukać w treści przepisu art. 560 § 1 K.c., który stanowi, że jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Wady w mieszkaniu od dewelopera
Jak zatem z powyższego wynika, o ile podstawowym uprawnieniem kupującego jest odstąpienie od umowy lub żądanie obniżenia ceny zakupionego towaru, o tyle sprzedający może niejako przeciwdziałać tym roszczeniom poprzez wymianę rzeczy lub jej naprawę. Choć ww. przepis w praktyce budzi pewne wątpliwości, to zgodnie z utrwalonym już w zasadzie stanowiskiem wybór między wymianą a naprawą należy do sprzedającego.
Powyższe w niniejszej sprawie znajduje dodatkowe uzasadnienie w treści przepisu art. 561 § 2 K.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz określona co do tożsamości, a sprzedawcą jest wytwórca tej rzeczy, kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało ono nadmiernych kosztów.
Mając zatem na uwadze, że kupowane przez Pana mieszkanie jest rzeczą określoną co do tożsamości (jest to konkretne mieszkanie), swoje uprawnienia powinien Pan realizować, przede wszystkim żądając od dewelopera dokonania naprawy uszkodzonego okna.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Wymiana czy naprawa uszkodzonego okna w mieszkaniu od dewelopera?
Należy jednakże w tym miejscu sięgnąć do dorobku orzecznictwa, bowiem zgodnie z poglądami orzecznictwa usunięcie wadliwości fizycznej rzeczy przez naprawę określonego jej elementu zamiast jego wymiany na nowy wchodzi w grę tylko wówczas, gdy rzecz nie traci na skutek tego na wartości użytkowej i sprawności, a naprawy nie powinny doprowadzić do utraty przez rzecz jej fizyczno-produkcyjnej tożsamości, tj. pierwotnie występujących cech i struktury. Rzecz naprawiona może mimo wszystko różnić się od pierwotnego stanu rzeczy bez wad, a w uzasadnionych przypadkach może przysługiwać kupującemu roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej faktem naprawy rzeczy (tak m.in. wyrok SN z 7.01.2009 r., II CSK 399/08, Legalis).
Jednocześnie, gdyby dokonana przez dewelopera naprawa okazała się niestaranna lub nie byłaby ona w stanie przywrócić właściwego wyglądu okna i parametrów technicznych, mógłby Pan po takiej nieudanej naprawie domagać się wymiany okna na nowe, wolne od wad.
Przykłady
Pan Tomasz odbierał swoje nowe mieszkanie od dewelopera i zauważył, że jedno z okien w salonie miało uszkodzoną ramę oraz porysowaną szybę. Kierownik budowy zaproponował zaklejenie rys silikonem. Pan Tomasz, obawiając się utraty szczelności i pogorszenia estetyki okna, zażądał jego wymiany — po kilku rozmowach deweloper zgodził się na montaż nowego okna.
Pani Anna zauważyła podczas odbioru mieszkania odprysk i wygięcie profilu ramy balkonowej. Deweloper zapewniał, że wada nie wpłynie na użytkowanie i może być zamaskowana. Po interwencji prawnika i powołaniu się na rękojmię, deweloper wymienił uszkodzony element, uznając, że wada jednak była istotna.
Państwo Kowalscy odkryli pęknięcie na szkle okna kuchennego. Ekipa budowlana twierdziła, że szyba zostanie "załatana specjalnym preparatem". Nie zgodzili się na takie rozwiązanie — wskazali, że szyba powinna być fabrycznie nowa, wolna od uszkodzeń. Deweloper po krótkiej wymianie pism zrezygnował z naprawy i zlecił wymianę całego skrzydła okiennego.
Podsumowanie
W przypadku uszkodzonego okna w nowym mieszkaniu deweloper ma prawo wybrać, czy wadę usunie poprzez naprawę, czy wymieni okno na nowe. Jednak naprawa nie może obniżać wartości użytkowej, estetyki ani trwałości okna. Jeżeli zaproponowane rozwiązanie nie spełnia tych kryteriów lub jest wykonane niestarannie, kupujący ma prawo domagać się wymiany. Kluczowe jest, aby zgłaszać wszelkie zastrzeżenia przed podpisaniem protokołu odbioru i konsekwentnie egzekwować swoje prawa wynikające z rękojmi.
Oferta porad prawnych
Jeżeli masz wątpliwości co do swoich praw przy odbiorze mieszkania lub chcesz skutecznie dochodzić roszczeń wobec dewelopera, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Prawnicy specjalizujący się w sprawach dotyczących rynku nieruchomości przygotują dla Ciebie indywidualną opinię, pomogą sformułować pisma do dewelopera i wskażą najlepszą strategię działania. Szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2009 r., II CSK 399/08
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
