Jak najlepiej przekazać dziecku spółdzielcze własnościowe mieszkanie

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu i może być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi. Wynika to z art. 17² ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że mama może przekazać takie prawo dziecku zarówno za życia, jak i na wypadek śmierci.

W praktyce odpowiedź na pytanie o „najlepszy sposób” zależy od tego, co ma być ważniejsze: natychmiastowe przejście prawa, zabezpieczenie mamy do końca życia, ograniczenie ryzyka sporów rodzinnych czy zmniejszenie problemu zachowku. Jeżeli w sprawie jest jeszcze siostra i wcześniej zmarł ojciec, kluczowe jest również ustalenie, czy całe prawo rzeczywiście należy dziś wyłącznie do mamy.

Od czego zacząć: kto naprawdę jest uprawniony do mieszkania?

Określenie, że mama jest „głównym lokatorem”, nie przesądza jeszcze o stanie prawnym. Przy przekazaniu mieszkania znaczenie ma nie nazwa używana potocznie, ale to, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jeżeli prawo zostało nabyte w czasie trwania małżeńskiej wspólności majątkowej, co do zasady weszło do majątku wspólnego małżonków na podstawie art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Po śmierci ojca jego udział w majątku wspólnym nie „znika”, tylko podlega dziedziczeniu. Z chwilą śmierci spadek otwiera się, a spadkobiercy nabywają spadek z mocy prawa – art. 924 i art. 925 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli więc ojciec miał udział w tym prawie, to zanim mama przekaże dziecku całe mieszkanie, trzeba ustalić:

• czy był testament,
• kto jest spadkobiercą po ojcu,
• jakie udziały przypadły mamie, Panu i siostrze,
• czy później dojdzie do działu spadku albo darowizn udziałów.

Jeżeli natomiast mieszkanie stanowiło majątek osobisty mamy, bo np. zostało nabyte przed ślubem albo ze środków należących wyłącznie do jej majątku osobistego, ocena może być inna. W takim wariancie mama może samodzielnie rozporządzać całym prawem.

Darowizna czy testament – co jest korzystniejsze?

Najczęściej porównuje się dwa rozwiązania: darowiznę za życia i testament.

W opisanym stanie faktycznym zwykle praktyczniejsza jest darowizna połączona z odpowiednim zabezpieczeniem mamy. Sama deklaracja siostry, że „zrzeka się praw”, nie wystarcza, jeśli nie została dokonana w prawidłowej formie i w odpowiednim trybie.

Darowizna mieszkania od mamy – kiedy jest najlepszym rozwiązaniem?

Umowa darowizny polega na bezpłatnym przysporzeniu kosztem majątku darczyńcy – art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli przedmiotem darowizny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla ważności czynności potrzebny jest akt notarialny, ponieważ zbycie tego prawa wymaga formy aktu notarialnego na podstawie art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Darowizna jest korzystna, gdy:

• mama chce już teraz skutecznie przekazać prawo dziecku,
• strony chcą uniknąć późniejszego postępowania spadkowego co do tego składnika majątku,
• mama chce jednocześnie zapewnić sobie prawo dalszego zamieszkiwania.

Najczęściej w takiej sytuacji do aktu darowizny dodaje się służebność osobistą mieszkania. Podstawą jest art. 296 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym można ustanowić na rzecz oznaczonej osoby fizycznej służebność osobistą, a zakres służebności mieszkania obejmuje uprawnienie do korzystania z pomieszczeń w zakresie określonym w umowie.

To rozwiązanie pozwala przenieść prawo na dziecko, a jednocześnie zabezpieczyć mamę, aby mogła nadal mieszkać w lokalu do końca życia na zasadach opisanych w akcie.

Czy testament wystarczy, aby mieszkanie przypadło tylko jednemu dziecku?

Testament może powołać do całości spadku tylko jedno dziecko – art. 941 Kodeksu cywilnego oraz art. 959 Kodeksu cywilnego. To jednak nie oznacza, że drugie dziecko całkowicie traci możliwość dochodzenia czegokolwiek.

Jeżeli siostra należy do kręgu spadkobierców ustawowych i zostałaby pominięta w testamencie, może co do zasady dochodzić zachowku na podstawie art. 991 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, chyba że zachodzą szczególne okoliczności wyłączające to roszczenie. Samo stwierdzenie, że „zrzeka się praw”, nie wyłącza automatycznie zachowku.

Wyłączenie dziedziczenia ustawowego albo zachowku wymaga innych, bardziej sformalizowanych działań, na przykład:

• zrzeczenia się dziedziczenia w umowie zawartej z przyszłym spadkodawcą w formie aktu notarialnego – art. 1048 Kodeksu cywilnego,
• odrzucenia spadku już po śmierci spadkodawcy – art. 1012 i nast. Kodeksu cywilnego,
• wydziedziczenia w testamencie, ale tylko z przyczyn ściśle wskazanych w art. 1008 Kodeksu cywilnego.

Wydziedziczenie nie może być użyte „na wszelki wypadek”. Musi opierać się na rzeczywistej, ustawowej przyczynie i zostać wyraźnie wskazane w testamencie. Jeżeli przyczyna nie istnieje albo nie da się jej wykazać, wydziedziczenie może okazać się nieskuteczne.

Czy siostra może po prostu zrzec się mieszkania?

To zależy, na jakim etapie sprawy jesteście.

Jeżeli ojciec już zmarł i siostra jest spadkobierczynią po ojcu, może:

• odrzucić spadek po ojcu w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedziała się o tytule swojego powołania do spadku – art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego,
• po stwierdzeniu nabycia spadku albo po akcie poświadczenia dziedziczenia darować swój udział lub przenieść go w dziale spadku.

Jeżeli chodzi natomiast o przyszły spadek po mamie, siostra może zawrzeć z mamą umowę o zrzeczenie się dziedziczenia w formie aktu notarialnego na podstawie art. 1048 Kodeksu cywilnego. Taka umowa co do zasady obejmuje także zstępnych zrzekającego się, chyba że strony postanowią inaczej – art. 1049 § 1 Kodeksu cywilnego.

Warto jednak pamiętać, że zrzeczenie się dziedziczenia dotyczy dziedziczenia ustawowego. W konkretnym układzie rodzinnym i majątkowym trzeba jeszcze ocenić jego wpływ na zachowek oraz na inne rozporządzenia dokonane za życia.

Darowizna a zachowek – o czym trzeba pamiętać?

To jeden z najważniejszych praktycznych problemów. Nawet jeśli mama daruje Panu mieszkanie za życia, darowizna może zostać doliczona do substratu zachowku po jej śmierci. Podstawą są art. 993 oraz art. 994 Kodeksu cywilnego.

W relacji do zstępnych, czyli dzieci, darowizny dokonane na ich rzecz co do zasady są doliczane przy obliczaniu zachowku także wtedy, gdy zostały dokonane wcześniej niż 10 lat przed otwarciem spadku. Ograniczenie dziesięcioletnie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego nie działa tak samo wobec spadkobierców i osób uprawnionych do zachowku jak wobec osób obcych.

W praktyce oznacza to, że:

• darowizna może być najwygodniejsza dla przekazania prawa,
• ale nie musi definitywnie zamknąć roszczeń rodzeństwa po śmierci mamy,
• dlatego planowanie przekazania mieszkania warto połączyć z analizą skutków zachowku.

Czy lepsza może być umowa dożywocia?

W niektórych rodzinach zamiast darowizny rozważa się umowę dożywocia z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak pamiętać, że klasyczna umowa dożywocia dotyczy nieruchomości, czyli przeniesienia własności nieruchomości, a nie każdego prawa do lokalu. Jeżeli przedmiotem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, standardowo stosuje się darowiznę z ustanowieniem służebności osobistej, a nie umowę dożywocia w ścisłym kodeksowym znaczeniu.

Jeżeli lokal ma już status odrębnej własności, analiza może wyglądać inaczej. W pytaniu mowa jednak o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, więc podstawowym rozwiązaniem pozostaje darowizna albo testament.

Czy trzeba zakładać księgę wieczystą?

Nie zawsze. Zgodnie z art. 1 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, a stosownie do art. 1 ust. 3 tej ustawy księgi wieczyste mogą być także prowadzone dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

To oznacza, że dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga wieczysta nie zawsze musi istnieć, ale może zostać założona. Jej brak nie wyklucza samej darowizny. W praktyce jednak księga wieczysta jest bardzo przydatna, gdy:

• ma zostać wpisana służebność osobista,
• trzeba jasno wykazać tytuł prawny właściciela prawa,
• w przyszłości planowana jest sprzedaż, kredyt albo dalsze rozporządzenie.

Wpis służebności osobistej mieszkania do księgi wieczystej wzmacnia bezpieczeństwo osoby uprawnionej. Podstawą wpisu jest art. 16 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym prawa rzeczowe mogą być ujawniane w księdze wieczystej.

Jak założyć księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Wniosek składa się do właściwego miejscowo sądu rejonowego – wydziału ksiąg wieczystych. Co do zasady używa się formularza KW-ZAL do założenia księgi wieczystej i formularza KW-WPIS do wpisu prawa lub obciążenia, jeżeli nie następuje to przez notariusza w ramach aktu.

Do wniosku zwykle potrzebne są dokumenty potwierdzające nabycie prawa oraz zaświadczenia ze spółdzielni. Zakres dokumentów zależy od konkretnego stanu prawnego lokalu i dokumentacji, jaką posiada spółdzielnia. W praktyce najczęściej są to:

• dokument stanowiący podstawę nabycia prawa,
• zaświadczenie spółdzielni potwierdzające przysługiwanie prawa i oznaczenie lokalu,
• dane nieruchomości, na której posadowiony jest budynek.

Jeżeli darowizna jest dokonywana notarialnie, notariusz zazwyczaj przygotowuje i wysyła wniosek wieczystoksięgowy elektronicznie razem z aktem. To zwykle najbezpieczniejsze rozwiązanie praktyczne.

Ile wynoszą opłaty?

Wysokość opłat sądowych może się zmieniać, dlatego przed złożeniem wniosku warto ją potwierdzić w aktualnej ustawie i w sądzie. Obecnie podstawą jest ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 42 ust. 1 dotyczący opłaty stałej od wniosku o założenie księgi wieczystej oraz art. 43 pkt 1 dotyczący opłaty od wniosku o wpis własności lub użytkowania wieczystego. W praktyce przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu stosuje się odpowiednie opłaty za założenie księgi i za wpis prawa.

Dodatkowo trzeba uwzględnić:

• taksy notarialne i opłaty za wypisy aktu,
• koszty uzyskania dokumentów ze spółdzielni,
• ewentualne opłaty za wpis służebności.

Dokładna suma zależy od wartości prawa, liczby wniosków i zakresu czynności notariusza.

Podatek od darowizny od mamy dla dziecka

Darowizna od mamy dla dziecka korzysta co do zasady ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny. Podstawą jest art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Dziecko należy do tzw. grupy zerowej.

Przy darowiźnie dokonanej w formie aktu notarialnego obowiązki zgłoszeniowe są w praktyce realizowane w toku czynności notarialnej, ponieważ notariusz działa jako płatnik w zakresie przewidzianym ustawą. Jeżeli jednak nabycie następuje w inny sposób niż akt notarialny, trzeba pilnować warunków zwolnienia, w tym terminu zgłoszenia.

W przypadku dziedziczenia po mamie również może działać zwolnienie z art. 4a ust. 1 tej samej ustawy, ale wtedy trzeba pamiętać o terminowym zgłoszeniu nabycia do urzędu skarbowego, chyba że zachodzą ustawowe wyjątki od tego obowiązku.

Co praktycznie zrobić w opisanej sytuacji?

Jeżeli chce Pan bezpiecznie przejąć całe mieszkanie i jednocześnie zabezpieczyć mamę, najczęściej właściwa kolejność wygląda tak:

1. ustalić, czy całe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy dziś do mamy, czy częściowo wchodziło do spadku po ojcu,
2. jeżeli trzeba – przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku albo sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia po ojcu,
3. uregulować udziały między mamą, Panem i siostrą, jeżeli ojciec miał udział w tym prawie,
4. następnie zawrzeć akt notarialny darowizny na Pana rzecz, najlepiej z ustanowieniem na rzecz mamy służebności osobistej mieszkania,
5. rozważyć założenie księgi wieczystej albo jednoczesne ujawnienie w niej prawa i służebności.

Jeżeli siostra chce rzeczywiście zrezygnować z przyszłych roszczeń, warto rozważyć odrębnie, czy potrzebna jest umowa o zrzeczenie się dziedziczenia, czy też inne rozwiązanie rodzinne. To wymaga oceny całego majątku mamy, a nie tylko jednego mieszkania.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak podobne sprawy wyglądają w praktyce i dlaczego sama wola rodziny nie zawsze wystarcza bez uporządkowania dokumentów.

FAQ

Czy do darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrzebny jest notariusz?

Tak. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Czy brak księgi wieczystej blokuje przekazanie mieszkania?

Nie. Sama darowizna jest możliwa także bez wcześniej założonej księgi wieczystej, ale założenie księgi często ułatwia wpis prawa i służebności oraz porządkuje stan prawny.

Czy siostra może ustnie zrezygnować z mieszkania?

Nie. Ustna deklaracja nie wystarcza. W zależności od sytuacji potrzebne może być odrzucenie spadku, darowizna udziału, dział spadku albo notarialna umowa o zrzeczenie się dziedziczenia.

Czy darowizna od mamy dla dziecka jest opodatkowana?

Zwykle korzysta ze zwolnienia dla najbliższej rodziny na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale trzeba dochować ustawowych warunków formalnych.

Czy testament usuwa problem zachowku?

Nie. Sam testament co do zasady nie wyłącza roszczeń o zachowek osoby uprawnionej, o których mowa w art. 991 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 17² ust. 1 i ust. 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• art. 1 ust. 3 oraz art. 16 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 888 § 1, art. 924, art. 925, art. 941, art. 959, art. 991, art. 993, art. 994, art. 1008, art. 1012, art. 1015 § 1, art. 1048, art. 1049 § 1, art. 296, art. 301 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 42 ust. 1 i art. 43 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych