Odstąpienie od umowy przedwstępnej - konsekwencje przewidziane prawem

Możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej

Podstawę prawną dla przedstawionego przez Pana stanu faktycznego stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), a dokładniej art. 390 K.c.

Pisze Pan, że w umowie przedwstępnej wprowadzona została możliwość odstąpienia od umowy, jednakże ograniczona została tylko i wyłącznie do sytuacji nieotrzymania przez Państwo kredytu. Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika jednak, że mogliście Pastwo otrzymać kredyt, jednak nie odpowiadał on Państwa oczekiwaniom.

Kwestie odpowiedzialności z tytułu nie zawarcia umowy przyrzeczonej

Wobec powyższego nie ma możliwości skorzystania z instytucji odstąpienia od umowy przedwstępnej. Kwestie odpowiedzialności z tytułu nie zawarcia umowy przyrzeczonej uregulowane zostały w art. 390 K.c.; zgodnie z jego treścią:

 Art. 390 § 1. „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Skutki zawarcia umowy przedwstępnej

Wskutek zawarcia umowy przedwstępnej powstają po stronie sprzedawcy dwa roszczenia – o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz o naprawienie szkody wyrządzonej wskutek niespełnienia świadczenia (niezawarcia umowy w terminie). Istnienie roszczenia odszkodowawczego nazywa się słabszym skutkiem umowy przedwstępnej, natomiast istnienie zaskarżalnego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej – jej skutkiem silniejszym.

Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego (także w wypadku, jeśli chodzi o udział w przedmiocie należącym do spadku). Stąd sprzedawca nie może domagać się od Państwa zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż umowa przedwstępna nie czyni zadość formie umowy przyrzeczonej.

Jeżeli bowiem dla ważności umowy przyrzeczonej niezbędne jest spełnienie szczególnych wymagań, to aby umowa przedwstępna rodziła zaskarżalne roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, musi spełniać te same wymagania. Wskazany przepis stanowi, że w szczególności chodzi o wymagania co do formy umowy przyrzeczonej. Moim zdaniem w obecnym stanie prawnym mogą to być wyłącznie wymagania dotyczące formy.

Obowiązek odszkodowawczy za niewywiązanie się z podpisania umowy przyrzeczonej

W przedstawionej przez Pana sprawie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej o skutku słabszym (niespełniającej wymogu formy stawianego umowie przyrzeczonej pod rygorem nieważności). Oznacza to, iż ciąży na Panu obowiązek zawarcia umowy, ale jest on niemożliwy do przymusowego wyegzekwowania. Egzekucji podlega jedynie obowiązek odszkodowawczy.

Stąd też w razie bezskutecznego upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej wierzycielowi (sprzedawcy) przysługuje roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej niewykonaniem zobowiązania. Podniesienie tego roszczenia nie jest uzależnione od odstąpienia od umowy przedwstępnej ani od tego, by zawarcie umowy przyrzeczonej utraciło dla wierzyciela znaczenie (por. art. 477 § 2 i art. 494 K.c.).

Niespełnienie świadczenia przez zobowiązanego mimo upływu terminu

Przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej określa art. 471 K.c. (tak wyrok Sądu Najwyższego z 05.12.2006 r., sygn. akt II CSK 274/06). Przesłankami tymi są zatem: niespełnienie świadczenia przez zobowiązanego mimo upływu terminu z powodu okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność (przy czym istnienia tych okoliczności wierzyciel nie musi dowodzić), szkoda uprawnionego i związek przyczynowy pomiędzy niespełnieniem świadczenia a szkodą – dwie ostatnie okoliczności sprzedawca musi udowodnić.

Dla dochodzenia odszkodowania przez sprzedawcę wystarczy bezskuteczny upływ terminu do spełnienia tego świadczenia.

Wysokość odszkodowania za niewykonanie umowy przyrzeczonej

Artykuł 390 § 1 K.c. ogranicza zakres obowiązku odszkodowawczego do tzw. ujemnego interesu umownego – szkody poniesionej przez to, że uprawniony liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Rozmiar szkody podlegającej naprawieniu ustala się, porównując stan majątkowy, jaki istniałby, gdyby uprawniony nie liczył na zawarcie umowy (nie podjął działań prowadzących do zawarcia umowy przyrzeczonej), ze stanem powstałym wskutek faktu, że uprawniony zawarł umowę przedwstępną i oczekiwał zawarcia umowy przyrzeczonej. Odszkodowanie to obejmuje także szkody związane z samym zawarciem umowy przedwstępnej (koszty jej przygotowania, zawierania i utracone z tego powodu korzyści), a zatem obejmuje wszystkie szkody wynikłe z faktu wdania się w proces kontraktowania. Obejmuje ono także utracone korzyści (zob. art. 361 § 2 K.c.; tak też wyrok SN z 14.10.2005 r., sygn. akt III CK 103/05). Nie są natomiast objęte odszkodowaniem straty poniesione przez uprawnionego na skutek działań zmierzających do wykonania przyrzeczonej umowy ani korzyści utracone przez jej niewykonanie.

Należy jednak zaznaczyć, iż roszczeń odszkodowawczych dochodzić można jedynie na drodze sądowej. Stąd też od woli stron stosunku umowy zależy wdanie się w spór sądowy.

Na marginesie należy wskazać, że termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej wynosi jeden rok. Początek biegu terminu następuje w dniu, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a zatem w dniu wymagalności roszczenia o jej zawarcie.

Na ważność umowy przedwstępnej nie wpływa fakt istnienia zobowiązań podatkowych. Okoliczność powyższa nie wpływa na ograniczenie Państwa odpowiedzialności odszkodowawczej.