Czy można anulować zapis z aktu notarialnego?

Rozporządzanie rzeczą wspólną przez jednego ze współwłaścicieli

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym”.

Natomiast, jak wskazuje się w doktrynie, po ustaniu małżeństwa oboje małżonkowie stają się współwłaścicielami w częściach równych majątku małżeńskiego (chyba że co innego wynika z treści rozstrzygnięcia sądu w kwestii podziału tego majątku), a do dalszych stosunków prawnych między byłymi małżonkami stosuje się odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.).

I tak, stosowanie do art. 198 K.c., „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

Jednakże, zgodnie z art. 199 K.c., „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Ani ustawodawca, ani też nauka prawa nie sprecyzowały pojęcia zakresu „zwykłego zarządu”, który powinien być indywidualnie oceniany w każdej sprawie. Uznać jednak należy, że obciążenie nieruchomości wspólnej hipoteką, w szczególności na zabezpieczenie długoletniego kredytu, jest właśnie czynnością taki zwykły zarząd przekraczającą, a zatem wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli.

Konsekwencje dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu bez wymaganej zgody współwłaściciela

Należy jeszcze wskazać konsekwencje dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu bez wymaganej zgody wszystkich współwłaścicieli lub zastępczej zgody udzielonej przez sąd. Sankcją prawną dokonania takiej czynności jest jej bezwzględna nieważność, a także niemożność potwierdzenia przez współwłaścicieli po dokonaniu czynności prawnej. Wspomniana zgoda ma charakter uprzedni i musi być najpóźniej wyrażona w momencie dokonywania danej czynności prawnej.

Czy można zmienić postanowienie aktu notarialnego dotyczącego darowizny nieruchomości?

Jeżeli natomiast chodzi o możliwość odwołania lub jednostronnej zmiany postanowień aktu notarialnego dotyczącego darowizny nieruchomości na rzecz córki, to wskazać należy, iż – jak się wydaje – czynność taka mogłaby zostać jednostronnie dokonana jedynie w przypadku uznania, że osoba składająca określone oświadczenie woli działała pod wpływem błędu lub groźby. Z opisanego przez Pana stanu faktycznego sprawy wynika jednak, iż sytuacja taka nie miała miejsca, dlatego jest niewielka możliwość jednostronnego odwołania lub zmiany postanowień (korekty) aktu notarialnego.

Wobec tego, że posiadają Państwo współwłasność nieruchomości, żadne z Państwa bez zgody drugiej osoby nie jest uprawnione ani do jednostronnej zmiany opisanego aktu notarialnego, ani też do jednostronnego obciążenia przedmiotowej nieruchomości, np. poprzez ustanowienie na niej hipoteki.