Zakup miejsca parkingowego bez księgi wieczystej – skutki prawne i podatkowe

Co właściwie można kupić, gdy miejsce parkingowe nie ma własnej księgi wieczystej?

Sam brak odrębnej księgi wieczystej nie przesądza jeszcze automatycznie, że właścicielem miejsca jest wspólnota mieszkaniowa. Trzeba odróżnić kilka konstrukcji prawnych, które w praktyce są często mylone.

Po pierwsze, miejsce może być jedynie sposobem korzystania z części nieruchomości wspólnej, ustalonym między współwłaścicielami w ramach tzw. podziału quoad usum. Taki podział nie przenosi własności i nie tworzy samodzielnej nieruchomości, lecz określa, kto korzysta z konkretnej części rzeczy wspólnej. Podstawą współwłasności jest art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli wynika z art. 206 Kodeksu cywilnego.

Po drugie, miejsce może być związane z udziałem w lokalu niemieszkalnym – garażu wielostanowiskowym. Wtedy nabywa się udział we współwłasności lokalu garażowego, a prawo do korzystania z konkretnego miejsca wynika z umowy, regulaminu albo sposobu korzystania ustalonego między współwłaścicielami. W takim wariancie zwykle potrzebny jest akt notarialny, bo dochodzi do przeniesienia udziału w nieruchomości, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Po trzecie, możliwe jest jedynie przeniesienie uprawnienia obligacyjnego, czyli prawa do korzystania z miejsca wynikającego z wcześniejszej umowy. Wtedy nie dochodzi do sprzedaży nieruchomości ani udziału w nieruchomości, lecz do przeniesienia określonego prawa majątkowego lub wierzytelności – a forma czynności zależy od treści dokumentów źródłowych.

Dlatego samo określenie w umowie „przekazanie we władanie” nie rozstrzyga sprawy. Najważniejsze jest to, z jakiego tytułu prawnego korzystał sprzedający i czy mógł skutecznie przenieść to uprawnienie na kolejną osobę.

Jak sprawdzić status prawny miejsca postojowego?

Przed oceną podatków i formalności warto ustalić stan prawny na podstawie dokumentów. W praktyce należy przejrzeć:

• akt notarialny, na podstawie którego sprzedający nabył mieszkanie lub udział w garażu,
• księgę wieczystą lokalu mieszkalnego sprzedającego,
• księgę wieczystą lokalu garażowego – jeżeli taka istnieje,
• księgę wieczystą nieruchomości wspólnej,
• uchwały wspólnoty, regulamin garażu lub dokument określający zasady korzystania z miejsc,
• ewidencję prowadzoną przez zarządcę lub wspólnotę.

Jeżeli z dokumentów wynika, że miejsce jest tylko przypisane do lokalu do wyłącznego korzystania, to najczęściej nie dochodzi do sprzedaży samego miejsca jako odrębnego prawa rzeczowego. Jeżeli natomiast sprzedający ma udział w lokalu garażowym albo inne zbywalne prawo majątkowe, ocena będzie inna.

Czy w takiej sytuacji potrzebny jest akt notarialny?

To zależy od przedmiotu umowy.

Jeżeli więc notariusz uznał, że akt notarialny nie jest potrzebny, to zapewne wychodził z założenia, że nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości ani udziału w nieruchomości. Dla bezpieczeństwa trzeba jednak potwierdzić to w dokumentach źródłowych, a nie tylko w nazwie umowy.

Podatek od nieruchomości – kto go płaci?

Tu najczęściej pojawia się największe nieporozumienie. Podatek od nieruchomości płacą podatnicy wskazani w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, czyli m.in. właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści gruntów oraz – w określonych przypadkach – posiadacze nieruchomości publicznych.

Jeżeli nabywa Pan wyłącznie prawo do korzystania z oznaczonego miejsca w części wspólnej, a nie staje się właścicielem odrębnej nieruchomości ani udziału w lokalu garażowym, to co do zasady nie powstaje po Pana stronie samodzielny obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości tylko z tego powodu. W takim układzie podatek jest rozliczany przez właścicieli nieruchomości zgodnie z ich tytułem prawnym.

Jeżeli natomiast wraz z miejscem nabywany jest udział w lokalu garażowym albo udział w nieruchomości, obowiązek podatkowy może obciążać właśnie współwłaściciela. W przypadku współwłasności nieruchomości lub obiektu budowlanego obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub współposiadaczach – art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

W praktyce oznacza to, że odpowiedź na pytanie, czy trzeba składać informację do gminy, zależy od tego, czy po transakcji staje się Pan podatnikiem z tytułu własności lub współwłasności. Sama umowa o korzystanie z miejsca zwykle jeszcze tego nie powoduje.

Czy trzeba zgłaszać sprawę do urzędu miasta lub gminy?

Obowiązek złożenia informacji w sprawie podatku od nieruchomości przez osobę fizyczną wynika z art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Informację składa się właściwemu organowi podatkowemu w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego.

Ten termin ma znaczenie tylko wtedy, gdy po transakcji rzeczywiście staje się Pan podatnikiem tego podatku. Jeżeli nabywa Pan wyłącznie umowne prawo do korzystania z miejsca, bez nabycia własności lub współwłasności, to co do zasady nie składa Pan takiej informacji tylko z tego tytułu.

Jeżeli ma Pan wątpliwość, najbezpieczniej jest poprosić zarządcę o potwierdzenie modelu prawnego miejsca oraz sprawdzić, czy w dokumentach następuje zmiana właściciela udziału w garażu. To rozstrzyga, czy urząd gminy powinien być zawiadomiony.

Czy zarządca lub wspólnota muszą coś zrobić po transakcji?

Najczęściej tak, ale zakres tych działań zależy od rodzaju prawa.

Jeżeli zmienia się tylko osoba korzystająca z miejsca na podstawie ustalonego podziału do używania, zarządca zwykle aktualizuje wewnętrzną ewidencję, identyfikatory, piloty, regulaminowe przypisanie miejsca albo dane do rozliczeń eksploatacyjnych.

Jeżeli doszło do przeniesienia udziału w lokalu garażowym lub w nieruchomości, zmiana powinna wynikać z aktu notarialnego i odpowiednich wpisów w księdze wieczystej, a zarządca aktualizuje dane właścicielskie i rozliczeniowe.

Wspólnota mieszkaniowa działa w zakresie zarządu nieruchomością wspólną na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 13-15 i art. 21-22 tej ustawy. Jeżeli miejsce jest częścią nieruchomości wspólnej, wspólnota lub zarządca mogą wymagać okazania dokumentu potwierdzającego, że poprzedni uprawniony skutecznie przekazał prawo do korzystania z miejsca.

Czy trzeba zapłacić PCC od zakupu miejsca?

W wielu przypadkach tak, ale znowu decyduje to, co dokładnie jest sprzedawane.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu PCC podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Jeżeli przedmiotem umowy nie jest nieruchomość, lecz inne zbywalne prawo majątkowe do miejsca postojowego, zastosowanie może mieć stawka 1% przewidziana dla sprzedaży innych praw majątkowych w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b tej ustawy.

Jeżeli natomiast przedmiotem sprzedaży jest udział w nieruchomości lub w lokalu garażowym, co do zasady stosuje się stawkę 2% właściwą dla nieruchomości i określonych praw rzeczowych, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC.

Nie można więc bez analizy dokumentów przesądzić, że w każdej sprawie będzie to zawsze 1%. Taka stawka jest prawidłowa wtedy, gdy rzeczywiście kupowany jest inny majątkowy tytuł do korzystania z miejsca, a nie udział w nieruchomości.

Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym – art. 4 pkt 1 ustawy o PCC. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego – art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC. Deklarację PCC-3 składa się w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego i w tym samym terminie wpłaca podatek, zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PCC.

Jeżeli umowa sprzedaży jest zawierana w formie aktu notarialnego, notariusz jako płatnik pobiera PCC w przypadkach przewidzianych w art. 10 ust. 2 ustawy o PCC. Gdy nie ma aktu notarialnego, rozliczenia dokonuje sam kupujący.

Jakie dokumenty warto mieć po transakcji?

• umowę podpisaną przez strony z dokładnym opisem prawa będącego przedmiotem transakcji,
• dokument źródłowy potwierdzający, że sprzedający był uprawniony do miejsca,
• zgodę lub potwierdzenie przyjęcia zmiany przez zarządcę – jeżeli jest wymagana w danej wspólnocie,
• potwierdzenie złożenia PCC-3 i zapłaty podatku, jeżeli podatek był należny,
• informację o zmianie danych do rozliczeń eksploatacyjnych.

Wnioski praktyczne

• Najpierw trzeba ustalić, czy nabywa Pan udział w nieruchomości, czy jedynie prawo do korzystania z miejsca.
• Jeżeli to tylko prawo do korzystania z części wspólnej, brak obowiązku zgłaszania do podatku od nieruchomości jest częsty, ale wymaga potwierdzenia w dokumentach.
• PCC może wynosić 1% albo 2% – zależnie od przedmiotu sprzedaży.
• Termin na rozliczenie PCC-3 to 14 dni od zawarcia umowy, o ile podatek nie został pobrany przez notariusza.
• Zarządca powinien otrzymać dokumenty potrzebne do aktualizacji ewidencji i rozliczeń.

FAQ

Czy brak księgi wieczystej miejsca oznacza, że nie da się go sprzedać?

Nie. Można sprzedać udział w lokalu garażowym albo zbywalne prawo do korzystania z miejsca. Trzeba jednak ustalić, jaki tytuł prawny ma sprzedający i czy jest on zbywalny.

Czy zawsze trzeba iść do notariusza?

Nie zawsze. Akt notarialny jest konieczny przy przeniesieniu własności nieruchomości lub udziału w nieruchomości na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Przy przeniesieniu samego prawa obligacyjnego forma może być prostsza.

Czy kupujący zawsze płaci podatek od nieruchomości?

Nie. Obowiązek w podatku od nieruchomości zależy od tego, czy kupujący staje się właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości albo obiektu. Samo prawo do korzystania z miejsca zwykle tego nie powoduje.

Jaki jest termin na PCC?

Co do zasady 14 dni od zawarcia umowy sprzedaży – art. 10 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W tym terminie składa się PCC-3 i wpłaca podatek, jeżeli nie pobiera go notariusz.

Czy zarządca może odmówić wpisania nowej osoby do ewidencji miejsc?

Może żądać dokumentów potwierdzających skuteczne nabycie prawa, jeżeli wynika to z zasad zarządu nieruchomością wspólną lub z dokumentów wspólnoty. Nie powinien jednak arbitralnie blokować zmiany, jeśli przeniesienie nastąpiło zgodnie z prawem.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
4. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31