Zakup mieszkania z prawem dożywotniego zamieszkania

Co wybrać: dożywocie czy sprzedaż ze służebnością mieszkania?

Jeżeli celem jest kupno mieszkania za cenę niższą od rynkowej, ale bez przejęcia obowiązku utrzymania sprzedających, to co do zasady nie należy wybierać klasycznej umowy dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

To oznacza, że dożywocie nie jest tylko „prawem do mieszkania”. To znacznie szerszy pakiet obowiązków. Jeżeli więc chcesz ograniczyć uprawnienia sprzedających wyłącznie do dalszego zamieszkiwania w lokalu, zwykle lepszym rozwiązaniem będzie umowa sprzedaży z jednoczesnym ustanowieniem służebności osobistej mieszkania.

Zobacz również: dożywotnie prawo mieszkania a eksmisja lokatora, bezpłatna służebność osobista.

Na czym polega umowa dożywocia?

Podstawą prawną jest art. 908–916 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W umowie dożywocia właściciel przenosi własność nieruchomości, a nabywca zapewnia mu dożywotnie utrzymanie. Przedmiotem tej umowy jest więc nie tylko przeniesienie własności, ale także trwały stosunek osobisty i majątkowy między stronami.

W praktyce strony mogą zmodyfikować zakres świadczeń. Wynika to z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, który posługuje się zwrotem „w braku odmiennej umowy”. Oznacza to, że w akcie notarialnym można precyzyjnie opisać, jakie obowiązki bierze na siebie nabywca. Trzeba jednak zrobić to bardzo starannie. Jeżeli postanowienia będą niejasne, mogą powstać spory o to, czy nabywca ma tylko znosić zamieszkiwanie zbywców, czy również finansować ich potrzeby życiowe.

Ważne jest też to, że dożywocie dotyczy nieruchomości. W orzecznictwie i praktyce notarialnej przyjmuje się, że nie stosuje się tej konstrukcji do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ponieważ nie jest ono nieruchomością, lecz ograniczonym prawem rzeczowym.

Służebność osobista mieszkania – rozwiązanie bez obowiązku utrzymania

Jeżeli strony chcą, aby sprzedający mogli mieszkać w lokalu do końca życia, ale bez roszczenia o wyżywienie, opiekę czy koszty pogrzebu, najczęściej wybiera się sprzedaż nieruchomości z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania.

Podstawą prawną są art. 296, art. 301 oraz art. 302 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 296 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej, a według art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Jest to prawo niezbywalne i co do zasady wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Najważniejsza różnica polega na tym, że służebność osobista mieszkania daje uprawnienie do korzystania z lokalu w zakresie określonym w akcie notarialnym, ale nie tworzy sama przez się obowiązku utrzymania uprawnionych na poziomie wynikającym z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jak zapisać to bezpiecznie w akcie notarialnym?

Jeżeli chcesz uniknąć dodatkowych kosztów, w akcie notarialnym warto bardzo precyzyjnie określić:

• że strony zawierają umowę sprzedaży, a nie umowę dożywocia,
• na czyją rzecz ustanawia się służebność osobistą mieszkania,
• czy służebność obejmuje cały lokal, czy tylko konkretne pomieszczenia,
• czy uprawnionym wolno przyjąć do wspólnego zamieszkania małżonka, dzieci lub opiekuna,
• kto ponosi opłaty eksploatacyjne, media, czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, podatek od nieruchomości i koszty remontów,
• czy nabywca ma prawo wejścia do części lokalu zajmowanej przez uprawnionych i na jakich zasadach,
• czy służebność zostanie ujawniona w księdze wieczystej.

Z praktycznego punktu widzenia to właśnie rozliczenie kosztów jest najczęstszym źródłem konfliktów. Jeżeli akt notarialny tego nie reguluje, mogą pojawić się spory, które opłaty należą do właściciela jako ciężary rzeczy, a które do osób korzystających z lokalu.

Czy można ograniczyć obowiązki także w umowie dożywocia?

Tak, ale wymaga to dużej ostrożności. Art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala na odmienne ukształtowanie obowiązków nabywcy. Teoretycznie można więc opisać świadczenia bardzo wąsko. Problem polega jednak na tym, że sama konstrukcja dożywocia jest związana z zapewnieniem utrzymania. Jeżeli strony chcą w istocie tylko prawa zamieszkiwania, notarialnie i praktycznie czytelniejsze jest zwykle użycie sprzedaży ze służebnością mieszkania.

Dodatkowo art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że w razie wytworzenia się między stronami stosunków uniemożliwiających bezpośrednią styczność sąd może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę. To kolejny argument za tym, że dożywocie wiąże się z długotrwałą relacją i możliwymi sporami finansowymi.

Czy dożywocie albo służebność można wpisać do księgi wieczystej?

Tak. Zarówno prawo dożywocia, jak i służebność osobista mieszkania powinny zostać ujawnione w dziale III księgi wieczystej. Taki wpis nie tworzy samego prawa, jeżeli zostało ono skutecznie ustanowione w akcie notarialnym, ale ma bardzo duże znaczenie dowodowe i ochronne wobec osób trzecich.

Przy zakupie mieszkania zawsze trzeba więc przed podpisaniem aktu sprawdzić:

• dział II księgi wieczystej – kto jest właścicielem,
• dział III – czy są tam służebności, prawa dożywocia, roszczenia, ostrzeżenia,
• dział IV – czy nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Jeżeli kupujesz lokal z już istniejącym wpisem służebności lub dożywocia, kupujesz go razem z tym obciążeniem. To może istotnie obniżać realną wartość rynkową i możliwość późniejszej sprzedaży.

Zobacz również: przeniesienie własności nieruchomości, przepisanie domu na krewnego.

Podatek PCC i koszty notarialne

Zarówno umowa sprzedaży nieruchomości, jak i umowa dożywocia co do zasady podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

Podstawa prawna:

• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – sprzedaż,
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e tej ustawy – umowa dożywocia,
• art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawka 2%.

Przy nieruchomościach podatek pobiera i odprowadza notariusz jako płatnik. Co istotne, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa, a nie cena wpisana dowolnie przez strony. Wynika to z art. 6 ust. 1 pkt 1, pkt 4 i art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli organ uzna, że wskazana wartość nie odpowiada wartości rynkowej, może wezwać podatnika do jej zmiany, a następnie skorzystać z opinii biegłego. Jeżeli różnica przekroczy 33%, koszt opinii może obciążyć podatnika – art. 6 ust. 3 i 4 tej ustawy.

Poza PCC trzeba liczyć się także z taksą notarialną, kosztami wypisów aktu, opłatą sądową za wpis do księgi wieczystej oraz – zależnie od stanu sprawy – kosztami pełnomocnictw albo dodatkowych dokumentów.

Tabela: najważniejsze różnice

Na co jeszcze uważać przed zakupem?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto sprawdzić nie tylko księgę wieczystą, ale też stan faktyczny lokalu. W szczególności:

• czy wszystkie osoby faktycznie mieszkające w lokalu będą objęte treścią aktu,
• czy w lokalu nie mieszkają osoby bez tytułu prawnego,
• czy sprzedający mają pełną zdolność do czynności prawnych i świadomie zawierają umowę,
• czy lokal nie jest zadłużony wobec wspólnoty, spółdzielni lub dostawców mediów,
• czy cena obniżona względem rynku nie wynika z ukrytych wad prawnych.

Jeżeli sprzedający są w podeszłym wieku, a stan zdrowia budzi wątpliwości, warto zadbać, by notariusz nie miał zastrzeżeń co do ich świadomości i swobody podjęcia decyzji. W skrajnych przypadkach późniejsze kwestionowanie ważności umowy może prowadzić do długiego procesu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, kiedy lepiej wybrać służebność mieszkania, a kiedy trzeba szczególnie uważać na treść aktu i stan prawny nieruchomości.

FAQ

Czy mogę kupić mieszkanie i zapewnić sprzedającym tylko prawo mieszkania, bez ich utrzymania?

Tak, najczęściej robi się to przez umowę sprzedaży z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania. Sama służebność nie nakłada automatycznie obowiązków utrzymania takich jak przy dożywociu.

Czy w umowie dożywocia da się wyłączyć obowiązek opieki i utrzymania?

Można modyfikować treść obowiązków, bo art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego dopuszcza odmienną umowę. W praktyce jednak, jeśli chodzi tylko o zamieszkiwanie, bezpieczniej jest zastosować sprzedaż ze służebnością niż nietypowo konstruowane dożywocie.

Czy PCC wynosi 2% także przy dożywociu?

Tak. Umowa dożywocia i sprzedaż nieruchomości co do zasady podlegają PCC według stawki 2% wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Czy można ustanowić dożywocie na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu?

Nie jest to właściwy przedmiot umowy dożywocia, ponieważ dożywocie z art. 908 Kodeksu cywilnego dotyczy nieruchomości. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu trzeba rozważyć inne rozwiązanie prawne.

Czy służebność mieszkania trzeba wpisać do księgi wieczystej?

Warto i należy to zrobić dla pełnej ochrony prawa. Wpis w dziale III księgi wieczystej porządkuje stan prawny i chroni uprawnionego wobec osób trzecich.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 296, art. 301–302 oraz art. 908–916.
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a i e, art. 6 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a.
• Aktualna praktyka notarialna dotycząca sprzedaży nieruchomości z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania oraz ujawniania obciążeń w księdze wieczystej.