Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym

Autor: Kamilla Stefaniuk-Borówka • Opublikowane: 20.04.2010

Słyszałem, że w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym można prowadzić cichą działalność gospodarczą, np. biuro rachunkowe, salon fryzjerski, gabinet lekarski itp. bez zmiany sposobu jego użytkowania. Czy jest to prawda i czy ma podstawę prawną? Czy wspólnota mieszkaniowa może mi to uniemożliwić? Chcę wiedzieć jednoznacznie, że jeśli wynajmę lokal mieszkalny np. na biuro rachunkowe czy salon kosmetyczny, nikt z pozostałych mieszkańców tego nie zakwestionuje.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym

Otwarcie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym

Jeżeli zdecyduje się Pan na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, a właściciele innych lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej wyrażą sprzeciw, jako podstawę prawną prowadzonej przez Pana działalności może Pan przedstawić wyrok Sądu Najwyższego z 03.04.2009 r., sygn. akt II CSK 601/08, z którego wynika, iż wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej.

Czy jest potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych?

W sprawie, w której stanowisko zajął Sąd Najwyższy, wspólnota mieszkaniowa przyjęła w uchwale restrykcyjny regulamin, który m.in. zakazywał – bez zgody wspólnoty mieszkaniowej i bez zmiany przeznaczenia lokalu – prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych oraz w piwnicach, a także obciążał właścicieli lokali nieograniczoną odpowiedzialnością za domowników i inne osoby korzystające z lokali za ich zgodą i wiedzą.

Uchwałę tę zaskarżono do sądu. Sąd I instancji oddalił żądanie uchylenia uchwały. Sąd II instancji był jednak innego zdania – według niego nie uwzględniono zadań i celów, dla których wspólnota mieszkaniowa została powołana. Zadaniem tym jest zarządzanie nieruchomością wspólną oraz reprezentowanie właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków, czyli w wewnętrzne sprawy poszczególnych lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie pogodziła się jednak z wyrokiem i wniosła skargę kasacyjną. Jednak Sąd Najwyższy oddalił tę skargę. Zdaniem Sądu Najwyższego takie praktyki w demokratycznym państwie prawa były eliminowane przez wiele lat, jednak mimo to pozostały w mentalności niektórych osób.

Czy wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków?

Według Sądu Najwyższego wspólnota mieszkaniowa jest pomyślana tak, by zarząd nieruchomością wspólną był uregulowany bardziej szczegółowo, niż czynią to przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Nie ma ona jednak żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli. Tę sferę normują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego: art. 140, art. 222 § 2 oraz art. 144 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), które dotyczą stosunków między właścicielami. Zdaniem Sądu Najwyższego regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może więc narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń czy obowiązków, niż te wynikające z Kodeksu cywilnego (Wyrok Sądu Najwyższego z 03.04.2009 r., sygn. akt II CSK 601/08).

Otóż według przywołanych artykułów: „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą” (art. 140 K.c.), tak więc wspólnota nie jest uprawniona do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków. Wymaganie jej zgody na prowadzenie działalności gospodarczej jest sprzeczne z przytoczonym artykułem określającym istotę prawa własności.

Prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu a zasady społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości

Kodeks cywilny w art. 144, który odnosi się także do właścicieli lokali będących odrębnymi nieruchomościami, nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywanie się przy korzystaniu z niej od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Chodzi o zasady wynikające ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jednocześnie art. 222 § 2 K.c. daje właścicielowi, którego prawo własności jest przez takie działania naruszane, możliwość domagania się przed sądem przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania tych naruszeń („przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”).

Z powyższego wynika, że właściciele lokali należących do wspólnoty nie mają podstawy prawnej, aby uniemożliwić Panu prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściciel lokalu (lub najemca) w budynku, w którym jest wspólnota mieszkaniowa, ma prawo prowadzić w nim działalność gospodarczą. Na potrzeby swojej firmy może Pan przeznaczyć cały lokal albo jego część. Może dokonać też zmiany przeznaczenia lokalu.

Informowanie wspólnoty o prowadzeniu działalności gospodarczej w mieszkaniu

Nie ma przepisu, który nakazywałby Panu wprost informowanie wspólnoty o tym, że prowadzi Pan działalność, ale lepiej to zrobić, bo może dojść choćby do konfliktu dotyczącego partycypowania w częściach wspólnych budynku.

Prowadząc taką działalność, nie może Pan zakłócać korzystania z sąsiednich mieszkań, gdyż na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji”.

 

Nie może też Pan dla potrzeb swojej działalności naruszać bez zgody wspólnoty części wspólnych budynku.

Musi się Pan jednak liczyć z tym, że będzie Pan ponosił większe wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej niż ci właściciele, którzy korzystają ze swoich lokali wyłącznie na cele mieszkalne. Wynika to z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r.

Mówi on, że „uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”.

Zakład fryzjerski lub kosmetyczny w lokalu mieszkalnym

Powinien Pan też zdecydować, jaki rodzaj działalności chciałby Pan prowadzić, gdyż nie wszystkie rodzaje działalności gospodarczej wymienione przez Pana są dozwolone do prowadzenia w budynku wielolokalowym (wielorodzinnym), tj. zakład fryzjerski czy zakład kosmetyczny.

 

Przepisy dokładnie określają szczegółowe wymagania sanitarne, jakim powinny odpowiadać zakłady fryzjerskie oraz kosmetyczne (a także tatuażu i odnowy biologicznej).

Przykładowo, na podstawie § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 17 lutego 2004 r. w sprawie szczegółowych wymagań sanitarnych, jakim powinny odpowiadać zakłady fryzjerskie, kosmetyczne, tatuażu i odnowy biologicznej (Dz. U. z 27 lutego 2004 r.) zakłady, o których mowa wyżej, powinny być zlokalizowane w odrębnym budynku lub lokalu albo stanowić wyodrębnioną część budynku lub lokalu, a wejście do zakładu stanowiącego wyodrębnioną część budynku lub lokalu może być wspólne dla wszystkich jego użytkowników i prowadzić z dróg komunikacji ogólnej i nie może prowadzić przez pomieszczenia, w których nie są świadczone usługi. W zakładzie takim „wydziela się:

 

  1. pomieszczenia, w których są świadczone usługi;
  2. szatnię i poczekalnię dla osób korzystających z usług;
  3. pomieszczenia sanitarnohigieniczne dla osób korzystających z usług i zatrudnionych w zakładzie;
  4. pomieszczenie lub miejsce do przechowywania sprzętu do utrzymania czystości;
  5. pomieszczenie lub szafy do przechowywania preparatów kosmetycznych oraz czystej i brudnej bielizny;
  6. miejsce na pojemniki, w których są gromadzone odpady”.

 

Należy wiec zastanowić się, czy lokal mieszkalny, w którym chce Pan prowadzić działalność, spełniać może te wymogi.

 

Działalność taka musi też być zaakceptowana przez sanepid.

 

W wielu przypadkach prowadzenie działalności gospodarczej będzie jednak wymagało przekształcenia lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy (np. lokal gastronomiczny). Często przy zakładaniu takiej działalności dochodzi do ingerencji w nieruchomość wspólną. Wtedy uchwała wspólnoty jest konieczna, ponieważ dla przekształcenie lokalu mieszkalnego w użytkowy potrzebne jest zazwyczaj wykonanie określonych prac adaptacyjnych, co wiąże się z ingerencją w nieruchomość wspólną.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (2):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • X plus zero =

29.07.2019

zamiana sposobu użytkowania wymaga zgody zgodnej z Prawem Budowlanym - prawie zawsze zmienia się norma obciążenia , nie mówiąc o p-poż dojściach, szerokościach korytarzy, drogach ewakuacyjnych, sanepidzie, itp iiiii nowość opłatach za gaz dla całego budynku.

MMM----1962

05.06.2018

Ponieważ mieszkanie nie jest przystosowane pod względem wymagań PPOŻ i Sanepid do prowadzenia działalności usługowej to zmiana sposobu użytkowania jest niemal zawsze wymagana (powiedzmy 98% przypadków). Dostosowanie natomiast niemal zawsze narusza części wspólne więc wymaga zgody wspólnoty.
Z tego powodu praktycznie zawsze zmiana sposobu użytkowania jest konieczna a zgoda wspólnoty jest wymagana. Powyższy artykuł w tej kwestii nieco wprowadza w błąd sugerując, że nie jest to potrzebne ...

SAFS

»Podobne materiały

Alimenty z konta babci w imieniu syna

Mój syn płaci regularnie alimenty. Komornik zajął mu konto na kwotę wskazującą, jakby niemal od urodzenia dziecka nie płacił alimentów. Zebraliśmy wszystkie prawie przelewy potwierdzające wpłaty z tytułem w treści, czego dotyczą. Od ponad roku syn przelewa na moje konto środki na alimenty i inne zob

 

Część mieszkania przeznaczona na działalność firmy a konieczność zwrotu bonifikaty

Wykupiłem z bonifikatą mieszkanie komunalne (ponad cztery lata temu). Chciałbym wydzielić część kuchni na niewielką pracownię, w której umieszczę biurko i komputer. Sprzęt będę wykorzystywać do prowadzenia firmy, która będzie miała siedzibę w tym mieszkaniu. Kuchnia wciąż będzie spełniała swoją funk

 

Uciążliwe sąsiedztwo przedszkola

Mieszkam na osiedlu domków jednorodzinnych. Na sąsiedniej posesji od kilku lat działa przedszkole. Niestety stanowi ono bardzo uciążliwe sąsiedztwo: choć – według zaleceń sanepidu – placówka może przyjąć 25 dzieci na maksymalnie pięć godzin dziennie, w rzeczywistości przebywa ich ta

 

Odrębna własność lokalu niezbędna, aby lokal zasiedzieć

Mieszkam w domu wielorodzinnym, jestem właścicielem jednego mieszkania, sąsiedzi drugiego, a moi rodzice mieszkają w trzecim mieszkaniu powstałym 40 lat temu ze wspólnych komórek moich i sąsiadów. Nie było podziału faktycznego wspólnych części użytkowych, a grunt dzierżawimy od gminy. Jak moi rodzic

 

Zakup samochodu nieprzerejestrowanego

Chce zakupić pojazd od osoby prywatnej. Karta pojazdu, dowód rejestracyjny, ubezpieczenie jest na pierwszego właściciela – powiedzmy: Jana Nowaka. Pierwszy właściciel, J. N., podpisał z nowym właścicielem umowę sprzedaży auta rok temu (nowy właściciel, powiedzmy: Krzysztof Kowalski). Nowy właś

 

Opodatkowanie nagród pieniężnych oraz rzeczowych z turniejów

Prowadzę działalność w formie organizacji turniejów sportowych. Całość prowadzona przez stronę www. Użytkownicy, aby przyłączyć się do turnieju, muszą dokonać opłaty wpisowego w kwotach od 49 do 99 zł. Walczą o nagrody i dla 3 najlepszych przewidziane są nagrody pieniężne w wysokościach od

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »