Wykorzystanie nieruchomości żony w firmie męża a podatek przy sprzedaży

Nieruchomość otrzymana przez żonę w darowiźnie

Zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przedmioty majątkowe nabyte przez darowiznę należą do majątku osobistego małżonka, chyba że darczyńca postanowił inaczej. Jeżeli więc matka darowała budynek wyłącznie żonie, nieruchomość nie weszła do majątku wspólnego małżonków. Właścicielką budynku jest żona, nawet jeżeli małżonkowie pozostają we wspólności majątkowej.

To rozróżnienie ma duże znaczenie podatkowe. Mąż nie może po prostu wpisać do swojej ewidencji środków trwałych budynku, którego nie jest właścicielem. Może natomiast korzystać z nieruchomości na podstawie odpowiedniej umowy cywilnoprawnej, najczęściej użyczenia, dzierżawy albo najmu. W opisanej sytuacji, jeżeli celem jest ograniczenie ryzyka PIT przy późniejszej sprzedaży, najkorzystniejsze jest zwykle pozostawienie własności przy żonie i nieprzenoszenie budynku do majątku firmowego męża.

Jeżeli temat dotyczy nie tylko podatków, lecz także skutków majątkowych samego przekazania nieruchomości, pomocne mogą być materiały z działu darowizna nieruchomości.

Czy mąż powinien przejąć własność budynku do firmy?

Przeniesienie własności nieruchomości na męża nie jest neutralną formalnością. Jeżeli mąż nabyłby własność budynku usługowego, wprowadził go do działalności gospodarczej i wykorzystywał jako składnik firmowy, późniejsza sprzedaż takiego budynku mogłaby zostać rozliczona jako przychód z działalności gospodarczej. W takim wariancie prywatna zasada 5 lat nie chroniłaby w ten sam sposób jak przy sprzedaży nieruchomości pozostającej poza działalnością.

Aktualnie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT przewiduje, że prywatna sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana, jeżeli następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jednocześnie przepis ten nie dotyczy sprzedaży składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT. Dla składników firmowych znaczenie może mieć także 6-letni okres liczony od wycofania składnika z działalności.

Wyjątek dotyczy nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności. W przypadku budynku lub lokali usługowych, czyli nieruchomości niemieszkalnych, ryzyko opodatkowania sprzedaży jako przychodu z firmy jest znacznie większe. Dlatego przy budynku z lokalami usługowymi trzeba ostrożnie planować każdy ruch własnościowy.

Umowa użyczenia nieruchomości między żoną a mężem

Najbardziej praktycznym rozwiązaniem jest zawarcie pisemnej umowy użyczenia. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający pozwala biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej rzeczy. W tym modelu żona pozostaje właścicielką nieruchomości, a mąż uzyskuje tytuł prawny do korzystania z budynku w swojej działalności.

Umowa powinna być precyzyjna. Warto wskazać w niej, że mąż może wykorzystywać budynek albo określone lokale na potrzeby prowadzonej firmy, ponosić koszty utrzymania, wykonywać remonty, adaptacje i inne prace, rozliczać związane z tym wydatki w swojej działalności oraz zawierać umowy z najemcami. To ostatnie jest szczególnie ważne, ponieważ zgodnie z art. 712 Kodeksu cywilnego biorący do używania nie powinien oddawać rzeczy osobie trzeciej bez zgody użyczającego, jeżeli nie wynika to z umowy lub okoliczności.

W praktyce umowa użyczenia powinna obejmować co najmniej: dokładne oznaczenie nieruchomości, zakres udostępnienia, zgodę na prowadzenie działalności, zgodę na podnajem albo najem lokali osobom trzecim, zasady ponoszenia opłat eksploatacyjnych, zasady remontów i ulepszeń, sposób rozliczenia nakładów po zakończeniu umowy oraz protokół przekazania nieruchomości.

Przy szerszych ustaleniach między przedsiębiorcami warto także przejrzeć materiały z działu umowy przedsiębiorców.

Skutki podatkowe nieodpłatnego użyczenia małżonkowi

Po stronie męża samo nieodpłatne korzystanie z budynku może być traktowane jako nieodpłatne świadczenie. Wartość takiego świadczenia przy udostępnieniu lokalu lub budynku ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby przy umowie najmu. Jednak art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT przewiduje zwolnienie dla wartości świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Małżonek należy do I grupy podatkowej.

W rezultacie użyczenie nieruchomości przez żonę mężowi powinno być neutralne podatkowo po stronie męża w zakresie samego bezpłatnego korzystania. Zwolnienie nie dotyczy jednak świadczeń ze stosunku pracy, pracy nakładczej ani działalności wykonywanej osobiście, co w typowej relacji małżonków przy użyczeniu nieruchomości do działalności gospodarczej nie powinno mieć zastosowania.

Po stronie żony zasadniczo nie powstaje przychód z najmu, jeżeli umowa jest rzeczywiście nieodpłatna. Inaczej byłoby, gdyby mąż płacił żonie czynsz albo gdyby to żona samodzielnie wynajmowała lokale najemcom. Wówczas należałoby rozliczyć przychód z najmu, najczęściej według zasad ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Remont budynku użyczonego firmie męża

Mąż może ujmować w kosztach podatkowych wydatki ponoszone na budynek użyczony od żony, jeżeli wydatki te mają związek z osiąganiem przychodów, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów i nie są wyłączone z kosztów na podstawie ustawy o PIT. Trzeba jednak odróżnić zwykły remont od ulepszenia, ponieważ sposób rozliczenia jest inny.

Remont to prace odtworzeniowe, których celem jest przywrócenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego obiektu. Prawo budowlane definiuje remont jako wykonywanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, które nie stanowią bieżącej konserwacji, przy czym dopuszczalne jest użycie wyrobów budowlanych innych niż pierwotnie zastosowane. Przykładem remontu może być wymiana zużytej instalacji na równoważną, odnowienie podłóg, naprawa dachu albo wymiana zniszczonych tynków.

Jeżeli prace mają charakter remontowy, przedsiębiorca może co do zasady zaliczyć je bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Warunkiem jest odpowiednia dokumentacja: faktury wystawione na męża jako przedsiębiorcę, związek z działalnością, opis zakresu prac oraz zgodność z umową użyczenia. Przy większych robotach warto mieć kosztorys, protokoły odbioru i zdjęcia stanu przed oraz po remoncie.

Ulepszenie i inwestycja w obcym środku trwałym

Inaczej rozlicza się nakłady, które nie tylko odtwarzają stan pierwotny, ale przebudowują, rozbudowują, rekonstruują, adaptują albo modernizują budynek. Jeżeli takie wydatki powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do stanu z dnia przyjęcia do używania i w danym roku podatkowym przekraczają 10 000 zł, mamy do czynienia z ulepszeniem w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o PIT.

W przypadku nieruchomości należącej do żony mąż nie amortyzuje samego budynku jako własnego środka trwałego. Może natomiast rozliczać inwestycję w obcym środku trwałym. Zgodnie z art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT amortyzacji podlegają przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych. Dla inwestycji w obcych budynkach, lokalach albo budowlach art. 22j ust. 4 ustawy o PIT pozwala ustalić indywidualną stawkę amortyzacyjną, przy czym okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Wartość początkową inwestycji w obcym środku trwałym ustala się według ceny nabycia albo kosztu wytworzenia. Wydatki o wartości do 10 000 zł mogą w określonych przypadkach zostać rozliczone jednorazowo, jednak przy nakładach budowlanych trzeba najpierw ustalić, czy w ogóle są one samodzielnym składnikiem, remontem czy ulepszeniem. Błąd w kwalifikacji może skutkować zakwestionowaniem kosztów przez urząd skarbowy.

Sprzedaż nieruchomości po 5 latach

Jeżeli właścicielką budynku przez cały czas pozostanie żona, która nie prowadzi w nim własnej działalności gospodarczej i nie wprowadzi nieruchomości do majątku firmowego, sprzedaż należy oceniać według art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Oznacza to, że sprzedaż dokonana po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym żona nabyła nieruchomość w darowiźnie, nie powinna podlegać PIT.

Przykładowo, jeżeli darowizna została dokonana w 2021 r., termin pięcioletni liczy się od końca 2021 r. Sprzedaż od 1 stycznia 2027 r. będzie sprzedażą po upływie 5 lat. Jeżeli natomiast sprzedaż nastąpiłaby przed upływem tego terminu, co do zasady trzeba byłoby rozważyć PIT-39 oraz ewentualną ulgę mieszkaniową, o ile w ogóle mogłaby znaleźć zastosowanie przy danym rodzaju nieruchomości i celu wydatkowania przychodu.

Należy jednak uważać na stan faktyczny. Organy podatkowe mogą badać, czy sprzedaż rzeczywiście ma charakter prywatny, czy też jest elementem zorganizowanej aktywności gospodarczej. Ryzyko rośnie zwłaszcza wtedy, gdy właścicielka podejmuje działania typowe dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, dokonuje wielu transakcji, dzieli nieruchomości, prowadzi intensywne działania inwestycyjne lub faktycznie uczestniczy w komercyjnym wynajmie. Sama okoliczność, że mąż korzystał z budynku w swojej firmie na podstawie użyczenia, nie powinna automatycznie zmieniać sprzedaży żony w sprzedaż firmową, ale szczegóły mają znaczenie.

O czym trzeba pamiętać poza podatkiem dochodowym?

Używanie budynku lub lokali na cele działalności gospodarczej może wpływać także na inne obowiązki. Po pierwsze, trzeba sprawdzić podatek od nieruchomości, ponieważ lokale lub powierzchnie zajęte na działalność gospodarczą są zwykle objęte wyższą stawką podatku lokalnego. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości co do zasady ciąży na właścicielu, ale małżonkowie mogą ustalić między sobą, kto ekonomicznie ponosi ten koszt.

Po drugie, jeżeli mąż prowadzi w budynku stałe miejsce działalności, powinien zadbać o zgodność danych w CEIDG, oznaczenia miejsca wykonywania działalności, wymogi sanitarne, przeciwpożarowe, budowlane oraz ewentualne pozwolenia albo zgłoszenia, jeżeli planowane prace ingerują w obiekt. Po trzecie, przy wynajmie lokali przez męża trzeba prawidłowo rozliczyć VAT, jeżeli mąż jest podatnikiem VAT, oraz zadbać o prawidłowe fakturowanie i umowy z najemcami.

Po czwarte, w umowie użyczenia warto uregulować, co stanie się z nakładami po zakończeniu umowy. Jeżeli mąż sfinansuje adaptację albo modernizację, a następnie umowa wygaśnie przed pełnym rozliczeniem kosztów, mogą powstać dodatkowe skutki podatkowe i cywilne. Dobrze przygotowana umowa ogranicza ryzyko sporu między małżonkami i ryzyko podatkowe.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli celem małżonków jest korzystanie z budynku przez firmę męża i jednocześnie zachowanie możliwości sprzedaży nieruchomości bez PIT po upływie 5 lat, najbezpieczniej nie przenosić własności budynku na męża. Właścicielką powinna pozostać żona, a mąż powinien korzystać z nieruchomości na podstawie dobrze przygotowanej umowy użyczenia.

Wydatki na zwykły remont mogą być kosztem bieżącym męża, jeżeli są związane z działalnością i prawidłowo udokumentowane. Nakłady zwiększające wartość użytkową budynku zwykle będą inwestycją w obcym środku trwałym i będą rozliczane przez amortyzację. Przy dużych kwotach, budynku usługowym i planowanej sprzedaży warto rozważyć wniosek o interpretację indywidualną, bo ochrona podatkowa zależy od dokładnie opisanego stanu faktycznego.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10, art. 11, art. 14, art. 21, art. 22a, art. 22d, art. 22g i art. 22j.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 i art. 33.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 710 i art. 712.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 3 pkt 8.
• Serwis podatki.gov.pl: zasady opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości oraz możliwość uzyskania interpretacji indywidualnej.