Darowizna domu dla teściowej

Darowizna domu dla teściowej a podatek od spadków i darowizn

Przeniesienie własności domu w darowiźnie jest dopuszczalne, ale przy nieruchomości zawsze wymaga aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Dodatkowo art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje formę aktu notarialnego dla oświadczenia darczyńcy przy darowiźnie.

Podatkowo trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli żona daruje dom bezpośrednio teściowej, teściowa jest co prawda osobą z I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, ale nie jest objęta zwolnieniem dla najbliższej rodziny z art. 4a ust. 1 tej ustawy. Zwolnienie z art. 4a obejmuje: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Nie obejmuje teściów, zięcia ani synowej.

Jeżeli natomiast żona daruje dom mężowi, a następnie mąż daruje dom swojej mamie, obie darowizny mogą korzystać ze zwolnienia z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn: pierwsza jako darowizna między małżonkami, druga jako darowizna między dzieckiem i rodzicem. Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w akcie notarialnym nie składa się odrębnie formularza SD-Z2, ponieważ art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia z obowiązku zgłoszenia nabycie następujące na podstawie umowy w formie aktu notarialnego.

Czy można najpierw darować dom mężowi, a potem mamie męża?

Co do zasady tak, ale najpierw trzeba ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości. Jeżeli dom należy wyłącznie do żony, może ona darować go mężowi w akcie notarialnym. Jeżeli dom jest majątkiem wspólnym małżonków, sytuacja jest trudniejsza, ponieważ art. 35 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy zakazuje małżonkowi rozporządzania udziałem w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach tego majątku w czasie trwania wspólności ustawowej. W takim przypadku notariusz powinien ocenić, czy potrzebna jest najpierw umowa majątkowa małżeńska, podział majątku albo inna czynność porządkująca stan własności.

Jeżeli nieruchomość należy do majątku osobistego żony, darowizna na rzecz męża jest darowizną między małżonkami. Małżonek należy do grupy zero wskazanej w art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Następna darowizna od męża dla jego mamy jest darowizną na rzecz wstępnego, czyli również mieści się w art. 4a ust. 1 tej ustawy.

Należy jednak zachować ostrożność, jeżeli jedynym rzeczywistym celem szeregu czynności miałoby być uniknięcie podatku od bezpośredniej darowizny synowej na rzecz teściowej. Organ podatkowy w określonych sytuacjach może badać rzeczywisty charakter czynności na podstawie art. 199a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. W praktyce duże znaczenie ma to, czy każda darowizna jest rzeczywista, czy następuje skuteczne przeniesienie własności i czy strony liczą się z konsekwencjami cywilnoprawnymi.

Bezpośrednia darowizna od synowej dla teściowej

Jeżeli żona darowałaby dom bezpośrednio matce męża, teściowa byłaby nabywcą z I grupy podatkowej na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nie skorzystałaby jednak ze zwolnienia z art. 4a ust. 1 tej ustawy, bo przepis ten nie wymienia teściowej ani synowej.

Kwota wolna dla I grupy podatkowej wynosi 36 120 zł na podstawie art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy obliczaniu limitu sumuje się nabycia od tej samej osoby z roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz z 5 poprzednich lat, co wynika z art. 9 ust. 2 tej ustawy. Przy domu wartość darowizny najczęściej przekracza tę kwotę, więc bezpośrednia darowizna od synowej dla teściowej zwykle oznacza podatek.

Koszty notarialne i opłaty przy darowiźnie domu

Przy darowiźnie domu trzeba liczyć się nie tylko z podatkiem, ale także z kosztami notarialnymi i sądowymi. Maksymalną taksę notarialną określa § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do taksy notarialnej dolicza się VAT według stawki 23%, wynikającej z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W księdze wieczystej trzeba ujawnić nowego właściciela. Opłata sądowa od wniosku o wpis prawa własności w księdze wieczystej wynosi 200 zł na podstawie art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wniosek do sądu wieczystoksięgowego składa elektronicznie notariusz.

Darowizna co do zasady nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Wyjątek wynika z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych: PCC może pojawić się w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, na przykład długu zabezpieczonego hipoteką.

Czy teściowa może zapisać dom synowi w testamencie?

Jeżeli teściowa stanie się właścicielką domu, może sporządzić testament i powołać syna do spadku albo zapisać mu konkretną nieruchomość. Testament własnoręczny reguluje art. 949 § 1 Kodeksu cywilnego, a testament notarialny art. 950 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak pamiętać, że testament można w każdej chwili odwołać na podstawie art. 943 Kodeksu cywilnego.

Z punktu widzenia podatku syn dziedziczący po matce może korzystać ze zwolnienia z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy dziedziczeniu zasadniczo trzeba złożyć zgłoszenie SD-Z2 w terminie 6 miesięcy. Termin ten wynika z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn i liczy się od dnia powstania obowiązku podatkowego, a w praktyce przy nabyciu spadku najczęściej od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.

Testament nie daje jednak takiego zabezpieczenia jak własność. Jeżeli teściowa po otrzymaniu domu sprzeda go, daruje innej osobie albo zmieni testament, syn nie będzie właścicielem nieruchomości. Dodatkowo, jeżeli teściowa ma innych spadkobierców uprawnionych do zachowku, może pojawić się roszczenie o zachowek na podstawie art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy teściowa może sprzedać dom po darowiźnie?

Po skutecznej darowiźnie teściowa staje się właścicielką domu i może nim rozporządzać. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy i rozporządzać nią w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Oznacza to, że teściowa może sprzedać dom nawet krótko po darowiźnie, chyba że nieruchomość jest obciążona prawami, które faktycznie ograniczają możliwość sprzedaży albo obniżają jej atrakcyjność.

Sprzedaż może jednak wywołać skutki w podatku dochodowym. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości podlega PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek wynosi 19% dochodu na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o PIT.

Przy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie koszty uzyskania przychodu są ograniczone. Art. 22 ust. 6d ustawy o PIT pozwala uwzględnić przede wszystkim udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania, oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części. Jeżeli teściowa sprzeda dom przed upływem 5 lat, może rozważyć ulgę mieszkaniową z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, czyli przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Czy teściowa może później oddać dom synowi?

Teściowa może po pewnym czasie darować dom synowi. Taka darowizna również mieści się w zwolnieniu z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, bo syn jest zstępnym. Przy akcie notarialnym nie trzeba składać SD-Z2, co wynika z art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie przewiduje minimalnego okresu, po którym matka może darować nieruchomość synowi z powrotem. Nie oznacza to jednak, że wielokrotne darowizny są zawsze najlepszym rozwiązaniem. Każda zmiana właściciela oznacza taksę notarialną, VAT od taksy, opłatę sądową za księgę wieczystą oraz ryzyko sporów, jeżeli stosunki rodzinne się zmienią.

Jak zabezpieczyć rodzinę bez oddawania własności domu?

Jeżeli celem jest przede wszystkim to, aby mama męża mogła opiekować się domem, mieszkać w nim albo z niego korzystać, przeniesienie własności nie zawsze jest konieczne. Można rozważyć ustanowienie służebności osobistej mieszkania. Art. 296 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 297 Kodeksu cywilnego przewiduje służebności osobiste, a art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że osoba mająca służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie.

Służebność osobista jest niezbywalna i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, co wynika z art. 299 Kodeksu cywilnego oraz art. 300 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że rodzina może zachować własność domu, a jednocześnie zapewnić mamie męża prawo korzystania z nieruchomości. Innym rozwiązaniem może być umowa użyczenia na podstawie art. 710 Kodeksu cywilnego, ale użyczenie daje słabszą ochronę niż służebność wpisana do księgi wieczystej.

Jeżeli mama męża ma zajmować się domem, opłacać rachunki lub remonty, warto zawrzeć pisemne ustalenia dotyczące kosztów, odpowiedzialności za naprawy, podatku od nieruchomości i zasad korzystania z budynku. Pozwala to uniknąć późniejszych sporów o to, kto i na jakiej podstawie ma prawo przebywać w domu.

FAQ

Czy teściowa zapłaci podatek od darowizny domu od syna?

Co do zasady nie, jeżeli darowizna jest dokonana prawidłowo w akcie notarialnym. Matka jest wstępnym syna, więc mieści się w zwolnieniu z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy akcie notarialnym nie trzeba składać SD-Z2, zgodnie z art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy.

Czy bezpośrednia darowizna od synowej dla teściowej jest zwolniona z podatku?

Nie w ramach zwolnienia dla grupy zero. Teściowa należy do I grupy podatkowej według art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale nie jest wymieniona w art. 4a ust. 1 tej ustawy. Podatek może wystąpić po przekroczeniu kwoty wolnej 36 120 zł z art. 9 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Czy teściowa może sprzedać dom zaraz po darowiźnie?

Tak, jako właścicielka może sprzedać dom. Trzeba jednak sprawdzić skutki podatkowe. Sprzedaż przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia może powodować PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czy mama męża może później oddać dom synowi bez podatku?

Tak, darowizna od matki dla syna może korzystać ze zwolnienia z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nie ma ustawowego minimalnego terminu, po którym taka darowizna może być dokonana, ale każda kolejna czynność oznacza koszty notarialne i sądowe.

Czy testament zabezpiecza odzyskanie domu przez syna?

Tylko częściowo. Teściowa może powołać syna do spadku, ale testament może odwołać w każdej chwili na podstawie art. 943 Kodeksu cywilnego. Jeżeli sprzeda albo daruje dom za życia, nieruchomość nie wejdzie do spadku po niej.

Czy lepsza jest darowizna czy służebność mieszkania?

Jeżeli celem jest jedynie zapewnienie mamie prawa mieszkania lub opieki nad domem, służebność osobista mieszkania może być bezpieczniejsza niż darowizna. Właściciel nie traci własności, a uprawniona osoba ma określone prawo korzystania z nieruchomości. Podstawą są art. 296, art. 297, art. 299, art. 300 i art. 301 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 140, art. 158, art. 296, art. 297, art. 299, art. 300, art. 301, art. 888, art. 890, art. 943, art. 949, art. 950 i art. 991 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• art. 35 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 4a, art. 9 i art. 14 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 22 ust. 6d i art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
• art. 199a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa