Dożywotnie prawo mieszkania a eksmisja lokatora

Czym jest dożywotnie prawo mieszkania?

W praktyce zwrot „dożywotnie prawo mieszkania” może oznaczać różne instytucje prawne. Najczęściej chodzi o służebność osobistą mieszkania ustanowioną w akcie notarialnym, np. przy darowiźnie nieruchomości. Podstawą prawną jest art. 296 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej.

Szczególne zasady dotyczące służebności mieszkania wynikają z art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego. Uprawniony może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci, a inne osoby tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Trzeba odróżnić służebność mieszkania od umowy dożywocia z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Przy umowie dożywocia nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, chyba że strony inaczej uregulowały obowiązki. Jeżeli akt notarialny mówi o dożywociu, a nie tylko o służebności mieszkania, analiza prawna może być inna.

Kiedy wygasa służebność osobista mieszkania?

Najważniejszą zasadę zawiera art. 299 Kodeksu cywilnego: służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Oznacza to, że po śmierci osoby uprawnionej właściciel nie musi pozywać spadkobierców o zniesienie służebności. Samo prawo wygasa z mocy ustawy.

Nie zawsze jednak śmierć uprawnionego kończy wszystkie problemy praktyczne. Zgodnie z art. 301 § 2 Kodeksu cywilnego można umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom lub małżonkowi. Dlatego przed podjęciem działań trzeba sprawdzić dokładną treść aktu notarialnego i dział III księgi wieczystej.

Służebność osobista jest ściśle związana z osobą uprawnioną. Z art. 300 Kodeksu cywilnego wynika, że służebności osobiste są niezbywalne i nie można przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Uprawniony nie może więc sprzedać swojego prawa ani oddać go innej osobie tak jak najemca podnająłby lokal, chyba że konkretne korzystanie przez domowników mieści się w granicach art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy pobyt w hospicjum albo domu opieki powoduje wygaśnięcie prawa?

Nie. Sam fakt, że uprawniony od wielu miesięcy przebywa w hospicjum, szpitalu lub domu pomocy społecznej, nie powoduje automatycznego wygaśnięcia służebności mieszkania. Jeżeli uprawniony żyje, a służebność nie została zniesiona, zrzeczona ani wykreślona po wygaśnięciu, właściciel powinien zakładać, że prawo nadal istnieje.

Inaczej można oceniać sytuację, gdy pobyt poza lokalem ma charakter trwały, powrót jest faktycznie nierealny, a służebność nie spełnia już swojej funkcji. Wtedy właściciel może rozważyć powództwo o zniesienie służebności. Podstawę prawną stanowi art. 297 Kodeksu cywilnego, który nakazuje odpowiednie stosowanie do służebności osobistych przepisów o służebnościach gruntowych, w tym art. 294 i art. 295 Kodeksu cywilnego. Zastosowanie tych przepisów do służebności mieszkania wymaga jednak oceny konkretnego przypadku przez sąd.

Właściciel powinien zebrać dowody potwierdzające trwałość zmiany sytuacji, np. dokumenty medyczne, informacje o stałym pobycie w placówce, korespondencję z uprawnionym lub jego opiekunem, dowody braku realnego korzystania z lokalu. Sama prognoza, że uprawniony prawdopodobnie nie wróci do mieszkania, może być niewystarczająca.

Czy można eksmitować osobę z dożywotnim prawem mieszkania?

Dopóki służebność mieszkania istnieje, eksmisja co do zasady nie będzie skuteczna, ponieważ uprawniony ma tytuł prawny do korzystania z lokalu. Właściciel może żądać wydania rzeczy na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego tylko od osoby, która włada rzeczą bez skutecznego względem właściciela uprawnienia. Ważna służebność mieszkania jest takim uprawnieniem.

Jeżeli służebność wygaśnie albo zostanie prawomocnie zniesiona, a osoba nadal zajmuje lokal, właściciel może dochodzić opróżnienia i wydania lokalu. W sprawie eksmisyjnej sąd bada także przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14 tej ustawy dotyczący uprawnienia do najmu socjalnego lokalu. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy osoba jest ciężko chora, niepełnosprawna albo spełnia inne ustawowe przesłanki ochrony.

Właściciel nie powinien samodzielnie wymieniać zamków, usuwać rzeczy uprawnionego ani uniemożliwiać mu wejścia do lokalu. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych sytuacjach również karną. Przymusowe opróżnienie lokalu następuje dopiero na podstawie tytułu wykonawczego i przez komornika, zgodnie z art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Jak można zakończyć albo ograniczyć służebność mieszkania?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest porozumienie z uprawnionym. Zgodnie z art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo wygasa. Jeżeli służebność jest wpisana w księdze wieczystej, do jej wykreślenia potrzebny będzie odpowiedni dokument stanowiący podstawę wpisu. W praktyce najczęściej sporządza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym albo akt notarialny, aby spełnić wymagania dokumentowe wynikające z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, właściciel może rozważyć żądanie zniesienia służebności. Na podstawie art. 294 Kodeksu cywilnego można żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się ona szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości. Przepis ten stosuje się do służebności osobistych odpowiednio na podstawie art. 297 Kodeksu cywilnego.

Drugą podstawą jest art. 295 Kodeksu cywilnego, który pozwala żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia, jeżeli utraciła ona wszelkie znaczenie. Przy służebności mieszkania sąd będzie oceniał tę przesłankę odpowiednio, czyli przez pryzmat celu prawa osobistego i sytuacji uprawnionego. Nie wystarczy samo niezadowolenie właściciela z obciążenia nieruchomości.

Zamiana służebności mieszkania na rentę

Osobną instytucję przewiduje art. 303 Kodeksu cywilnego. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Ten przepis nie służy do usunięcia osoby tylko dlatego, że właściciel chce swobodnie korzystać z lokalu. Konieczne są rażące uchybienia po stronie uprawnionego, np. uporczywe niszczenie lokalu, agresywne zachowanie, rażące naruszanie zasad korzystania z nieruchomości. Sama choroba, pobyt w hospicjum albo brak obecności w mieszkaniu nie są rażącymi uchybieniami w rozumieniu art. 303 Kodeksu cywilnego.

Co zrobić po śmierci uprawnionego?

Po śmierci uprawnionego służebność osobista mieszkania zasadniczo wygasa z mocy art. 299 Kodeksu cywilnego. Jeżeli była wpisana w księdze wieczystej, właściciel powinien złożyć wniosek o jej wykreślenie do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego księgę.

Do wniosku zwykle dołącza się odpis aktu zgonu uprawnionego oraz wskazuje numer księgi wieczystej. Jeżeli z aktu notarialnego wynika, że po śmierci uprawnionego służebność miała przysługiwać osobom wymienionym w art. 301 § 2 Kodeksu cywilnego, samo przedstawienie aktu zgonu może nie wystarczyć do zakończenia sprawy.

Opłata od wniosku o wykreślenie służebności z księgi wieczystej wynosi co do zasady połowę opłaty należnej od wpisu tego prawa. Wynika to z art. 46 w zw. z art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy typowym wykreśleniu ograniczonego prawa rzeczowego będzie to 100 zł.

Możliwe działania właściciela

FAQ

Źródła

• Art. 222 § 1, art. 246 § 1, art. 294, art. 295, art. 296, art. 297, art. 299, art. 300, art. 301, art. 303 oraz art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 42 ust. 1 i art. 46 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.