Darowizna gospodarstwa a sprzedaż ziemi przez wnuka – co mogą zrobić dziadkowie?

Czy dziadkowie mogą zakazać wnukowi sprzedaży ziemi?

Co do zasady nie. Jeżeli własność gospodarstwa została najpierw skutecznie przeniesiona przez rodziców na syna, a następnie przez syna na jego syna, to aktualny właściciel może rozporządzać nieruchomością w granicach prawa własności wynikającego z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Sama niezgoda dziadków, którzy byli pierwotnymi darczyńcami, nie tworzy po ich stronie prawa do zablokowania sprzedaży. Taki zakaz mógłby wynikać tylko z konkretnego zabezpieczenia przewidzianego w umowie albo z odrębnych przepisów ograniczających obrót nieruchomościami rolnymi.

W praktyce najpierw trzeba ustalić treść obu aktów notarialnych i działu III księgi wieczystej. To tam mogą znajdować się prawa, które nadal wiążą aktualnego właściciela.

Jakie zabezpieczenia mogłyby ograniczać sprzedaż?

Jeżeli w akcie darowizny ustanowiono na rzecz darczyńców określone prawa, to mogą one nadal obciążać nieruchomość także po dalszym przeniesieniu własności. Najczęściej spotyka się:

• służebność osobistą mieszkania – art. 296 w zw. z art. 301 Kodeksu cywilnego,
• użytkowanie – art. 252 i nast. Kodeksu cywilnego,
• prawo pierwokupu – art. 596–602 Kodeksu cywilnego,
• prawo odkupu – art. 593–595 Kodeksu cywilnego.

Takie prawa nie zawsze uniemożliwiają sprzedaż, ale mogą ją utrudniać albo dawać uprawnionemu możliwość określonej reakcji. Jeżeli jednak w umowie ich nie zastrzeżono, to nie da się ich „dopisać” po latach jednostronną decyzją darczyńców.

Warto też pamiętać, że samo zastrzeżenie w umowie, iż obdarowany „nie sprzeda nieruchomości”, może okazać się niewystarczające albo nieskuteczne rzeczowo wobec kolejnych nabywców, jeżeli nie przybrało właściwej konstrukcji prawnej i nie zostało odpowiednio ujawnione.

Czy można odwołać darowiznę przekazaną synowi?

Tak, ale tylko w ściśle określonych przypadkach. Podstawę stanowi art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się wobec niego rażącej niewdzięczności.

W opisanym stanie faktycznym oznacza to, że rodzice mogliby odwoływać wyłącznie swoją darowiznę wobec syna, a nie wobec wnuka, ponieważ to syn był ich obdarowanym. Sam fakt, że wnuk sprzedaje ziemię, nie jest jeszcze zachowaniem syna wobec rodziców i nie wypełnia automatycznie przesłanki z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego.

Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie – art. 900 Kodeksu cywilnego. Jeżeli obdarowany nie zwróci przedmiotu darowizny dobrowolnie, zwykle potrzebny jest proces o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli lub o wydanie korzyści według zasad wynikających z Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego.

Czym jest rażąca niewdzięczność?

Pojęcie to nie zostało zdefiniowane wprost w ustawie, dlatego ocenia się je na tle konkretnego stanu faktycznego. W orzecznictwie przyjmuje się, że chodzi o zachowanie szczególnie naganne, skierowane przeciwko darczyńcy i nacechowane znacznym nasileniem złej woli.

Przykładowo za rażącą niewdzięczność mogą zostać uznane: przemoc wobec darczyńcy, ciężkie znieważanie, uporczywe szykanowanie, świadome działanie na jego szkodę, odmowa elementarnej pomocy w chorobie mimo realnej możliwości jej udzielenia. Potwierdza to m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 7 maja 2003 r., IV CKN 115/01.

Natomiast zwykłe konflikty rodzinne, rozczarowanie decyzjami majątkowymi obdarowanego, brak zgody na sposób prowadzenia gospodarstwa albo sama sprzedaż nieruchomości zazwyczaj nie wystarczają do odwołania darowizny.

Czy dalsze przekazanie nieruchomości wnukowi przekreśla odwołanie darowizny?

Nie przekreśla go automatycznie, ale bardzo komplikuje sytuację. Nie można przyjąć uproszczenia, że „brak jest już przedmiotu do cofnięcia”, więc roszczenie zawsze upada. Trzeba odróżnić odwołanie darowizny od praktycznej możliwości odzyskania samej nieruchomości.

Jeżeli darczyńcy skutecznie odwołają darowiznę wobec syna, to po jego stronie powstaje obowiązek zwrotu korzyści według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, zgodnie z art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego. Problem polega jednak na tym, że syn nie jest już właścicielem nieruchomości, bo wcześniej przeniósł ją na swojego syna.

W takiej sytuacji ocena dalszych roszczeń zależy od szczegółów: kiedy doszło do dalszej darowizny, czy wnuk działał w dobrej wierze, czy można kierować roszczenia także wobec niego oraz jakie skutki wywołało rozporządzenie rzeczą. To już nie jest sprawa do odpowiedzi ogólnej – wymaga analizy dokumentów i chronologii zdarzeń.

Roczny termin na odwołanie darowizny

Zgodnie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. To termin zawity, więc jego przekroczenie co do zasady zamyka drogę do skutecznego odwołania darowizny.

Jeżeli zachowanie ma charakter ciągły, termin liczy się od ustania stanu rażącej niewdzięczności. Jeżeli zaś występują odrębne incydenty, termin należy badać osobno dla każdego z nich. Na takie podejście wskazuje m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z 29 października 2019 r., IV CSK 256/19, oraz postanowienie Sądu Najwyższego z 7 marca 2024 r., I CSK 6763/22.

Czy przepisy o obrocie ziemią rolną mogą zatrzymać sprzedaż?

Czasem częściowo tak, ale nie dlatego, że dziadkowie się sprzeciwiają. Przy sprzedaży nieruchomości rolnej trzeba sprawdzić ustawę z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W zależności od powierzchni, charakteru nieruchomości, statusu nabywcy i wyjątków ustawowych mogą pojawić się ograniczenia obrotu albo uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

W szczególności znaczenie mają m.in. art. 2a oraz art. 3 tej ustawy. Przepisy te nie dają jednak dziadkom osobistego prawa weta. Mogą co najwyżej sprawić, że określona sprzedaż będzie wymagała spełnienia warunków ustawowych albo narazi strony na ingerencję KOWR.

Dlatego w praktyce trzeba ustalić:

• czy sprzedawana nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy,
• jaką ma powierzchnię,
• czy nabywca jest rolnikiem indywidualnym,
• czy zachodzi ustawowy wyjątek od ograniczeń,
• czy KOWR ma w danym wypadku prawo pierwokupu albo nabycia.

Co warto sprawdzić w dokumentach?

Zanim uzna się, że nic nie da się zrobić, należy przeanalizować:

Jak można było zapobiec sprzedaży wcześniej?

Jeżeli celem rodziców było trwałe utrzymanie gospodarstwa w rodzinie albo ochrona własnego bytu, lepszym rozwiązaniem już na etapie przekazywania majątku bywało:

• ustanowienie służebności osobistej lub użytkowania,
• zawarcie umowy dożywocia zamiast darowizny – art. 908–916 Kodeksu cywilnego,
• zastrzeżenie prawa pierwokupu lub odkupu, jeżeli odpowiadało celowi stron,
• odpowiednie ukształtowanie struktury własności, np. przekazanie tylko części udziałów.

To ważna praktyczna lekcja: po całkowitym i nieobciążonym przekazaniu własności darczyńcy najczęściej tracą realny wpływ na dalsze losy nieruchomości.

Co realnie mogą zrobić rodzice w opisanej sprawie?

Najbardziej rozsądna kolejność działań jest następująca:

1. uzyskać oba akty notarialne oraz aktualny odpis księgi wieczystej,
2. sprawdzić, czy istnieją wpisane prawa lub roszczenia obciążające nieruchomość,
3. ocenić, czy zachowanie syna wobec rodziców może być kwalifikowane jako rażąca niewdzięczność z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego,
4. ustalić, kiedy rodzice dowiedzieli się o konkretnych zachowaniach, aby zweryfikować termin z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego,
5. zbadać, czy planowana sprzedaż podlega ograniczeniom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Bez tej analizy nie da się odpowiedzialnie stwierdzić, czy w ogóle istnieje narzędzie prawne do zatrzymania sprzedaży lub odzyskania nieruchomości.

FAQ

Czy dziadkowie mogą cofnąć darowiznę wnukowi?

Nie, jeżeli to nie oni darowali nieruchomość wnukowi. Mogą rozważać wyłącznie odwołanie własnej darowizny wobec swojego syna, który był ich obdarowanym.

Czy sama sprzedaż ziemi przez wnuka to rażąca niewdzięczność?

Zwykle nie. Rażąca niewdzięczność z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego musi dotyczyć zachowania obdarowanego wobec darczyńcy i mieć szczególnie naganny charakter.

Czy po dalszej darowiźnie nie da się już nic zrobić?

Niekoniecznie, ale sytuacja jest trudniejsza. Możliwe bywa odwołanie darowizny wobec pierwotnego obdarowanego, natomiast odzyskanie samej nieruchomości wymaga już szczegółowej analizy dalszego rozporządzenia.

Czy KOWR może zablokować sprzedaż ziemi?

W niektórych przypadkach KOWR ma ustawowe uprawnienia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi, ale działa na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a nie na żądanie dziadków jako byłych darczyńców.

Jaki jest termin na odwołanie darowizny?

Co do zasady rok od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego – art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 140, art. 252 i nast., art. 296 i art. 301, art. 593–602, art. 898–900, art. 908–916 – ISAP

2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 2a i art. 3 – ISAP

3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2003 r., IV CKN 115/01, Legalis.

4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2019 r., IV CSK 256/19, Legalis.

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2024 r., I CSK 6763/22, Legalis.