Podwyższenie czynszu o inflację w umowie najmu

Klauzula inflacyjna w umowie najmu lokalu

Zapis: „czynsz będzie podwyższany rocznie zgodnie z oficjalnym wskaźnikiem inflacji, ogłaszanym przez GUS za rok miniony” jest typową klauzulą waloryzacyjną. Jej celem jest utrzymanie realnej wartości czynszu w czasie, bez konieczności każdorazowego podpisywania aneksu do umowy.

Podstawą dopuszczalności takiego postanowienia jest art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, który pozwala stronom ułożyć stosunek prawny według ich uznania, o ile jego treść lub cel nie sprzeciwiają się właściwości stosunku prawnego, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Dodatkowo art. 358¹ § 2 Kodeksu cywilnego pozwala stronom zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości. W praktyce takim miernikiem może być wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Jeżeli strony jasno uzgodniły automatyczną waloryzację, to nie jest to klasyczne jednostronne wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu. W takim przypadku nowa wysokość czynszu wynika z wcześniej zaakceptowanego mechanizmu umownego. Art. 685¹ Kodeksu cywilnego dotyczy natomiast sytuacji, w której wynajmujący lokal podwyższa czynsz przez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Czy trzeba odliczać deflację z wcześniejszych lat?

Co do zasady nie. Przytoczona klauzula mówi o „podwyższaniu” czynszu, a nie o „zmianie” czynszu ani o jego „waloryzacji w górę lub w dół”. Zgodnie z art. 65 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego oświadczenia woli należy tłumaczyć tak, jak wymagają tego okoliczności, zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje, a w umowach bada się raczej zgodny zamiar stron i cel umowy niż opiera wyłącznie na dosłownym brzmieniu. Dosłowne brzmienie ma jednak duże znaczenie, gdy jest jasne.

Jeżeli umowa przewiduje wyłącznie podwyższanie czynszu według inflacji, to przy ujemnym wskaźniku za dany rok czynsz pozostaje bez zmian. Ujemny wskaźnik za wcześniejsze lata nie powinien być później odliczany od dodatniego wskaźnika, chyba że umowa przewiduje rozliczanie skumulowane, obniżanie czynszu albo mechanizm uwzględniania również wskaźników ujemnych.

W praktyce oznacza to, że jeżeli wskaźnik za dany rok wynosi 102,0, czynsz można podwyższyć o 2% od dotychczasowej kwoty czynszu. Nie ma podstaw, aby najemca samodzielnie potrącał deflację z lat wcześniejszych, jeżeli w tamtych latach czynsz nie miał być obniżany i umowa nie zawiera takiej formuły.

Jak obliczyć podwyżkę czynszu o inflację?

Najbezpieczniej odwołać się do oficjalnego komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego dotyczącego średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za poprzedni rok. Jeżeli komunikat wskazuje np. 105,1, oznacza to wzrost cen o 5,1% w stosunku do roku poprzedniego.

Przy klauzuli rocznej najczęściej stosuje się wzór:

Warto poinformować najemcę pisemnie o nowej kwocie czynszu, podstawie obliczenia i dacie, od której nowa kwota ma obowiązywać. Nawet gdy waloryzacja działa automatycznie, takie zawiadomienie ogranicza ryzyko sporu o prawidłowość wyliczenia.

Znaczenie dokładnego brzmienia umowy

Odpowiedź zależy od konkretnego brzmienia postanowienia umownego. Różnica między słowami „podwyższany”, „zmieniany”, „waloryzowany” i „korygowany” może mieć praktyczne skutki finansowe.

Czy taka klauzula może być niedozwolona?

W opisanej sytuacji najemcą jest spółka cywilna, a przedmiotem najmu jest lokal handlowo-usługowy. Nie jest to więc typowa relacja przedsiębiorca – konsument dotycząca lokalu mieszkalnego. Przepisy o niedozwolonych postanowieniach umownych z art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego chronią konsumenta, czyli osobę fizyczną zawierającą umowę niezwiązaną bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Spółka cywilna prowadząca działalność gospodarczą co do zasady nie korzysta z tej ochrony jako konsument.

Nie oznacza to jednak, że każdy zapis w umowie między przedsiębiorcami jest automatycznie skuteczny. Postanowienie może być kwestionowane, jeżeli jest sprzeczne z ustawą, z naturą stosunku prawnego albo z zasadami współżycia społecznego, co wynika z art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Sama klauzula inflacyjna oparta na obiektywnym wskaźniku GUS jest jednak powszechnie stosowana i co do zasady dopuszczalna.

Waloryzacja czynszu a wypowiedzenie wysokości czynszu

Trzeba odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to automatyczna waloryzacja, która wynika wprost z umowy. Druga to jednostronne podwyższenie czynszu przez wynajmującego, gdy umowa nie zawiera jasnego mechanizmu podwyżki albo wynajmujący chce podnieść czynsz ponad uzgodnioną waloryzację.

W przypadku najmu lokalu art. 685¹ Kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ten ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy podwyżka nie wynika automatycznie z umowy.

Jeżeli lokal jest lokalem mieszkalnym, należy dodatkowo stosować ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. W szczególności art. 8a ust. 1 tej ustawy przewiduje wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia, który co do zasady wynosi 3 miesiące, chyba że umowa przewiduje termin dłuższy. Art. 9 tej ustawy zawiera dalsze ograniczenia częstotliwości i zasad podwyżek. Te szczególne przepisy nie dotyczą jednak typowego najmu lokalu użytkowego na działalność gospodarczą.

Termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony

Przy najmie lokalu na czas nieoznaczony trzeba odwołać się przede wszystkim do art. 688 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

W praktyce oznacza to, że przy czynszu płatnym miesięcznie jednomiesięczny termin wypowiedzenia lokalu na czas nieoznaczony jest ryzykowny i może zostać uznany za nieskuteczny w zakresie skrócenia ustawowego terminu. W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że art. 688 Kodeksu cywilnego chroni najemcę i nie pozwala skrócić tego terminu, natomiast dopuszczalne jest jego wydłużenie. Takie stanowisko wynika m.in. z wyroku Sądu Najwyższego z 6 kwietnia 2000 r., sygn. akt II CKN 264/00, oraz z wyroku Sądu Okręgowego w Sieradzu z 27 listopada 2013 r., sygn. akt I Ca 433/13.

Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, zastosowanie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem strony mogą wypowiedzieć najem zawarty na czas oznaczony tylko w wypadkach określonych w umowie. Dlatego przy umowach terminowych trzeba wprost wskazać konkretne przypadki, w których wypowiedzenie będzie dopuszczalne.

Co powinien zrobić wynajmujący?

Wynajmujący powinien przede wszystkim sprawdzić dokładne brzmienie klauzuli waloryzacyjnej oraz ustalić, jaki wskaźnik GUS ma być stosowany. Następnie warto przygotować krótkie pisemne zawiadomienie do najemcy, w którym zostaną wskazane: dotychczasowa kwota czynszu, wskaźnik za poprzedni rok, sposób obliczenia i nowa kwota czynszu.

Jeżeli najemca kwestionuje podwyżkę, dobrze jest odpowiedzieć pisemnie i powołać się na art. 65 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, art. 353¹ Kodeksu cywilnego oraz art. 358¹ § 2 Kodeksu cywilnego. W razie dalszego sporu znaczenie będą miały nie tylko zapisy umowy, ale także dotychczasowa praktyka stron, czyli np. to, czy w poprzednich latach czynsz był obniżany, pozostawiany bez zmian czy podwyższany.

FAQ

Czy przy inflacji 2% czynsz można podnieść dokładnie o 2%?

Tak, jeżeli umowa przewiduje podwyższanie czynszu według wskaźnika inflacji GUS za poprzedni rok i nie zawiera innego wzoru obliczeń. Podstawą jest mechanizm umowny dopuszczalny na gruncie art. 353¹ i art. 358¹ § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy deflacja obniża czynsz?

Tylko wtedy, gdy wynika to z umowy. Jeżeli umowa mówi wyłącznie o „podwyższaniu” czynszu, ujemny wskaźnik zwykle oznacza brak podwyżki, a nie obowiązek obniżenia czynszu.

Czy do waloryzacji potrzebny jest aneks?

Nie zawsze. Jeżeli umowa zawiera jasny automatyczny mechanizm waloryzacji, aneks nie jest konieczny. Warto jednak wysłać najemcy pisemne zawiadomienie z wyliczeniem nowej kwoty czynszu.

Czy wynajmujący może podnieść czynsz ponad wskaźnik inflacji?

Może to wymagać zastosowania art. 685¹ Kodeksu cywilnego, czyli wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. W najmie lokalu mieszkalnego trzeba dodatkowo stosować ustawę o ochronie praw lokatorów.

Czy jednomiesięczne wypowiedzenie najmu lokalu jest skuteczne?

Przy najmie lokalu na czas nieoznaczony i czynszu płatnym miesięcznie art. 688 Kodeksu cywilnego przewiduje 3-miesięczny termin wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Skrócenie tego terminu w umowie może zostać zakwestionowane.

Czy zasady są takie same dla mieszkania i lokalu użytkowego?

Nie. Przy lokalu mieszkalnym trzeba uwzględnić ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, w szczególności art. 8a i art. 9. Lokal użytkowy podlega przede wszystkim przepisom Kodeksu cywilnego i postanowieniom umowy.

Źródła

• Art. 65 § 1 i § 2, art. 353¹, art. 358¹ § 2, art. 673 § 3, art. 685¹ oraz art. 688 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 8a i art. 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Komunikaty Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 6 kwietnia 2000 r., sygn. akt II CKN 264/00.
• Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z 27 listopada 2013 r., sygn. akt I Ca 433/13.