Rozporządzanie swoją częścią domu przy współwłasności w konkubinacie

Dom kupiony w konkubinacie a współwłasność

Jeżeli dom został kupiony przez partnerów pozostających w nieformalnym związku, nie stosuje się przepisów o majątku wspólnym małżonków. Wspólność ustawowa powstaje między małżonkami z mocy art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, dlatego nie obejmuje konkubentów.

Do domu kupionego przez partnerów w udziałach, na przykład po 1/2, stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z art. 195 i następnych ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Jeżeli w akcie notarialnym wpisano udziały po 1/2, taki stan jest ujawniany także w księdze wieczystej i stanowi punkt wyjścia dla rozliczeń oraz ewentualnej sprzedaży.

Warto odróżnić dwie kwestie: własność udziału oraz rozliczenie pieniędzy wyłożonych na zakup. To, że jedna osoba zapłaciła większą część ceny, nie zawsze oznacza, że ma większy udział w nieruchomości. Może natomiast powstać roszczenie o zwrot części nakładów, zwrot pożyczki, rozliczenie bezpodstawnego wzbogacenia albo inne roszczenie zależne od ustaleń między stronami i dowodów.

Czy można sprzedać swoją część domu bez zgody partnera?

Tak. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że współwłaściciel udziału 1/2 może sprzedać, darować albo obciążyć hipoteką swój udział, o ile nie ma szczególnych ograniczeń wynikających z ustawy albo umowy.

Sprzedaż udziału w nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego.

Trzeba jednak pamiętać, że sprzedaż samego udziału jest w praktyce trudniejsza niż sprzedaż całej nieruchomości. Kupujący nabywa tylko udział, a nie wydzieloną część domu. Staje się współwłaścicielem z dotychczasowym partnerem sprzedającego i musi liczyć się z dalszymi sporami o korzystanie z domu, koszty utrzymania oraz ewentualne zniesienie współwłasności.

Sprzedaż całego domu bez zgody współwłaściciela

Sprzedaż całego domu nie jest tym samym co sprzedaż udziału. Rozporządzenie całą rzeczą wspólną jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Podstawą jest art. 199 zdanie drugie Kodeksu cywilnego. Sąd ocenia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W sprawach o trwały konflikt i brak realnej współpracy sąd częściej rozstrzyga problem przez zniesienie współwłasności niż przez jednorazowe zastąpienie zgody na sprzedaż.

Jeżeli więc partner nie zgadza się na dobrowolną sprzedaż domu, najczęściej należy rozważyć wniosek o zniesienie współwłasności. Takie postępowanie pozwala zakończyć wspólność, ustalić sposób podziału nieruchomości albo przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą na rzecz drugiego.

Zniesienie współwłasności domu po rozstaniu

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Wynika to z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Uprawnienia tego nie blokuje sprzeciw drugiego współwłaściciela, chyba że strony skutecznie wyłączyły możliwość żądania zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż 5 lat, co dopuszcza art. 210 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego.

Zniesienie współwłasności może nastąpić umownie u notariusza, jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, albo sądownie, jeżeli zgody nie ma. W sprawie sądowej właściwe są przepisy art. 617-625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Podstawowe sposoby zniesienia współwłasności wynikają z art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego:

Najkorzystniejszym finansowo rozwiązaniem bywa porozumienie i sprzedaż domu na wolnym rynku. Sprzedaż sądowa, wskazana w art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego, odbywa się według przepisów o egzekucji z nieruchomości. Może to oznaczać niższą cenę, koszty biegłego, koszty komornicze i dłuższy czas zakończenia sprawy.

Czy większy wkład w zakup domu oznacza większy udział?

Nie zawsze. Jeżeli w akcie notarialnym wpisano udziały po 1/2, zasadą jest, że każdy współwłaściciel ma udział 1/2. Art. 197 Kodeksu cywilnego ustanawia domniemanie równości udziałów, o ile z umowy albo innych okoliczności prawnych nie wynika co innego. Jeżeli akt notarialny wyraźnie określa udziały, to właśnie on ma podstawowe znaczenie dla stanu własności.

Większy wkład finansowy jednej osoby może jednak mieć znaczenie przy rozliczeniach. W zależności od okoliczności można rozważać w szczególności:

• roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia na podstawie art. 405 Kodeksu cywilnego, jeżeli partner uzyskał korzyść kosztem drugiej osoby bez podstawy prawnej,
• roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia na podstawie art. 410 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli świadczenie było spełnione bez podstawy albo podstawa odpadła,
• roszczenie o zwrot pożyczki na podstawie art. 720 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony ustaliły, że pieniądze mają zostać zwrócone,
• rozliczenie nakładów i wydatków związanych z rzeczą wspólną na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego, zwłaszcza gdy po zakupie jedna osoba finansowała remonty, raty, podatki albo konieczne utrzymanie nieruchomości.

Nie każde sfinansowanie większej części ceny zakupu zostanie uznane za nakład na rzecz wspólną w rozumieniu art. 207 Kodeksu cywilnego. Często trzeba wykazać, czy pieniądze miały być prezentem, pożyczką, wspólną inwestycją, czy świadczeniem spełnionym w przekonaniu o trwałości związku. Dlatego dowody mają kluczowe znaczenie.

Jakich dowodów potrzebuje osoba, która zapłaciła więcej?

Osoba żądająca większych rozliczeń musi udowodnić fakty, z których wywodzi skutki prawne. Wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego. W postępowaniu cywilnym znaczenie ma także art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

Przydatne mogą być zwłaszcza:

• akt notarialny zakupu nieruchomości,
• wydruki z księgi wieczystej,
• potwierdzenia przelewów na cenę zakupu, wkład własny, raty kredytu i remonty,
• umowa kredytu i harmonogram spłaty,
• korespondencja z partnerem dotycząca rozliczeń,
• faktury i rachunki za remonty oraz wyposażenie trwale związane z domem,
• zeznania świadków, jeżeli potwierdzają ustalenia finansowe między partnerami.

Jeżeli celem jest wykazanie, że księga wieczysta nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, podstawą może być art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten pozwala żądać usunięcia niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. W praktyce takie żądanie wymaga bardzo mocnych dowodów, bo sam większy wkład finansowy nie musi obalać treści aktu notarialnego.

Wspólny kredyt hipoteczny a sprzedaż udziału lub zniesienie współwłasności

Jeżeli partnerzy zaciągnęli wspólny kredyt, sprzedaż udziału w domu nie powoduje automatycznie zwolnienia sprzedającego z długu wobec banku. Zobowiązanie kredytowe wynika z umowy z bankiem, a nie wyłącznie z własności nieruchomości.

Zmiana dłużnika wymaga co do zasady zgody wierzyciela. Przy przejęciu długu stosuje się art. 519 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce bank ocenia zdolność kredytową osoby, która miałaby przejąć kredyt, i może odmówić zwolnienia drugiego kredytobiorcy.

Hipoteka ustanowiona na nieruchomości pozostaje obciążeniem ujawnionym w księdze wieczystej. Nabywca udziału kupuje udział obciążony hipoteką, jeżeli hipoteka nadal istnieje. Dlatego przy sprzedaży udziału albo całego domu trzeba równolegle uzgodnić z bankiem sposób spłaty kredytu, wykreślenia hipoteki albo dalszej odpowiedzialności kredytobiorców.

Gdy konfliktowi towarzyszy przemoc domowa

Jeżeli partner stosuje przemoc fizyczną lub psychiczną, sprawy majątkowe nie powinny przesłaniać bezpieczeństwa. Znęcanie się fizyczne lub psychiczne nad osobą najbliższą albo osobą pozostającą w stałym lub przemijającym stosunku zależności może stanowić przestępstwo z art. 207 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.

Policja może wydać wobec osoby stosującej przemoc domową nakaz natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia oraz zakaz zbliżania się do mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia na podstawie art. 15aa ust. 1 ustawy z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji. Środki te mogą być zastosowane także wtedy, gdy sprawca przemocy jest współwłaścicielem domu.

Niezależnie od działań Policji osoba doznająca przemocy może żądać przed sądem zobowiązania osoby stosującej przemoc domową do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia albo zakazu zbliżania się do mieszkania. Podstawą jest art. 11a ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej. Takie postępowanie nie znosi współwłasności, ale może zabezpieczyć codzienne funkcjonowanie do czasu rozliczenia majątku.

Co zrobić krok po kroku?

1. Sprawdź akt notarialny i księgę wieczystą, aby ustalić dokładne udziały oraz obciążenia hipoteczne.
2. Zbierz dokumenty dotyczące wkładu własnego, rat kredytu, remontów i innych wydatków na nieruchomość.
3. Ustal, czy możliwa jest dobrowolna sprzedaż domu albo przejęcie nieruchomości przez jednego współwłaściciela ze spłatą drugiego.
4. Jeżeli porozumienie jest niemożliwe, przygotuj wniosek o zniesienie współwłasności na podstawie art. 210-212 Kodeksu cywilnego.
5. Równolegle rozważ roszczenia o rozliczenie większego wkładu finansowego, wskazując właściwą podstawę prawną i dowody.
6. Jeżeli występuje przemoc, zgłoś sprawę Policji lub prokuraturze i rozważ wniosek na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej.

FAQ

Źródła

• Art. 195-212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 405, art. 410, art. 519 i art. 720 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 617-625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 207 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.
• Art. 15aa ust. 1 ustawy z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji.
• Art. 11a ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej.