Wynajem mieszkania – prawa najemcy

Najem lokalu bez spisania stosownej umowy 

Kodeks cywilny oraz ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego gwarantują określone prawa najemcy, niemniej już na wstępie chciałam zwrócić uwagę, że nie zawarliście umowy najmu na piśmie. Powoduje to utrudnienia dowodowe, tzn. w ewentualnym sporze sądowym z wynajmującym nie będzie można powołać dowodu z zeznań świadków czy z przesłuchania stron na fakt zawarcia umowy najmu i na jej treść, chyba że zawarcie umowy zostałoby uprawdopodobnione za pomocą pisma.

Skoro zatem nie uda się namówić wynajmującej do zawarcia na piśmie umowy najmu, to warto postarać się o jakiś inny dokument potwierdzający, że pozostajecie z nią w stosunku najmu. Proszę np. wystosować do tej Pani pismo, w którym prosicie o rozłożenie Wam czynszu na raty bądź o przesunięcie terminu płatności czynszu na inny dzień, bądź też o naprawę kapiącego kranu itp. Pismo to proszę wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru za pośrednictwem Poczty Polskiej.

Jeśli zaś chodzi o prawa najemcy i obowiązki wynajmującego, to stan prawny kształtuje się w sposób następujący.

Obowiązki należące do osoby wynajmującej mieszkanie

Obowiązki wynajmującego (czyli właścicielki mieszkania):

1. Utrzymywanie rzeczy w stanie zdatnym do użytku.

Stosownie do art. 662 Kodeksu cywilnego wynajmujący ma obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie zdatnym do użytku przez cały czas trwania najmu (Was jako najemców obciążają jedynie drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy), a mianowicie: koszty usuwania zatkań rur w obrębie lokalu, konserwacja i naprawa podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, odświeżenie ścian, malowanie drzwi, okien, urządzeń sanitarnych i grzewczych, naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła i ogrzewania lokalu.

We wszystkich pozostałych przypadkach koszty utrzymania i remontów najętego lokalu ponosi wynajmujący. Tym samym nakłady konieczne, bez których rzecz najęta nie będzie nadawała się do umówionego użytku, obciążają wynajmującego.

Co więcej, powinniście zawiadomić wynajmującą (najlepiej na piśmie) o konieczności naprawy danej rzeczy i wyznaczyć jej odpowiedni termin usunięcia wady, z zastrzeżeniem że po bezskutecznym terminie będziecie mogli dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego bez uprzedniej zgody sądu. Najskuteczniejszym sposobem ściągnięcia pieniędzy wydanych na naprawę jest potrącenie odpowiedniej kwoty z wierzytelności wynajmującego, czyli z czynszu czy z tzw. opłaty za wynajem. Najlepiej wówczas na piśmie wskazać, jakich dokonaliście napraw i jaki był ich koszt, oraz oświadczyć, że kwotę tę potrącacie z kwoty należnej za wynajem.

2. Poinformowanie o podwyższeniu czynszu lub innych opłat za używanie lokalu z tytułu najmu na miesiąc przed tą podwyżką. Nadto nie wolno podwyższać tych opłat (z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela) częściej niż co 6 miesięcy. Wynajmujący zatem nie może za miesięcznym wypowiedzeniem podwyższać czynszu częściej niż co 6 miesięcy.

Prawa najemcy mieszkania

Prawa najemcy (czyli – dla ścisłości – Wasze prawa):

1. Żądanie od wynajmującej dokonania napraw koniecznych, by rzecz najęta nadawała się do umówionego użytku.
2. Jeśli rzecz najęta ma wady, możecie żądać obniżenia czynszu za wynajem mieszkania przez czas trwania wady, np. w razie braku wody, ogrzewania, niesprawności urządzeń technicznych;
3. Prawo do założenia w najętym lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radia i innych podobnych urządzeń, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Może dotyczyć to np. założenia internetu, zwiększenia pakietu telewizji kablowej itp. Najemca winien Wam umożliwić założenie ww. urządzeń.
4. Prawo do oddania rzeczy najętej osobie trzeciej do bezpłatnego używania albow podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania.
5. Prawo wypowiedzenia najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
6. Prawo do żądania zapłaty za dokonane ulepszenia rzeczy najętej lub do zabrania tych ulepszeń po zakończeniu umowy najmu. Wybór sposobu rozliczenia się z ulepszeń należy do wynajmującego.

Czy umowa najmu mieszkania powinna być zawarta w formie pisemnej?

Nadto proszę mieć na uwadze, że umowa najmu trwająca dłużej niż rok winna być stwierdzona pismem. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Tym samym należy przyjąć, że umowa jest ważna, ale poczytuje się ja za zawartą na czas nieoznaczony.

Najem może być wypowiedziany przez wynajmującego, ale tylko na piśmie. Jeśli więc Wasza kontrahentka ustnie każe Wam się wyprowadzać z mieszkania, wypowiedzenie umowy najmu będzie nieważne. Nadto wynajmująca powinna wskazać przyczynę wypowiedzenia. W przeciwnym razie wypowiedzenie należy traktować jako nieistniejące.

Reasumując, przepisy prawa pozostawiają do dyspozycji najemcy określony katalog praw. Niemniej aby móc skutecznie dochodzić tych praw, należy zawrzeć umowę najmu na piśmie bądź przynajmniej uprawdopodobnić jej zawarcie na piśmie.