Cesja partycypacji w TBS a podatek dochodowy

Partycypacja w TBS lub SIM – czym jest z punktu widzenia prawa

Partycypacja nie daje prawa własności do lokalu. Jest to udział w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w społecznej inicjatywie mieszkaniowej lub towarzystwie budownictwa społecznego. Wynika to z przepisów art. 27 ust. 1-5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W praktyce osoba partycypująca finansuje część kosztów inwestycji, ale nie staje się właścicielem mieszkania.

Dlatego przeniesienie uprawnień związanych z partycypacją nie jest sprzedażą nieruchomości ani sprzedażą spółdzielczego prawa do lokalu. To ważne, bo nie stosuje się tu zasad z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli reguły dotyczącej odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat.

Czy od cesji partycypacji w TBS trzeba zapłacić podatek?

Najczęściej tak, ale tylko wtedy, gdy powstaje realny dochód. Podstawą kwalifikacji jest art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym źródłem przychodów są m.in. prawa majątkowe. Z kolei do przychodów z praw majątkowych odnosi się art. 18 tej ustawy.

W praktyce organy podatkowe od lat przyjmują, że odpłatne odstąpienie partycypacji lub związanych z nią uprawnień należy rozliczać właśnie jako przychód z praw majątkowych, a nie jako sprzedaż nieruchomości. Oznacza to, że samo otrzymanie pieniędzy od nowego najemcy lub w związku z rozliczeniem partycypacji może powodować obowiązek rozliczenia PIT.

Jeżeli jednak otrzymana kwota odpowiada tylko temu, co wcześniej zostało rzeczywiście wpłacone jako partycypacja i potrafi Pan/Pani to udokumentować, co do zasady dochód nie powstaje. W takim układzie przychód jest równoważony przez koszty uzyskania przychodu.

Jak ustalić dochód do opodatkowania

Dochód ustala się według ogólnej zasady z art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: jest to nadwyżka przychodu nad kosztami jego uzyskania. Kosztami mogą być wydatki faktycznie poniesione na nabycie partycypacji, o ile mają związek z uzyskanym przychodem i są odpowiednio udokumentowane. Podstawę kosztową stanowi tu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Najczęściej oznacza to, że:

Jeżeli poza zwrotem wkładu nowy najemca płaci dodatkową kwotę, np. za szybkie przejęcie lokalu, za wyposażenie albo za samo odstąpienie miejsca w kolejce, ocena podatkowa zależy od treści umowy i rzeczywistego charakteru płatności. W takiej sytuacji warto precyzyjnie rozdzielić w dokumencie, jaka część dotyczy partycypacji, a jaka innych świadczeń.

Czy działa zasada 5 lat jak przy sprzedaży mieszkania?

Nie. Zasada 5 lat wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i dotyczy odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części, udziałów w nieruchomości oraz niektórych praw do lokali. Partycypacja TBS/SIM nie jest takim prawem.

To oznacza, że nawet jeśli od wpłaty partycypacji minęło więcej niż 5 lat, sam ten fakt nie zwalnia automatycznie z PIT. O opodatkowaniu decyduje tu nie upływ czasu, lecz to, czy uzyskał(a) Pan/Pani dochód z praw majątkowych.

Zobacz również:

niezapłacony podatek po sprzedaży nieruchomości

Czy trzeba wcześniej zgłaszać cesję partycypacji do urzędu skarbowego?

Co do zasady nie ma osobnego obowiązku wcześniejszego zgłoszenia samej transakcji tylko dlatego, że doszło do cesji partycypacji. Ustawa o PIT nie przewiduje dla takiego przychodu odrębnego formularza składanego przed zeznaniem rocznym.

Obowiązek polega na prawidłowym wykazaniu przychodu, kosztów i dochodu w rocznym zeznaniu podatkowym. Ponieważ przychód z praw majątkowych opodatkowany jest według skali podatkowej z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, rozlicza się go w zeznaniu właściwym dla dochodów opodatkowanych skalą.

W jakim PIT rozliczyć cesję partycypacji

Jeżeli uzyskana kwota stanowi przychód z praw majątkowych, najczęściej wykazuje się ją w PIT-36 za rok, w którym pieniądze zostały otrzymane. Termin złożenia zeznania wynika z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – co do zasady do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, a gdy ten dzień przypada w dzień wolny, do najbliższego dnia roboczego.

Dochód z praw majątkowych łączy się z innymi dochodami opodatkowanymi skalą. W efekcie nadwyżka z cesji partycypacji może wpłynąć na wysokość całego rocznego podatku.

Jakie dokumenty warto zachować

Dla bezpieczeństwa podatkowego warto zachować:

• umowę partycypacji albo inny dokument potwierdzający wniesienie wkładu,
• potwierdzenia przelewów lub wpłat,
• zgodę TBS/SIM na przeniesienie uprawnień, jeśli była wymagana,
• umowę lub porozumienie z nowym najemcą,
• potwierdzenie otrzymania środków,
• ewentualne rozliczenie wyposażenia, jeśli było sprzedawane osobno.

To istotne, bo zgodnie z ogólnymi regułami dowodowymi to podatnik powinien wykazać prawo do ujęcia kosztów uzyskania przychodu. Im lepiej opisana transakcja, tym mniejsze ryzyko sporu z urzędem skarbowym.

Na co uważać przy cesji partycypacji w TBS lub SIM

W praktyce najwięcej problemów powodują trzy sytuacje:

1. Brak rozdzielenia płatności – gdy jedna kwota obejmuje jednocześnie partycypację, wyposażenie i inne ustalenia między stronami.
2. Brak dokumentów kosztowych – gdy podatnik nie ma potwierdzenia rzeczywiście wpłaconego wkładu.
3. Nieprawidłowe nazwanie transakcji – np. jako „sprzedaż mieszkania w TBS”, choć nie dochodzi do sprzedaży własności lokalu.

Jeżeli sprawa dotyczy starszej umowy, dziedziczenia partycypacji, rozliczeń po rozwodzie albo udziału kilku osób w jednym wkładzie, skutki podatkowe mogą wymagać indywidualnej analizy. W takich stanach faktycznych istotne jest, kto rzeczywiście poniósł wydatek i kto faktycznie otrzymał przychód.

Przykłady

Poniżej dwa typowe warianty, które dobrze pokazują, kiedy podatek się pojawia, a kiedy nie.

FAQ

Czy cesja partycypacji w TBS to sprzedaż mieszkania?

Nie. Nie dochodzi do sprzedaży własności lokalu. Zwykle chodzi o rozliczenie prawa związanego z partycypacją, czyli udziałem w kosztach budowy.

Czy jeśli dostałem(am) tylko zwrot własnego wkładu, to płacę podatek?

Co do zasady nie powstaje dochód, jeśli otrzymana kwota nie przewyższa udokumentowanego wkładu. Warto jednak zachować dokumenty potwierdzające koszt.

Czy muszę iść z tym do urzędu skarbowego od razu po transakcji?

Zwykle nie. Przychód rozlicza się w rocznym zeznaniu podatkowym za rok otrzymania pieniędzy.

W jakim formularzu rozliczyć taki przychód?

Najczęściej w PIT-36, ponieważ przychód z praw majątkowych rozlicza się według skali podatkowej.

Czy 5 lat od wpłaty partycypacji zwalnia z podatku?

Nie. Reguła 5 lat dotyczy odpłatnego zbycia nieruchomości i nie ma tu zastosowania.

Zobacz również:

zakup lokalu na wynajem i odliczenie VAT

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350.

2. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa – tekst jednolity dostępny w ISAP.

3. Dla porównania aktualna linia interpretacyjna organów podatkowych dotycząca kwalifikacji przychodu z cesji partycypacji jako przychodu z praw majątkowych, w tym m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2 grudnia 2010 r., nr IPPB2/415-855/10-4/MG.