Umowa dożywocia a opłaty za mieszkanie i media

Co wynika z umowy dożywocia w zakresie opłat za mieszkanie i media?

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis stanowi, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, to w braku odmiennej umowy powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Zakres świadczeń warto odczytywać łącznie z całym stosunkiem dożywocia; szerzej opisujemy prawa i obowiązki nabywcy z umowy dożywocia.

To oznacza, że punktem wyjścia jest obowiązek nabywcy zapewnienia dożywotnikowi mieszkania oraz kosztów związanych z normalnym korzystaniem z lokalu, w tym co najmniej tych świadczeń, które ustawodawca określa jako „światło i opał”. W praktyce może to obejmować także bieżące koszty utrzymania lokalu, ale najważniejsze jest to, jak dokładnie zapisano obowiązki w akcie notarialnym.

Jeżeli w Państwa akcie notarialnym wskazano wprost, że wnukowie ponoszą czynsz, opłaty eksploatacyjne, energię, gaz czy wodę, to co do zasady oni powinni te należności regulować. Jeżeli natomiast strony w umowie rozdzieliły obowiązki inaczej, pierwszeństwo ma treść umowy, bo sam stosunek dożywocia można ukształtować odmiennie niż ustawowy model podstawowy.

Czy dziadkowie mogą sami płacić czynsz i media?

Tak, mogą – o ile robią to dobrowolnie, świadomie i nie dochodzi przez to do pokrzywdzenia dożywotników ani faktycznego uchylania się nabywcy od obowiązków. Samo techniczne regulowanie rachunków z konta dziadków nie narusza automatycznie prawa.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje:

Znaczenie ma więc cały sposób wykonywania umowy, a nie pojedynczy przelew za prąd czy czynsz. Jeżeli wnukowie zapewniają pomoc, zakupy, opiekę w chorobie, organizują niezbędne wsparcie i pozostają w gotowości do wykonywania obowiązków, to sam fakt, że dziadkowie wolą sami opłacić rachunki, nie musi oznaczać problemu prawnego.

Kiedy płacenie rachunków przez dożywotników może być problemem?

Problem pojawia się wtedy, gdy z aktu notarialnego wynika, że to nabywca miał ponosić konkretne koszty, a mimo to nie robi tego, przerzucając ciężar utrzymania na osoby starsze. W takim przypadku można mówić o nienależytym wykonywaniu zobowiązania.

W razie powstania złych stosunków między stronami zastosowanie może mieć art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli między zobowiązanym a dożywotnikiem wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę.

Z kolei art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie jednej ze stron rozwiązać umowę dożywocia. Nie dzieje się to jednak automatycznie i wymaga postępowania sądowego oraz wykazania szczególnie poważnych okoliczności.

Czy inni członkowie rodziny mogą podważyć umowę dożywocia?

Co do zasady nie mogą skutecznie ingerować tylko dlatego, że nie podoba im się sposób wykonywania umowy. Jeżeli problem dotyczy tego, że wnukowie rzekomo źle wykonują obowiązki wobec dziadków, to roszczenia z tym związane przysługują przede wszystkim samym stronom tej umowy, czyli dożywotnikom i nabywcom nieruchomości.

Osoby trzecie nie uzyskują automatycznie prawa do żądania unieważnienia umowy tylko z tego powodu, że dożywotnik zapłacił rachunek za mieszkanie. Sama taka okoliczność nie tworzy po stronie innych krewnych samodzielnego roszczenia.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy po śmierci zbywcy ktoś uprawniony do zachowku twierdzi, że zawarta umowa była tylko pozornie nazwana dożywociem, a w istocie stanowiła darowiznę. W takim sporze badane są realne obowiązki stron i sposób wykonywania umowy. Jeżeli świadczenia nabywcy były iluzoryczne albo w praktyce nie było ekwiwalentu za przeniesienie własności, ryzyko sporu wzrasta. Sama okoliczność opłacania części rachunków przez dziadków nadal nie przesądza jednak wyniku.

Warto przy tym pamiętać, że zgodnie z utrwalonym podejściem orzecznictwa umowa dożywocia co do zasady nie jest darowizną, a więc nie podlega prostemu doliczeniu do substratu zachowku na zasadach właściwych dla darowizn. Spór może się pojawić dopiero wtedy, gdy ktoś wykaże, że strony w rzeczywistości nie wykonywały umowy jako dożywocia.

Czy opłaty z konta dziadków wpływają na zachowek?

Nie, nie automatycznie. Dla spraw o zachowek istotne jest przede wszystkim to, czy zawarta czynność była rzeczywiście umową dożywocia, czy też tylko formalnie tak ją nazwano. Jeżeli nabywca faktycznie realizował obowiązki wynikające z umowy, a dziadkowie jedynie pokrywali część kosztów z własnej woli, to samo to nie stanowi podstawy do skutecznego żądania zachowku od wartości nieruchomości jak przy darowiźnie.

Innymi słowy: przelew za media nie przekreśla dożywocia. Znaczenie ma całokształt relacji, w tym opieka, pomoc w chorobie, zapewnienie mieszkania, ponoszenie innych kosztów i rzeczywista funkcja umowy.

Jak najlepiej zabezpieczyć się na wypadek rodzinnego sporu?

Jeżeli strony zgodnie przyjęły, że dziadkowie opłacają niektóre rachunki, warto to uporządkować dowodowo. Najbezpieczniejsze rozwiązania to:

• sprawdzenie, co dokładnie stanowi akt notarialny,
• sporządzenie prostego pisemnego porozumienia między stronami, że określone rachunki dożywotnicy opłacają dobrowolnie,
• zachowanie dowodów, że nabywca wykonuje pozostałe obowiązki z umowy,
• unikanie sytuacji, w której wszystkie ciężary utrzymania faktycznie pozostają po stronie osób starszych mimo odmiennych zapisów aktu.

Takie porozumienie nie zastępuje aktu notarialnego, ale może mieć znaczenie dowodowe przy późniejszym sporze. Jeżeli strony chcą zmienić sam zakres obowiązków wynikający z dożywocia, należy rozważyć notarialną zmianę lub dodatkowe uregulowanie sprawy z pomocą notariusza i prawnika.

Praktyczny wniosek

Jeżeli dziadkowie mieszkający w lokalu objętym umową dożywocia sami opłacają czynsz i media, to nie oznacza to jeszcze nieważności umowy ani nie daje rodzinie automatycznej podstawy do jej podważenia. Ocenę trzeba zawsze oprzeć na treści aktu notarialnego i na tym, jak umowa jest wykonywana w rzeczywistości.

Jeżeli jednak płacenie rachunków przez dożywotników wynika z tego, że nabywcy całkowicie uchylają się od swoich obowiązków, sprawa może wymagać indywidualnej analizy pod kątem roszczeń z umowy dożywocia, a nie tylko kwestii zachowku.

FAQ

Czy dożywotnik może płacić za media z własnego konta?

Tak. Sam sposób zapłaty nie przesądza o naruszeniu umowy. Decydujące jest to, czy odbywa się to dobrowolnie i czy nabywca nadal realnie wykonuje obowiązki wynikające z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego oraz z aktu notarialnego.

Czy rodzina może podważyć dożywocie, bo dziadkowie płacili rachunki?

Zwykle nie. Sama taka okoliczność nie wystarcza. Rodzina musiałaby wykazywać dużo więcej, np. że umowa nie była faktycznie wykonywana jako dożywocie.

Czy opłacanie czynszu przez dziadków oznacza, że wnukowie nie wykonują umowy?

Nie zawsze. Może to być dobrowolne ustalenie stron. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy z treści umowy wynika obowiązek wnuków, a oni faktycznie uchylają się od ponoszenia kosztów i od zapewnienia utrzymania.

Czy warto spisać dodatkowe porozumienie o opłatach?

Tak, dla celów dowodowych to rozsądne rozwiązanie. Najlepiej wskazać, jakie koszty dożywotnik pokrywa dobrowolnie i że nie oznacza to zwolnienia nabywcy z pozostałych obowiązków.

Czy umowa dożywocia wchodzi do zachowku tak jak darowizna?

Co do zasady nie. Umowa dożywocia jest umową odpłatną. Spór może dotyczyć tylko sytuacji, gdy ktoś twierdzi, że w rzeczywistości nie było dożywocia, lecz czynność miała charakter pozornej lub faktycznej darowizny.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 908 § 1 oraz art. 913 § 1–2 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Tekst przepisu art. 908 Kodeksu cywilnego – sip.lex.pl