Były konkubent nie chce wyprowadzić się z mieszkania

Czy były konkubent ma prawo zostać w mieszkaniu właścicielki?

Jeżeli mieszkanie stanowi wyłączną własność jednej osoby, to punktem wyjścia jest art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy i rozporządzać nią w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

Były konkubent nie staje się współwłaścicielem mieszkania dlatego, że mieszkał w nim wiele lat, był partnerem właścicielki, ma z nią dziecko albo wykonał remont. Własność nieruchomości przenosi się co do zasady przez umowę w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli takiej umowy nie było, były partner nie może skutecznie twierdzić, że lokal mu się należy tylko dlatego, że poniósł nakłady.

Nie przesądza sprawy także meldunek. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i potwierdza fakt pobytu osoby w danym miejscu. Meldunek nie tworzy prawa własności, najmu ani innego tytułu do lokalu. Skoro w opisanej sytuacji konkubent nie był nawet zameldowany, tym bardziej nie ma administracyjnego argumentu przemawiającego za jego dalszym pobytem, choć sama kwestia meldunku nie decyduje o prawie do mieszkania.

Najpierw ustal, jaki był tytuł prawny do mieszkania

W sprawach byłych partnerów najczęściej nie ma pisemnej umowy. Jeżeli właściciel pozwalał partnerowi mieszkać nieodpłatnie, można przyjąć, że strony łączyła umowa użyczenia. Definicję użyczenia zawiera art. 710 Kodeksu cywilnego: przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Umowa użyczenia nie wymaga formy pisemnej. Może powstać przez faktyczne zachowanie stron, czyli przez to, że właścicielka tolerowała zamieszkiwanie partnera w lokalu. To jednak nie znaczy, że zgoda jest nieodwołalna. Jeżeli stosunek użyczenia trwa bezterminowo, właściciel powinien jednoznacznie wezwać byłego partnera do zwrotu lokalu i wyznaczyć rozsądny termin wyprowadzki.

Podstawą zakończenia użyczenia może być w szczególności art. 715 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli umowa została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. W konkretnych okolicznościach znaczenie może mieć też art. 716 Kodeksu cywilnego, który pozwala żądać zwrotu rzeczy między innymi wtedy, gdy biorący używa jej w sposób sprzeczny z umową albo właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy, powierza rzecz innej osobie bez uprawnienia albo rzecz stała się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy.

Jak wypowiedzieć użyczenie i wezwać do opuszczenia mieszkania?

Najbezpieczniej przygotować pisemne oświadczenie. Powinno ono zawierać: dane właścicielki, dane osoby zajmującej lokal, dokładny adres mieszkania, informację o zakończeniu zgody na dalsze korzystanie z lokalu, termin wyprowadzki oraz wezwanie do wydania kluczy i opróżnienia mieszkania z rzeczy osobistych.

Dla celów dowodowych pismo warto wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, doręczyć przez komornika na podstawie art. 3 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych albo wręczyć przy świadku. Jeżeli były partner nie odbiera korespondencji, sposób doręczenia i adres wymagają oceny w konkretnym stanie faktycznym.

Pozew o wydanie lokalu i eksmisję byłego konkubenta

Jeżeli były konkubent nie wyprowadzi się dobrowolnie, właścicielka może wnieść pozew do sądu. Podstawą żądania jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W pozwie należy żądać nakazania pozwanemu opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu. Do pozwu warto dołączyć odpis księgi wieczystej albo akt notarialny, korespondencję z byłym partnerem, wezwanie do opuszczenia lokalu, dowody doręczenia oraz dowody na to, że pozwany nie ma tytułu prawnego do lokalu.

W sprawach o opróżnienie lokalu mieszkalnego sąd bada również kwestie wynikające z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy lokatorem jest nie tylko najemca, ale także osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Były partner, który wcześniej mieszkał za zgodą właścicielki, może więc w pewnych sytuacjach być traktowany jako lokator w rozumieniu tej ustawy. Na podstawie art. 14 ust. 1 tej ustawy sąd w wyroku eksmisyjnym orzeka o uprawnieniu albo braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sprawa dotyczy lokalu mieszkalnego.

Dlaczego nie warto wymieniać zamków ani wyrzucać rzeczy na własną rękę?

Nawet właściciel powinien unikać samowolnego usuwania osoby z mieszkania, odcinania mediów, wymiany zamków pod jej nieobecność albo wyrzucania jej rzeczy. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania, nawet gdy posiadacz działa w złej wierze. Art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego daje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń.

W praktyce oznacza to, że właścicielka może mieć rację co do prawa własności, ale niewłaściwy sposób działania może narazić ją na dodatkowy spór sądowy. Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia eksmisję wykonuje komornik. Zasady opróżniania lokalu określa art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z mieszkania

Po zakończeniu tytułu do lokalu były konkubent, który nadal zajmuje mieszkanie, może odpowiadać za korzystanie z cudzej rzeczy bez podstawy prawnej. Jeżeli jest posiadaczem zależnym, przepisy o roszczeniach właściciela wobec posiadacza samoistnego stosuje się odpowiednio na podstawie art. 230 Kodeksu cywilnego.

Znaczenie mają tu art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego. Art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje obowiązek wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy od chwili, w której posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Art. 225 Kodeksu cywilnego rozszerza odpowiedzialność posiadacza w złej wierze, obejmując ją obowiązkami przewidzianymi dla posiadacza w dobrej wierze od tej chwili oraz odpowiedzialnością za pogorszenie lub utratę rzeczy na zasadach określonych w tym przepisie.

Wysokość roszczenia najczęściej ustala się przez odniesienie do rynkowego czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać za wynajem podobnego lokalu w tej samej okolicy. Dla wykazania kwoty przydatne są ogłoszenia najmu, opinia rzeczoznawcy albo inne dane rynkowe. Jeżeli były partner nie opłacał rachunków, można dodatkowo dochodzić zwrotu konkretnych kosztów, o ile da się wykazać ich wysokość i związek z korzystaniem z lokalu.

Czy remont mieszkania daje byłemu partnerowi prawo do lokalu?

Nie. Nakłady na remont nie przenoszą własności mieszkania. Mogą natomiast rodzić odrębne roszczenia rozliczeniowe. Jeżeli były partner był biorącym w użyczenie, znaczenie ma art. 713 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, a jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

W zależności od okoliczności były partner może próbować powoływać się także na przepisy o nakładach posiadacza, w szczególności art. 226 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak prawa zatrzymania mieszkania bez wyroku sądu ani prawa do zamieszkiwania wbrew właścicielce. Roszczenia o rozliczenie nakładów i roszczenie właścicielki o wydanie lokalu to dwie różne kwestie.

Co, jeśli w sprawie występuje przemoc, groźby albo nękanie?

Jeżeli zachowanie byłego partnera obejmuje przemoc domową, groźby, uporczywe nękanie albo uniemożliwianie korzystania z mieszkania, trzeba rozważyć działania ochronne niezależne od sprawy cywilnej. W szczególnych sytuacjach zastosowanie mogą mieć przepisy ustawy z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji, w tym art. 15aa i następne, dotyczące nakazu natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i zakazu zbliżania się do niego, gdy występuje zagrożenie życia lub zdrowia osoby dotkniętej przemocą domową.

Jeżeli osoba bez tytułu prawnego nie opuszcza cudzego mieszkania mimo żądania osoby uprawnionej, w określonych okolicznościach można też rozważyć zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa z art. 193 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny. Ten przepis dotyczy między innymi nieopuszczenia cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu wbrew żądaniu osoby uprawnionej. Ocena, czy doszło do przestępstwa, zależy jednak od szczegółów sprawy, w tym od tego, czy wcześniej istniała zgoda na zamieszkiwanie i kiedy została skutecznie cofnięta.

FAQ

Czy były konkubent może zasiedzieć mieszkanie właścicielki?

W typowej sytuacji były partner mieszkający za zgodą właścicielki jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym. Do zasiedzenia nieruchomości potrzebne jest posiadanie samoistne przez czas wskazany w art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, czyli 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. Samo wieloletnie mieszkanie u partnerki zwykle nie wystarcza do zasiedzenia, ale każdy przypadek wymaga analizy zachowania stron.

Czy wspólne dziecko daje byłemu partnerowi prawo do mieszkania?

Nie daje prawa własności ani automatycznego prawa do zajmowania lokalu. Wspólne dziecko może mieć znaczenie przy ocenie sytuacji rodzinnej w postępowaniu eksmisyjnym, zwłaszcza na gruncie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, ale nie odbiera właścicielce prawa do żądania wydania mieszkania.

Czy można od razu zgłosić sprawę na policję?

Jeżeli chodzi wyłącznie o spór o lokal po rozstaniu, podstawową drogą jest postępowanie cywilne. Policja może mieć znaczenie, gdy pojawia się przemoc, groźby, niszczenie mienia, nękanie albo sytuacja odpowiadająca art. 193 Kodeksu karnego. Skuteczność zawiadomienia zależy od tego, czy zgoda na zamieszkiwanie została jasno cofnięta i jakie są okoliczności odmowy opuszczenia lokalu.

Czy właścicielka może wymienić zamki, gdy były partner wyjdzie z mieszkania?

To ryzykowne. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania, a art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala posiadaczowi żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Bezpieczniejszą drogą jest pisemne wezwanie, pozew i wykonanie orzeczenia przez komornika.

Czy trzeba rozliczyć remont wykonany przez byłego konkubenta?

Może być taka konieczność, jeżeli były partner udowodni, że poniósł nakłady wykraczające poza zwykłe koszty używania mieszkania i że istnieje podstawa prawna zwrotu. Znaczenie mogą mieć art. 713 i art. 226 Kodeksu cywilnego. Samo twierdzenie o remoncie nie daje jednak prawa do dalszego zajmowania lokalu.

Podsumowanie

Właścicielka mieszkania nie musi godzić się na dalsze zajmowanie lokalu przez byłego konkubenta, jeżeli nie ma on skutecznego tytułu prawnego. Najpierw należy formalnie zakończyć zgodę na korzystanie z mieszkania i wezwać go do wyprowadzki. Jeżeli to nie pomoże, właściwą drogą jest pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu, oparty przede wszystkim na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Równolegle można przygotować roszczenia finansowe, zwłaszcza o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z mieszkania i zwrot kosztów. Nakłady na remont nie dają byłemu partnerowi własności ani prawa do zatrzymania lokalu, choć mogą wymagać odrębnego rozliczenia. Właścicielka powinna działać stanowczo, ale zgodnie z procedurą, aby nie narazić się na zarzut samowolnego naruszenia posiadania.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 140, art. 158, art. 222 § 1, art. 224 § 2, art. 225, art. 226, art. 230, art. 342, art. 344, art. 710, art. 713, art. 715 i art. 716 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, art. 1046 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 2 ust. 1 pkt 1 i art. 14 - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.
• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, art. 28 ust. 4 - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427.
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, art. 193 - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553.
• Ustawa z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji, art. 15aa i następne - Dz.U. 1990 nr 30 poz. 179.
• Ustawa z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych, art. 3 ust. 4 pkt 1 - Dz.U. 2018 poz. 771.