Sprzedaż darowanego mieszkania a odwołanie darowizny

Kiedy darczyńca może odwołać darowiznę?

Podstawą prawną odwołania darowizny już wykonanej jest art. 898 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem darczyńca może odwołać darowiznę, nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

To oznacza, że po przeniesieniu własności mieszkania darczyńca nie może żądać jego zwrotu tylko dlatego, że zmienił zdanie, nie zgadza się ze sprzedażą albo uważa, że nieruchomość powinna pozostać w rodzinie. Potrzebne jest zachowanie kwalifikowane, czyli szczególnie naganne i skierowane przeciwko darczyńcy.

W praktyce sądy oceniają każdą sprawę indywidualnie. Znaczenie mają m.in. intencje obdarowanego, skala konfliktu, przyczyna sporu, wcześniejsze relacje rodzinne oraz to, czy zachowanie wykraczało poza zwykłe napięcia rodzinne.

Co oznacza rażąca niewdzięczność?

Kodeks cywilny nie zawiera definicji rażącej niewdzięczności. Jej znaczenie zostało wypracowane w orzecznictwie. Chodzi zwykle o zachowania szczególnie dotkliwe wobec darczyńcy, takie jak przemoc, ciężkie znieważanie, świadome działanie na jego szkodę, uporczywe odmawianie niezbędnej pomocy albo poważne naruszenie obowiązków rodzinnych – ale tylko wtedy, gdy w danych okolicznościach można to uznać za zachowanie wyjątkowo naganne.

Nie każda przykrość, kłótnia rodzinna, różnica zdań czy decyzja majątkowa obdarowanego spełnia ten próg. Sama niezgoda darczyńcy na sprzedaż mieszkania nie tworzy jeszcze podstawy z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego.

Ważne jest też art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Jeżeli więc darczyńca chce powoływać się na konkretne zachowanie, termin roczny liczy się od uzyskania wiedzy o tym właśnie zachowaniu, a nie od dnia zawarcia umowy darowizny.

Czy właściciel może sprzedać darowane mieszkanie?

Jeżeli darowizna została skutecznie dokonana w formie aktu notarialnego, a własność mieszkania przeszła na obdarowanego, to obdarowany staje się właścicielem i może rozporządzać nieruchomością, w tym ją sprzedać. Wynika to z art. 140 Kodeksu cywilnego, który przyznaje właścicielowi prawo do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią z wyłączeniem innych osób, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

Dlatego co do zasady zgoda mamy jako darczyńcy na sprzedaż nie jest potrzebna, o ile w akcie notarialnym nie wpisano szczególnych ograniczeń albo nie doszło do późniejszego skutecznego odwołania darowizny.

Trzeba jednak bardzo dokładnie sprawdzić treść aktu notarialnego. W takich sprawach największe znaczenie mają trzy kwestie:

Zobacz również:

Sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością lub prawem dożywocia

Jeżeli dziadek ma ustanowioną służebność osobistą mieszkania, to sprzedaż lokalu nie pozbawia go tego prawa. Służebność osobista jest ograniczonym prawem rzeczowym i wiąże także kolejnego właściciela nieruchomości. Wynika to z art. 244 § 1, art. 296 § 1 oraz art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że nabywca kupuje mieszkanie z obciążeniem i musi respektować uprawnienia osoby, na rzecz której służebność ustanowiono. Taki lokal zwykle trudniej sprzedać i często za niższą cenę, ale sprzedaż jest prawnie dopuszczalna.

Inaczej trzeba ocenić sytuację, gdy zamiast darowizny zawarto umowę dożywocia z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Wtedy nabywca nieruchomości przyjmuje na siebie obowiązki wobec dożywotnika określone ustawą albo umową. W razie wątpliwości trzeba więc najpierw ustalić, czy rzeczywiście była to darowizna, czy dożywocie.

Czy sprzedaż może zostać uznana za rażącą niewdzięczność?

Najczęściej nie. Sama sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie nie jest z definicji działaniem wymierzonym w darczyńcę. Może być zwykłym wykonaniem prawa własności z art. 140 Kodeksu cywilnego.

Ryzyko sporu rośnie jednak wtedy, gdy sprzedaży towarzyszą okoliczności mogące zostać przedstawione jako celowe pokrzywdzenie darczyńcy lub osoby bliskiej, np. próba usunięcia seniora z mieszkania, ignorowanie ustanowionej służebności, wprowadzanie kupującego w błąd co do praw lokatora albo zerwanie wszelkiego kontaktu połączone z odmową niezbędnej pomocy.

Jeżeli natomiast sprzedaż ma służyć realnej poprawie opieki nad dziadkiem, zapewnieniu mu innego mieszkania i lepszego dostępu do pomocy rodziny, to taki cel raczej osłabia argument o rażącej niewdzięczności. W sądzie liczą się jednak dowody, a nie same deklaracje.

Jak wygląda odwołanie darowizny w praktyce?

Samo niezadowolenie darczyńcy nie powoduje automatycznego cofnięcia darowizny. Zgodnie z art. 900 Kodeksu cywilnego odwołanie darowizny powinno nastąpić przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie.

Jeżeli obdarowany nie zwróci nieruchomości dobrowolnie, darczyńca musi wystąpić do sądu. W praktyce spór dotyczy wtedy zwykle obowiązku złożenia oświadczenia woli przenoszącego własność z powrotem na darczyńcę albo skutków odwołania darowizny. Samo pismo odwołujące darowiznę nie przenosi jeszcze automatycznie własności nieruchomości.

Dodatkowo art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Przy nieruchomościach i tak w praktyce konieczne jest odpowiednie oświadczenie woli, a przy braku zgody – wyrok sądu.

Jakie dowody warto zabezpieczyć przed sprzedażą?

Jeżeli obawia się Pani zarzutu rażącej niewdzięczności, warto zgromadzić materiały pokazujące rzeczywisty cel działań oraz sposób traktowania mamy i dziadka. W szczególności przydatne mogą być:

• akt notarialny darowizny oraz numer księgi wieczystej,
• dokumenty potwierdzające ustanowioną służebność albo brak takiego prawa,
• wiadomości, e-maile, pisma i notatki z propozycjami rozwiązania sytuacji mieszkaniowej dziadka,
• dowody ponoszenia opłat za mieszkanie,
• dokumenty medyczne wskazujące na potrzebę zapewnienia seniorowi lepszej opieki,
• oferty zakupu nowego lokalu lub inne realne propozycje poprawy warunków bytowych.

Im lepiej udokumentowany będzie racjonalny i opiekuńczy cel sprzedaży, tym trudniej będzie wykazać, że chodziło o działanie złośliwe lub krzywdzące.

Zobacz również:

Co z obowiązkiem pomocy darczyńcy po dokonaniu darowizny?

Warto odróżnić moralne oczekiwania rodziny od obowiązków wynikających z ustawy lub umowy. Sama darowizna nie tworzy automatycznie obowiązku stałej opieki nad darczyńcą czy inną osobą mieszkającą w lokalu. Jeżeli strony chciały taki obowiązek prawnie uregulować, bezpieczniejszą konstrukcją bywa umowa dożywocia z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, a nie zwykła darowizna.

Wyjątkowo znaczenie może mieć art. 897 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Nie jest to jednak to samo co ogólny obowiązek osobistej opieki nad dziadkiem mieszkającym w darowanym lokalu.

Ocena opisanej sytuacji

Jeżeli jest Pani jedyną właścicielką mieszkania, a w akcie notarialnym nie ma zakazu zbycia ani rozwiązań właściwych dla dożywocia, może Pani co do zasady sprzedać lokal. Sama ta czynność nie powinna być utożsamiana z rażącą niewdzięcznością wobec mamy.

Jednak ponieważ konflikt już istnieje, trzeba liczyć się z tym, że mama może złożyć pisemne oświadczenie o odwołaniu darowizny, a potem skierować sprawę do sądu. Nie oznacza to jeszcze, że wygra. O wyniku zdecyduje to, czy zdoła udowodnić przesłanki z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego i dochowanie rocznego terminu z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli dodatkowo dziadek ma służebność mieszkania, nabywca będzie musiał ją respektować. To często jest ważniejszy problem praktyczny niż sam zarzut niewdzięczności.

FAQ

Czy darczyńca musi wyrazić zgodę na sprzedaż darowanego mieszkania?

Nie, jeżeli własność została skutecznie przeniesiona na obdarowanego, a umowa nie przewiduje szczególnych ograniczeń. Właściciel może rozporządzać nieruchomością na podstawie art. 140 Kodeksu cywilnego.

Czy sama sprzedaż mieszkania oznacza rażącą niewdzięczność?

Zwykle nie. Potrzebne jest zachowanie szczególnie naganne wobec darczyńcy w rozumieniu art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego. Sama decyzja o sprzedaży zazwyczaj nie wystarcza.

Ile czasu ma darczyńca na odwołanie darowizny?

Rok od dnia, w którym dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego – tak stanowi art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego.

Czy sprzedaż usuwa lokatora ze służebnością mieszkania?

Nie. Służebność osobista mieszkania co do zasady pozostaje w mocy także wobec nowego właściciela. Nabywca kupuje lokal obciążony tym prawem.

Czy darowizna i dożywocie to to samo?

Nie. Darowiznę regulują art. 888 i nast. Kodeksu cywilnego, a dożywocie art. 908 i nast. Kodeksu cywilnego. Przy dożywociu obowiązki wobec zbywcy są znacznie dalej idące.

Podsumowanie

W opisanym stanie faktycznym najważniejsze jest rozróżnienie między prawem własności a relacjami rodzinnymi. Jeżeli otrzymała Pani mieszkanie w darowiźnie, co do zasady może Pani je sprzedać. Mama może wszcząć spór, ale aby skutecznie odwołać darowiznę, musi wykazać przesłanki z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego, a nie tylko brak zgody na sprzedaż.

Przed podjęciem decyzji warto przeanalizować akt notarialny, księgę wieczystą i status prawny dziadka w lokalu. Przy spornej sytuacji rodzinnej bezpieczne jest też przygotowanie dokumentów pokazujących, że działania są racjonalne i nie mają charakteru krzywdzącego.

Źródła

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 15 stycznia 2014 r., sygn. I ACa 648/13 – przywoływany pomocniczo przy ocenie, że sama sprzedaż przedmiotu darowizny nie zawsze oznacza rażącą niewdzięczność; znaczenie mają konkretne okoliczności sprawy.