Darowizna części działki rolnej z hipoteką dla syna – jak to zrobić

Darowizna części działki rolnej synowi – czy to w ogóle jest możliwe?

Tak, co do zasady jest to możliwe. Podstawą umowy darowizny jest art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a forma aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji kluczowe są jednak nie tylko przepisy o darowiźnie, ale też regulacje dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi, podziału nieruchomości oraz skutków istniejącej hipoteki. To właśnie te trzy obszary najczęściej decydują o tym, czy sprawę da się przeprowadzić szybko, czy pojawią się przeszkody formalne.

darowizna udziału w ziemi rolnej wymaga sprawdzenia zarówno ograniczeń dotyczących obrotu ziemią rolną, jak i treści hipoteki oraz sytuacji wierzyciela hipotecznego. Jeżeli obdarowanym jest syn, zastosowanie ma wyjątek dla osoby bliskiej. Zgodnie z art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, ograniczenie polegające na tym, że nabywcą nieruchomości rolnej powinien być rolnik indywidualny, nie dotyczy nabycia przez osobę bliską zbywcy. Definicję osoby bliskiej zawiera art. 2 pkt 6 tej ustawy – obejmuje ona m.in. zstępnych, czyli dzieci.

Dodatkowo ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, co wynika z art. 1a pkt 1 lit. b tej ustawy. Przy planowanym obszarze około 3000 m² mamy właśnie 0,3000 ha, więc znaczenie ma dokładna powierzchnia po podziale. Jeżeli nowa działka miałaby mniej niż 0,3 ha, przepisy tej ustawy co do zasady nie znajdą zastosowania, ale nadal trzeba zbadać, czy sam podział będzie dopuszczalny.

Najpierw podział, potem darowizna

Ojciec nie może darować „fragmentu działki” bez jego wcześniejszego wyodrębnienia. Przedmiotem obrotu ma być samodzielna działka ewidencyjna, która po podziale będzie mogła otrzymać własną księgę wieczystą albo zostać odłączona z dotychczasowej księgi. W praktyce pierwszy etap to zatem podział nieruchomości.

Zasady podziału określają art. 92–100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Co do zasady podział nieruchomości położonej na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego musi być zgodny z ustaleniami planu – art. 93 ust. 1 tej ustawy. Jeżeli planu nie ma, podział jest dopuszczalny, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy, o czym stanowi art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W sprawach takich jak wydzielenie siedliska z istniejącym budynkiem mieszkalnym często znaczenie ma art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem podział może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a przy jego braku niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy, w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. To bywa bardzo przydatna podstawa, gdy na wydzielanej części stoi dom i zabudowania związane z dawnym siedliskiem.

Trzeba też pamiętać o ograniczeniu z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a przy braku planu wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest co do zasady dopuszczalny tylko wtedy, gdy taka działka ma zostać przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej albo na regulację granic. Dlatego przy siedlisku bardzo ważne jest ustalenie, czy wydzielany obszar będzie miał co najmniej 0,3000 ha albo czy sprawa mieści się w jednym z wyjątków ustawowych.

Jeżeli z nowej działki ma być zapewniony normalny dojazd, trzeba także zadbać o dostęp do drogi publicznej. Wynika to z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dostęp może być bezpośredni, przez wydzielenie drogi wewnętrznej albo przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Jak wygląda procedura podziału w praktyce?

Procedura zwykle wygląda następująco:

1. Właściciel zleca geodecie przygotowanie mapy i wstępnego projektu podziału.
2. Do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta składa się wniosek o podział nieruchomości.
3. Organ ocenia dopuszczalność podziału i wydaje postanowienie opiniujące wstępny projekt, a następnie decyzję zatwierdzającą podział – zgodnie z art. 96 ust. 1 oraz art. 96 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami.
4. Po uprawomocnieniu się decyzji geodezyjnej nowa działka może zostać ujawniona w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej.
5. Dopiero wtedy można podpisać akt notarialny darowizny.

Do wniosku dołącza się dokumenty wskazane w art. 97 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, wypis z katastru nieruchomości, kopię mapy katastralnej, wstępny projekt podziału, protokół przyjęcia granic, wykaz zmian gruntowych i mapę z projektem podziału. W praktyce większość tych materiałów przygotowuje geodeta.

Jeżeli nieruchomość jest objęta księgą wieczystą, po zakończeniu podziału notariusz albo właściciel składa wnioski wieczystoksięgowe o odłączenie nowej działki z dotychczasowej księgi i założenie dla niej nowej księgi albo o odpowiednie ujawnienie zmian.

Co z hipoteką po podziale nieruchomości?

To najważniejszy problem praktyczny. Zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Powstaje tzw. hipoteka łączna.

Oznacza to, że po wydzieleniu nowej działki bankowe zabezpieczenie co do zasady „przechodzi” na każdą działkę powstałą z podziału. Jeżeli więc ojciec daruje synowi nowo wydzieloną działkę, to bez odrębnej zgody wierzyciela hipotecznego syn otrzyma nieruchomość obciążoną hipoteką.

Trzeba odróżnić dwie rzeczy:

• obciążenie hipoteczne nieruchomości – to skutek rzeczowy, który może przejść na wydzieloną działkę,
• dług z umowy kredytu – ten nie przechodzi automatycznie na syna tylko dlatego, że dostał nieruchomość w darowiźnie.

Przejęcie długu wymagałoby osobnej czynności prawnej i zgody wierzyciela, zgodnie z art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli takiej umowy nie będzie, kredytobiorcą nadal pozostaje ojciec, natomiast bank zachowuje możliwość dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości według zasad wynikających z hipoteki.

Czy bank musi zgodzić się na zwolnienie wydzielanej działki spod hipoteki?

Nie. Bank nie ma obowiązku wyrazić zgody na tzw. bezciężarowe odłączenie działki albo na częściowe zwolnienie spod hipoteki. To decyzja wierzyciela hipotecznego oparta przede wszystkim na ocenie, czy po wyłączeniu części gruntu pozostałe zabezpieczenie nadal będzie wystarczające.

W praktyce bank może:

• zgodzić się na zwolnienie wydzielanej działki spod hipoteki,
• zgodzić się warunkowo, np. po częściowej spłacie kredytu albo ustanowieniu dodatkowego zabezpieczenia,
• odmówić i pozostawić hipotekę na wszystkich działkach powstałych po podziale.

Jeżeli zależy Państwu na przekazaniu synowi nieruchomości „czystej”, bez obciążenia hipotecznego, rozmowę z bankiem warto rozpocząć jeszcze przed końcową fazą podziału. Notariusz zwykle będzie chciał znać sytuację księgową i treść zgody banku jeszcze przed podpisaniem aktu.

Najczęściej bank oczekuje: aktualnego odpisu księgi wieczystej, mapy z projektem podziału, wyceny nieruchomości lub informacji o wartości części pozostającej przy ojcu, a czasem także projektu aktu notarialnego.

Darowizna u notariusza – o czym trzeba pamiętać?

Po zakończeniu podziału i ustaleniu kwestii hipoteki strony zawierają umowę darowizny w formie aktu notarialnego. W akcie notariusz opisuje nieruchomość według aktualnych danych ewidencyjnych i księgi wieczystej, wskazuje istniejące obciążenia oraz składa wnioski do sądu wieczystoksięgowego.

Jeżeli działka ma być darowana razem z istniejącą hipoteką, powinno to być jasno odzwierciedlone w treści aktu. Jeżeli bank wyraził zgodę na zwolnienie działki spod hipoteki, oświadczenie wierzyciela powinno być sporządzone w formie umożliwiającej dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Warto też pamiętać, że darowizna na rzecz syna co do zasady podlega zwolnieniu podatkowemu jako nabycie przez osobę z tzw. grupy zerowej. Wynika to z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli darowizna nieruchomości jest dokonana w formie aktu notarialnego, notariusz przekazuje dane do urzędu skarbowego, więc nie ma obowiązku odrębnego zgłaszania nabycia na formularzu SD-Z2. Obowiązek zgłoszenia z art. 4a ust. 1 tej ustawy nie dotyczy bowiem przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Najczęstsze warianty – tabela praktyczna

Jakie działania warto podjąć krok po kroku?

1. Sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, wysokość hipoteki i treść umowy kredytowej.
2. Ustalić w gminie, czy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz czy wydzielenie siedliska będzie dopuszczalne.
3. Zlecić geodecie ocenę, czy możliwe jest wydzielenie działki o powierzchni co najmniej 0,3000 ha i z dostępem do drogi.
4. Przeprowadzić procedurę podziału administracyjnego.
5. Równolegle złożyć do banku wniosek o zgodę na zwolnienie wydzielanej działki spod hipoteki albo o określenie warunków takiej zgody.
6. Po prawomocnym podziale umówić akt notarialny darowizny.
7. Dopilnować wpisów wieczystoksięgowych po akcie.

Jeżeli stan faktyczny jest bardziej złożony, np. nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, na działce są budynki nieujawnione w ewidencji albo gospodarstwo korzysta z zabezpieczeń związanych z dopłatami czy inwestycjami, procedura może wymagać dodatkowej analizy dokumentów.

FAQ

Czy syn musi być rolnikiem, aby dostać działkę rolną w darowiźnie?

Nie, jeżeli jest osobą bliską darczyńcy. Wynika to z art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Czy można podarować sam fragment działki bez podziału?

Nie w zwykłej praktyce obrotu. Najpierw trzeba wydzielić nową działkę w procedurze geodezyjno-administracyjnej, a dopiero potem przenieść jej własność aktem notarialnym.

Czy hipoteka znika po podziale nieruchomości?

Nie. Zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece co do zasady obciąża wszystkie działki powstałe z podziału.

Czy darowizna z hipoteką oznacza przejęcie kredytu przez syna?

Nie automatycznie. Przejęcie długu wymaga odrębnej czynności i zgody banku na podstawie art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego.

Czy od darowizny dla syna trzeba zapłacić podatek?

Co do zasady nie, bo syn korzysta ze zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy akcie notarialnym formalności podatkowe co do zasady obsługuje notariusz.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207