Wykupienie połowy mieszkania od męża przed rozwodem

Czy można wykupić połowę mieszkania od męża przed rozwodem?

Tak, ale trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli mieszkanie nadal wchodzi do majątku wspólnego małżonków, to nie ma jeszcze „połowy” należącej do męża w znaczeniu udziału ułamkowego. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy wspólność ustawowa obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Jest to wspólność łączna, a nie współwłasność w częściach ułamkowych.

W czasie trwania wspólności ustawowej działa art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach. Oznacza to, że klasyczna umowa sprzedaży „połowy mieszkania” między małżonkami będzie co do zasady prawidłowa dopiero po ustaniu wspólności majątkowej.

Przed rozwodem można jednak doprowadzić do ustania wspólności ustawowej. Najczęściej robi się to przez umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność majątkową. Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego taka umowa wymaga formy aktu notarialnego. Po ustanowieniu rozdzielności można zawrzeć umowę o podział majątku wspólnego, w której mieszkanie przypadnie jednemu z małżonków za spłatą drugiego.

Rozdzielność majątkowa i podział majątku w jednej wizycie u notariusza

Jeżeli oboje małżonkowie są zgodni, w praktyce możliwe jest załatwienie sprawy u notariusza. Najpierw zawiera się umowę ustanawiającą rozdzielność majątkową na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Następnie można zawrzeć umowę o podział majątku wspólnego obejmującą mieszkanie, samochody, wyposażenie i ewentualne rozliczenia pieniężne.

Jeżeli podział obejmuje przeniesienie własności nieruchomości lub udziału w nieruchomości, konieczny jest akt notarialny. Wynika to z art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a to samo dotyczy umowy przenoszącej własność.

W umowie można wskazać, że żona otrzymuje na wyłączną własność mieszkanie, a mąż otrzymuje określoną spłatę. Można też od razu rozliczyć inne składniki majątku, np. samochody. Jeżeli wartość mieszkania wynosi 400 000 zł, a udziały małżonków są równe, ekonomiczna wartość udziału męża wynosi 200 000 zł. Nie oznacza to jednak, że spłata zawsze musi wynosić dokładnie 200 000 zł. Strony mogą ustalić spłatę na 180 000 zł, jeżeli pozostałe 20 000 zł odpowiada innemu rozliczeniu, np. różnicy wartości samochodów.

Warto opisać to w akcie bardzo precyzyjnie: wskazać wartość mieszkania, wartość samochodów, sposób rozliczenia różnicy oraz oświadczenie stron, że po wykonaniu umowy nie będą miały wobec siebie dalszych roszczeń z tytułu wskazanych składników majątku. Takie postanowienia zmniejszają ryzyko późniejszego sporu.

Sprzedaż udziału czy podział majątku - co wybrać?

Po ustaniu wspólności majątkowej można rozważyć dwa rozwiązania. Pierwsze to umowa o podział majątku wspólnego, w której mieszkanie zostaje przyznane jednemu małżonkowi ze spłatą drugiego. Drugie to sprzedaż udziału, jeżeli po ustaniu wspólności powstała współwłasność w częściach ułamkowych i strony chcą zawrzeć typową umowę sprzedaży udziału.

Z perspektywy rozliczenia małżeńskiego zwykle praktyczniejszy jest umowny podział majątku wspólnego. Pozwala on objąć jednym aktem mieszkanie, samochody, wyposażenie oraz wzajemne spłaty. Jeżeli strony zawierają wyłącznie umowę sprzedaży udziału w mieszkaniu, pozostałe elementy majątku mogą wymagać osobnych rozliczeń.

Czy w umowie można wpisać kwotę niższą niż połowa wartości mieszkania?

Tak, jeżeli jest to rzeczywiste i uzgodnione rozliczenie stron. Przy wartości mieszkania 400 000 zł spłata 180 000 zł może być uzasadniona, gdy pozostałe 20 000 zł zostaje rozliczone przez różnicę wartości samochodów albo przez inne wzajemne rozliczenia. W umowie trzeba jednak jasno wyjaśnić mechanizm rozliczenia.

Jeżeli strony wybiorą umowę sprzedaży udziału, trzeba pamiętać o art. 6 ust. 2-4 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, a organ podatkowy może zakwestionować wartość podaną przez strony, jeżeli nie odpowiada wartości rynkowej. Dlatego zaniżenie ceny w akcie nie musi obniżyć podatku.

Inaczej wygląda umowa o podział majątku wspólnego. W takim akcie strony mogą ustalić spłaty i dopłaty według własnych uzgodnień, o ile nie zmierzają do obejścia prawa ani pokrzywdzenia wierzycieli. Jeżeli w tle jest kredyt hipoteczny, bank i tak zwykle oceni zdolność kredytową oraz wartość zabezpieczenia według własnych procedur.

Kredyt hipoteczny a przejęcie mieszkania przez jednego małżonka

Jeżeli mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym, sam podział majątku albo sprzedaż udziału nie powoduje automatycznego zwolnienia męża z długu wobec banku. Zgodnie z art. 519 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny przejęcie długu wymaga zgody wierzyciela, czyli w praktyce banku. Bez takiej zgody bank nadal może żądać spłaty od osoby, która pozostaje kredytobiorcą.

Hipoteka również nie znika tylko dlatego, że mieszkanie przechodzi na jednego małżonka. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Dlatego przed podpisaniem aktu warto ustalić z bankiem, czy możliwe jest refinansowanie kredytu, przejęcie długu albo aneks do umowy kredytowej.

Czy w akcie można ująć wyposażenie mieszkania?

Tak. W umowie można wskazać, że mieszkanie przechodzi na jednego małżonka razem z określonym wyposażeniem. Warto jednak odróżnić elementy trwale związane z lokalem od ruchomości, takich jak meble wolnostojące, sprzęt RTV, AGD czy elementy dekoracyjne. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko sporu po podpisaniu aktu.

Najbezpieczniej załączyć do aktu listę wyposażenia albo wpisać je bezpośrednio do umowy. Można wskazać, że określone rzeczy ruchome wchodzą do rozliczenia majątku wspólnego i są objęte spłatą ustaloną w akcie. Jeżeli strony zawierają umowę sprzedaży ruchomości poza podziałem majątku, trzeba dodatkowo rozważyć skutki w podatku od czynności cywilnoprawnych na zasadach ustawy o PCC.

Podatek przy wykupieniu połowy mieszkania od męża

Skutki podatkowe zależą od tego, jaką umowę strony rzeczywiście zawierają. Jeżeli jest to sprzedaż udziału w mieszkaniu, kupujący płaci zasadniczo podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynika to z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka przy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa udziału, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz art. 6 ust. 2 ustawy o PCC.

Jeżeli natomiast małżonkowie zawierają umowę o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej, trzeba pamiętać, że art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności opodatkowanych. Typowa umowa o podział majątku wspólnego małżonków nie jest w tym katalogu wprost wymieniona. W praktyce notarialnej i podatkowej istotne jest jednak dokładne nazwanie oraz ukształtowanie czynności, dlatego przed podpisaniem aktu warto uzyskać od notariusza informację, jakie daniny pobierze przy konkretnym projekcie umowy.

Po stronie męża, który otrzymuje spłatę albo sprzedaje udział, może pojawić się kwestia podatku dochodowego, jeżeli dochodzi do odpłatnego zbycia przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia. Zasadę tę przewiduje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wielu sprawach małżeńskich kluczowe znaczenie ma to, kiedy i w jaki sposób lokal został nabyty oraz czy podział majątku mieści się w udziale małżonka. Ta ocena wymaga analizy konkretnego aktu nabycia i historii majątku.

Podział majątku w sprawie rozwodowej

Jeżeli małżonkowie nie chcą podpisywać aktu notarialnego przed rozwodem, mogą rozważyć podział majątku w wyroku rozwodowym. Zgodnie z art. 58 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego sąd na wniosek jednego z małżonków może dokonać w wyroku rozwodowym podziału majątku wspólnego, jeżeli przeprowadzenie podziału nie spowoduje nadmiernej zwłoki w postępowaniu.

W praktyce sąd rozwodowy najczęściej dokonuje podziału wtedy, gdy strony są zgodne co do składu majątku, wartości składników, sposobu podziału i wysokości spłat. Jeżeli istnieje spór o wartość mieszkania, kredyt, nakłady, samochody albo nierówne udziały, sąd rozwodowy zwykle nie będzie prowadził rozbudowanego postępowania działowego, aby nie przedłużać sprawy o rozwód.

Nierówne udziały i rozliczenie nakładów

Zasadą jest równość udziałów małżonków w majątku wspólnym. Wynika to z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Z ważnych powodów każdy z małżonków może jednak żądać ustalenia nierównych udziałów, stosownie do stopnia przyczynienia się do powstania majątku wspólnego. Tak stanowi art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przy ocenie stopnia przyczynienia uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym, co wynika z art. 43 § 3 tego kodeksu.

Jeżeli jeden z małżonków finansował mieszkanie ze środków z majątku osobistego, może powstać roszczenie o zwrot nakładów. Podstawą jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten dotyczy zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty oraz z majątku osobistego na majątek wspólny. Takie roszczenia warto rozliczyć w tej samej umowie, aby później nie prowadzić osobnego sporu.

FAQ

Czy mogę kupić połowę mieszkania od męża, jeżeli nie mamy rozdzielności majątkowej?

Co do zasady nie, jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego. Art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zakazuje rozporządzania przyszłym udziałem w majątku wspólnym w czasie trwania wspólności ustawowej. Najpierw trzeba doprowadzić do ustania wspólności, np. przez notarialną rozdzielność majątkową.

Czy spłata musi wynosić dokładnie połowę wartości mieszkania?

Nie zawsze. Jeżeli udziały są równe, połowa wartości jest punktem wyjścia do rozliczeń, ale strony mogą uzgodnić inną spłatę, gdy równocześnie rozliczają samochody, nakłady, wyposażenie albo inne składniki majątku. Mechanizm obniżenia spłaty powinien być jasno opisany w akcie.

Czy od wykupienia udziału trzeba zapłacić PCC?

Jeżeli zawierana jest umowa sprzedaży udziału w mieszkaniu, zasadniczo tak - stawka wynosi 2% od wartości rynkowej udziału na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli zawierana jest umowa o podział majątku wspólnego małżonków, sytuacja wymaga oceny konkretnej konstrukcji aktu, ponieważ taka umowa nie jest wprost wymieniona w art. 1 ust. 1 ustawy o PCC.

Czy można wpisać do aktu wyposażenie mieszkania?

Tak. Najlepiej wskazać konkretne elementy wyposażenia albo załączyć wykaz rzeczy. Warto też napisać, czy ich wartość jest objęta spłatą, aby druga strona nie dochodziła później dodatkowego wynagrodzenia za meble lub sprzęt.

Czy podział majątku zwalnia męża z kredytu hipotecznego?

Nie automatycznie. Przejęcie długu wymaga zgody banku zgodnie z art. 519 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli bank nie wyrazi zgody, mąż może nadal odpowiadać wobec banku, nawet gdy mieszkanie przypadło żonie.

Podsumowanie

Najbezpieczniejsza droga przy wykupieniu mieszkania od męża przed rozwodem to najpierw ustanowienie rozdzielności majątkowej, a następnie zawarcie aktu notarialnego podziału majątku wspólnego. W takim akcie można przyznać mieszkanie żonie, ustalić spłatę dla męża, rozliczyć samochody i wyposażenie oraz wskazać, że strony nie mają dalszych roszczeń z danego tytułu.

Jeżeli zamiast podziału majątku strony wybiorą sprzedaż udziału, trzeba liczyć się z PCC 2% od wartości rynkowej sprzedawanego udziału. Przy kredycie hipotecznym konieczne jest natomiast uzgodnienie sprawy z bankiem, ponieważ akt notarialny między małżonkami nie zwalnia automatycznie z długu kredytowego.

Źródła

• Art. 31 § 1, art. 35, art. 43 § 1-3, art. 45 § 1, art. 47 § 1, art. 51 oraz art. 58 § 3 ustawy z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 158 oraz art. 519 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 2-4 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.