Darowizna działki z hipoteką, jak przekazać część nieruchomości rolnej synowi?

Darowizna działki rolnej osobie bliskiej

W samej kwestii darowizny nieruchomości rolnej dla Pana od ojca nie ma żadnego problemu. Zgodnie z art. 2a ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w przypadku zbycia nieruchomości na rzecz osoby bliskiej zbywcy nie obowiązuje zasada, że nabywcą może być tylko rolnik. Zwłaszcza że z podanych informacji wynika, że mamy tu do czynienia z częścią nieruchomości, która jest siedliskiem. Gdyby wydzielona dla Pana działka miała poniżej 0,3 ha, to zupełnie nie byłoby problemu, ponieważ wówczas nie stosuje się ustawy w ogóle. Wtedy jednak mógłby być problem z samym wydzieleniem działki, bowiem zgodnie z przepisami dotyczącymi gospodarowania nieruchomościami podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Jak prawidłowo przeprowadzić podział działki przed darowizną?

Aby tato mógł Panu podarować nieruchomość z domem rzeczywiście w pierwszej kolejności konieczne będzie wydzielenie działki. Jej fragment bez wydzielenia nie może być przedmiotem obrotu. Zgodnie z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: (…) 7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego; (…).

Wydaje mi się, że ten przepis mógłby tu mieć zastosowanie. Nawet jeśli nie, to w przypadku terenu objętego miejscowym planem podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami tego planu. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

W przypadku braku MPZP – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1. nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2. jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W zakresie powyższych zgodności plan opiniuje wójt. W celu podziału należy zatrudnić geodetę, który przygotuje plan podziału zgodnie z przepisami. Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Do wniosku o podział należy dołączyć następujące dokumenty:

1) stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,

2) wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi,

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli dotyczy,

3a) pozwolenie, o którym mowa w art. 96 ust. 1a, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków,

4) wstępny projekt podziału,

5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości,

6) wykaz zmian gruntowych,

7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,

8) mapę z projektem podziału.

Najlepiej powierzyć to geodecie. Decyzja o podziale stanowi podstawę do wpisów w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości.

Następnie tato może dokonać darowizny na Pan rzecz w formie aktu notarialnego.

Czy darowizna obejmie także hipotekę? Co z kredytem?

Zapewne problem dla Pan stanowi hipoteka. Zgodnie z art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Jeśli jedną z działek z danej KW tato podaruje Panu, to musi to nastąpić razem z hipoteką, chyba że wierzyciel hipoteczny złoży oświadczenie o zgodzie na bezobciążeniowe odłączenie nieruchomości, które to oświadczenie powinno zostać załączone do wniosku o założenie księgi wieczystej dla nowo powstałej nieruchomości. Zatem przed darowizną powinniście uzyskać taką zgodę od banku. Jednak bank może, a nie musi się zgodzić. Zgodę raczej powinni Państwo otrzymać, jeśli pozostała część nieruchomości zabezpieczy w swej wartości dług hipoteczny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147