Eksmisja siostry z użyczonego mieszkania a odwołanie darowizny

Czy siostra może odwołać darowiznę tylko dlatego, że chce Pan zakończyć użyczenie?

Co do zasady nie. Samo żądanie opuszczenia mieszkania przez osobę, która zajmuje je na podstawie użyczenia, nie jest jeszcze rażącą niewdzięcznością. Zgodnie z art. 898 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną tylko wtedy, gdy obdarowany dopuścił się wobec niego rażącej niewdzięczności. Chodzi o zachowania szczególnie naganne, skierowane przeciwko darczyńcy, a nie o zwykły spór rodzinny czy odmowę dalszego finansowania jego potrzeb.

Znaczenie ma konkretny stan faktyczny: przebieg konfliktu, treść wcześniejszych ustaleń, sposób komunikacji i to, czy po Pana stronie nie było działań celowo krzywdzących. Samo wypowiedzenie użyczenia z powodu zadłużania lokalu i niepłacenia rachunków zwykle mieści się w wykonywaniu prawa własności, a nie w kategorii zachowań z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego.

Ważny jest też termin. Zgodnie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego odwołanie darowizny nie może nastąpić po upływie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Jeżeli więc siostra powoływałaby się na zdarzenia sprzed dłuższego czasu, ten termin może mieć zasadnicze znaczenie.

Jak skutecznie wypowiedzieć użyczenie i dochodzić eksmisji?

Jeżeli siostra korzysta z mieszkania na podstawie umowy użyczenia, zastosowanie mają przepisy art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Szczególnie istotny jest art. 716 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym użyczający może żądać zwrotu rzeczy także przed upływem oznaczonego terminu, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy, albo gdy powierza ją innej osobie bez upoważnienia, a także gdy rzecz staje się użyczającemu potrzebna z przyczyn nieprzewidzianych przy zawarciu umowy.

Przy zadłużaniu lokalu i niepokrywaniu opłat najbezpieczniej zrobić to etapami:

1. pisemne wezwanie do zapłaty zaległości i zaprzestania naruszeń,
2. pisemne wypowiedzenie użyczenia i wezwanie do wydania lokalu w oznaczonym terminie,
3. po bezskutecznym upływie terminu – pozew o eksmisję, czyli o opróżnienie i wydanie lokalu.

Nie należy stosować tzw. eksmisji „na własną rękę”. Wymiana zamków, odcięcie mediów, usunięcie rzeczy lub fizyczne uniemożliwienie wejścia do mieszkania bez tytułu wykonawczego może rodzić odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także karną.

Jeżeli lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych siostry, sąd w sprawie o opróżnienie lokalu zbada również, czy przysługuje jej prawo do lokalu socjalnego według art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. To wpływa na praktyczny czas wykonania eksmisji.

Czy po odwołaniu darowizny trzeba oddać nieruchomość, jej wartość albo inne mieszkanie?

Nie automatycznie i nie w dowolny sposób. Po skutecznym odwołaniu darowizny obdarowany powinien zwrócić przedmiot darowizny stosownie do art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego, a do zwrotu stosuje się odpowiednio przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jeżeli przedmiot darowizny nadal znajduje się w majątku obdarowanego, zasadniczo chodzi o jego zwrot. Jeżeli został zbyty, sprawa robi się bardziej złożona, bo rozliczenia mogą dotyczyć uzyskanej korzyści, jej wartości albo tego, czy i w jakim zakresie wzbogacenie nadal istnieje.

Nie ma natomiast prostego mechanizmu, który pozwalałby siostrze zażądać przeniesienia własności innego, droższego mieszkania tylko dlatego, że aktualnie z niego korzysta. Roszczenie po odwołaniu darowizny dotyczy skutków tej konkretnej darowizny, a nie dowolnego składnika majątku obdarowanego.

Jeżeli nieruchomość została już sprzedana albo ma być zaraz sprzedana, przed zawarciem transakcji trzeba przeanalizować ryzyko procesowe. Samo odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie zgodnie z art. 900 Kodeksu cywilnego, ale gdy obdarowany nie zwróci przedmiotu darowizny dobrowolnie, darczyńca musi dochodzić roszczenia przed sądem. W praktyce sąd ocenia zarówno przesłanki odwołania darowizny, jak i zakres zwrotu oraz rozliczeń.

Jak rozliczyć nakłady, zaległe rachunki, pożyczki i inne koszty?

To właśnie tu można realnie ograniczyć ryzyko „zwrotu z nawiązką”. Jeżeli doszłoby do sporu o skutki odwołania darowizny, należy podnieść własne roszczenia i zarzut potrącenia, o ile wierzytelności są wymagalne i jednorodzajowe. Podstawę stanowią art. 498 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce można rozważać rozliczenie następujących pozycji:

• nakłady konieczne i użyteczne poniesione na darowaną nieruchomość,
• niezapłacone rachunki za media i opłaty związane z lokalem użyczonym siostrze, jeżeli formalnie obciążają Pana,
• udzielone siostrze pożyczki, jeżeli da się wykazać ich istnienie i wysokość,
• inne udokumentowane świadczenia spełnione za siostrę.

Kluczowe są dowody: faktury, przelewy, umowy, wiadomości, wezwania do zapłaty, rozliczenia od wspólnoty lub dostawców mediów. Bez dokumentów nawet słuszne roszczenie bywa trudne do wykazania.

Jeżeli chciałby Pan zamknąć temat ugodowo, można przygotować jedno kompleksowe porozumienie: siostra oświadcza, że nie będzie dochodziła odwołania darowizny albo cofa roszczenia, a strony wzajemnie rozliczają wszystkie świadczenia. W przypadku nieruchomości i zobowiązań powiązanych z wcześniejszą darowizną najbezpieczniej zrobić to przy wsparciu notariusza lub prawnika procesowego.

Jak najlepiej zabezpieczyć się przed roszczeniami siostry?

Najbezpieczniejszy wariant zależy od tego, czy celem jest szybka sprzedaż nieruchomości, polubowne rozliczenie z siostrą czy spór sądowy. W podobnych sprawach zwykle warto:

1. natychmiast uporządkować dokumenty dotyczące darowizny, użyczenia, remontu i wszystkich rozliczeń,
2. złożyć siostrze pisemne rozliczenie zadłużenia i wezwać ją do zapłaty,
3. wypowiedzieć użyczenie w sposób jednoznaczny i z dowodem doręczenia,
4. unikać ustnych ustaleń o „zwrocie równowartości”, jeśli nie są precyzyjnie opisane,
5. rozważyć ugodę obejmującą zrzeczenie się wzajemnych roszczeń po dokładnym wyliczeniu wszystkich należności.

Jeżeli planuje Pan sprzedaż nieruchomości, warto też sprawdzić, czy siostra nie próbowała już składać jakichkolwiek oświadczeń, pism przedsądowych albo ostrzeżeń do księgi wieczystej. Sama groźba odwołania darowizny nie blokuje sprzedaży, ale rzeczywisty spór może ją skomplikować.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te same przepisy działają w różnych układach rodzinnych i majątkowych.

FAQ

Czy mogę od razu wymienić zamki, skoro mieszkanie jest moje?

Nie. Właściciel nie powinien samodzielnie pozbawiać lokatora dostępu do lokalu. Najpierw trzeba skutecznie zakończyć użyczenie, a jeśli lokal nie zostanie wydany dobrowolnie, dochodzić opróżnienia lokalu w sądzie i przez komornika.

Czy siostra może żądać mieszkania, w którym teraz mieszka, zamiast zwrotu darowizny?

Co do zasady nie. Roszczenia po odwołaniu darowizny dotyczą skutków konkretnej darowizny i rozliczeń z nią związanych, a nie dowolnego lokalu należącego do obdarowanego.

Czy mogę potrącić nieopłacone media i pożyczki?

Tak, jeżeli ma Pan wobec siostry wymagalne i udowodnione wierzytelności pieniężne. Wtedy można złożyć oświadczenie o potrąceniu na podstawie art. 498 Kodeksu cywilnego albo podnieść zarzut potrącenia w procesie.

Czy odwołanie darowizny następuje tylko w sądzie?

Nie. Samo odwołanie następuje przez pisemne oświadczenie złożone obdarowanemu zgodnie z art. 900 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak obdarowany nie zgadza się ze skutkami odwołania, darczyńca musi dochodzić roszczeń przed sądem.

Czy warto zawrzeć ugodę u notariusza?

Bardzo często tak, zwłaszcza gdy strony chcą definitywnie zamknąć spór. Ugoda może objąć rozliczenie nakładów, długów, pożyczek i zrzeczenie się dalszych roszczeń, ale jej treść trzeba dopasować do konkretnego stanu faktycznego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 498, art. 710-719, art. 716, art. 898 § 1 i § 2, art. 899 § 3, art. 900 - ISAP.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14 - ISAP.

3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 697/12.

4. Orzeczenie Sądu Najwyższego z 2 marca 1948 r., sygn. akt KrC 42/48.

5. Wyrok Sądu Najwyższego z 30 września 1997 r., sygn. akt III CKN 170/97.

6. Wyrok Sądu Najwyższego z 9 października 2014 r., sygn. akt I CSK 556/13.

7. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 14 kwietnia 2005 r., sygn. akt I ACa 60/05.

8. Wyrok Sądu Najwyższego z 12 maja 1998 r., sygn. akt II CKN 729/97.