Sprzedaż mieszkania przed rozwodem – co wolno małżonkom

Pani Maria pyta, czy możliwa jest sprzedaż mieszkania przed rozwodem, tak aby małżonkowie mogli kupić dwa mniejsze lokale i zamieszkać osobno jeszcze przed zakończeniem małżeństwa.

Czy można sprzedać wspólne mieszkanie przed rozwodem?

Tak, ale jeżeli mieszkanie wchodzi do majątku wspólnego małżonków, do jego sprzedaży potrzebna jest zgoda obojga. Wynika to z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości, obciążenia nieruchomości, odpłatnego nabycia nieruchomości albo oddania jej do używania lub pobierania z niej pożytków.

W praktyce oznacza to, że jeśli mieszkanie jest wspólne, jeden małżonek nie powinien samodzielnie sprzedać go ważnie bez udziału drugiego. Notariusz przy umowie sprzedaży co do zasady będzie wymagał udziału obojga małżonków albo dokumentu potwierdzającego, że nieruchomość należy wyłącznie do majątku osobistego jednego z nich.

Jeżeli więc oboje Państwo są zgodni, sprzedaż mieszkania przed rozwodem jest dopuszczalna. Sama zgoda co do sprzedaży nie rozwiązuje jednak jeszcze kwestii, jak zostaną podzielone pieniądze uzyskane ze sprzedaży albo kto otrzyma nowo kupione lokale.

Co należy odróżnić: sprzedaż, rozdzielność majątkową i podział majątku

W takich sprawach najczęściej mylone są trzy różne instytucje:

To bardzo ważne: intercyza nie dzieli automatycznie mieszkania ani pieniędzy ze sprzedaży. Po podpisaniu umowy majątkowej małżeńskiej wspólność ustawowa ustaje, ale dotychczasowy majątek wspólny nadal trzeba rozliczyć osobno.

Jak można to zrobić bezpiecznie w praktyce?

Jeżeli między małżonkami jest zgoda, najbezpieczniejsze są zwykle dwa rozwiązania.

Pierwsze: sprzedaż wspólnego mieszkania, a następnie notarialny podział pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży albo zakup dwóch lokali i jednoczesne uregulowanie, który lokal przypadnie któremu małżonkowi.

Drugie: najpierw ustanowienie rozdzielności majątkowej umową majątkową małżeńską w formie aktu notarialnego na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a następnie umowny podział majątku wspólnego, także w formie aktu notarialnego, jeśli w skład majątku wchodzi nieruchomość.

Jeżeli w skład podziału wchodzi nieruchomość, forma aktu notarialnego jest konieczna. Wynika to z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego, który stosuje się do podziału majątku wspólnego przez art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeśli planują Państwo najpierw sprzedaż, a potem kupno dwóch mieszkań, warto od razu ustalić na piśmie: z jakich środków będą kupowane nowe lokale, kto będzie właścicielem każdego z nich, czy przewidziane są dopłaty i kto pokryje koszty transakcyjne oraz kredytowe.

Rozdzielność majątkowa w trakcie małżeństwa

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej każdy z małżonków samodzielnie zarządza swoim majątkiem. Co do skutków ustroju rozdzielności zastosowanie mają m.in. art. 51 i nast. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W praktyce od dnia zawarcia takiej umowy nowe składniki majątkowe co do zasady nie wchodzą już do majątku wspólnego, lecz do majątków osobistych małżonków.

To rozwiązanie bywa przydatne, jeśli małżonkowie chcą ograniczyć dalsze narastanie wspólnego majątku albo bezpieczniej uporządkować finanse przed rozwodem. Więcej o technicznej stronie takiego rozwiązania można przeczytać w materiale: podział przed rozwodem.

Czy można od razu kupić dwa mniejsze mieszkania?

Tak, ale trzeba zadbać o prawidłową konstrukcję transakcji. Jeżeli dwa nowe lokale zostaną kupione jeszcze w czasie trwania wspólności ustawowej i bez dodatkowych ustaleń, co do zasady również mogą wejść do majątku wspólnego. Sam fakt, że małżonkowie zamieszkają osobno, nie zmienia ustroju majątkowego.

Jeżeli celem jest to, aby każdy z małżonków miał własne mieszkanie, trzeba zadbać o odpowiednią kolejność działań i treść aktów notarialnych. Czasem bezpieczniej jest najpierw ustanowić rozdzielność majątkową i dokonać podziału środków, a dopiero później kupować dwa lokale. W innych sytuacjach możliwe jest równoczesne uregulowanie wszystkiego u notariusza. To zależy od konkretnego stanu faktycznego, zwłaszcza od źródła finansowania, terminu zakupu i ewentualnego kredytu.

Zobacz również:

sprzedaż przed rozwodem oraz wykup połowy.

Co jeśli jedno z małżonków nie zgadza się na sprzedaż?

Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego, brak zgody drugiego małżonka co do zasady blokuje sprzedaż. Zgoda wymagana przez art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ma charakter ochronny. W razie dokonania czynności bez wymaganej zgody zastosowanie ma art. 37 § 2-4 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który reguluje skutki takiej czynności i możliwość jej potwierdzenia.

W takiej sytuacji zwykle pozostają inne rozwiązania: negocjacje, ustanowienie rozdzielności majątkowej przez sąd z ważnych powodów, a po ustaniu wspólności – sądowy podział majątku. Jeżeli jeden z małżonków samowolnie wyzbywa się innych składników majątku albo działa na szkodę wspólności, takie zachowanie może mieć znaczenie przy późniejszym rozliczeniu. Pokrewny problem omawia materiał o: uszczuplanie majątku.

Czy rozwód trzeba uzasadniać chorobą małżonka?

Nie. Podstawą rozwodu jest zupełny i trwały rozkład pożycia małżeńskiego, o którym stanowi art. 56 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Oznacza to ustanie więzi duchowej, fizycznej i gospodarczej. Choroba małżonka może być elementem stanu faktycznego, ale sama w sobie nie jest „automatyczną” podstawą do przypisania winy.

Trzeba jednak pamiętać, że mimo zupełnego i trwałego rozkładu pożycia rozwód nie jest dopuszczalny w sytuacjach wskazanych w art. 56 § 2 i § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, czyli gdy wskutek rozwodu miałoby ucierpieć dobro wspólnych małoletnich dzieci, gdy rozwód byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego albo gdy żąda go małżonek wyłącznie winny rozkładu pożycia, a drugi małżonek nie wyraża zgody, chyba że odmowa zgody jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

W sprawach, w których jeden z małżonków ciężko choruje, sąd rzeczywiście może badać, czy rozwód nie naruszy zasad współżycia społecznego. To jednak zawsze zależy od konkretnych okoliczności: stanu zdrowia, realnej potrzeby pomocy, długości separacji faktycznej, relacji stron oraz możliwości zapewnienia opieki.

Koszty notarialne i formalności

Umowa majątkowa małżeńska wymaga aktu notarialnego. Maksymalna stawka taksy notarialnej za sporządzenie umowy majątkowej małżeńskiej wynika z § 8 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i wynosi 400 zł netto, do czego dochodzi VAT oraz opłaty za wypisy aktu.

Jeżeli równolegle dokonywany jest podział majątku obejmujący nieruchomość lub sprzedaż nieruchomości, koszty będą wyższe, bo zależą od wartości przedmiotu czynności i od rodzaju aktu notarialnego. Do tego mogą dojść opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, koszty zaświadczeń, ewentualna prowizja pośrednika czy koszty spłaty kredytu.

Kredyt hipoteczny – o czym często się zapomina?

Jeżeli na mieszkaniu ciąży kredyt hipoteczny, sama sprzedaż i sam podział majątku nie zwalniają automatycznie żadnego z małżonków wobec banku. Odpowiedzialność wobec banku wynika z umowy kredytowej. Nawet jeśli w podziale majątku jeden małżonek przejmie lokal lub zobowiąże się spłacać raty, bank nie musi zwolnić drugiego z długu bez odrębnej zgody.

Dlatego przed sprzedażą albo zakupem dwóch nowych lokali warto sprawdzić warunki wcześniejszej spłaty, promesę wykreślenia hipoteki, zgodę banku na zmianę dłużników i sposób rozliczenia środków z aktu notarialnego.

FAQ

Czy jedno z małżonków może samo sprzedać wspólne mieszkanie?

Co do zasady nie. Przy nieruchomości należącej do majątku wspólnego potrzebna jest zgoda drugiego małżonka na podstawie art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy intercyza załatwia od razu podział mieszkania?

Nie. Umowa majątkowa małżeńska znosi lub modyfikuje wspólność na przyszłość, ale nie dzieli automatycznie wcześniej zgromadzonego majątku wspólnego.

Czy można podzielić majątek jeszcze przed rozwodem?

Tak, jeżeli wspólność majątkowa już ustała albo małżonkowie najpierw ustanowią rozdzielność majątkową. Przy nieruchomości potrzebny jest akt notarialny.

Czy po sprzedaży wspólnego mieszkania pieniądze są automatycznie po połowie?

Nie zawsze w sensie technicznym. Środki ze sprzedaży zastępują składnik majątku wspólnego, więc nadal wymagają rozliczenia między małżonkami. Najbezpieczniej uregulować to wprost w umowie.

Czy zamieszkanie osobno przed rozwodem ma znaczenie?

Może mieć znaczenie dowodowe dla wykazania rozkładu pożycia, ale samo w sobie nie powoduje rozwodu ani nie znosi wspólności majątkowej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564.
4. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 września 1952 r., sygn. C 1283/52 – przywoływane w kontekście oceny sprzeczności rozwodu z zasadami współżycia społecznego.