Kupno mieszkania a wyprowadzka sprzedającego

Zakup mieszkania, w którym sprzedający ma jeszcze mieszkać

Kupno mieszkania od osoby, która po sprzedaży chce pozostać w lokalu jeszcze przez kilka tygodni lub miesięcy, jest dopuszczalne, ale wymaga ostrożności. Po podpisaniu aktu notarialnego własność przechodzi na nabywcę, natomiast faktyczne wydanie lokalu może zostać przesunięte na późniejszy termin. To właśnie ten okres jest najbardziej ryzykowny.

Największym błędem byłoby poprzestanie na ustnym zapewnieniu, że sprzedający wyprowadzi się po trzech miesiącach. Taki obowiązek powinien być wpisany do aktu notarialnego albo do odrębnego aktu notarialnego powiązanego ze sprzedażą. Trzeba określić konkretną datę, obowiązek opróżnienia mieszkania ze wszystkich osób i rzeczy, przekazanie kluczy oraz konsekwencje finansowe opóźnienia.

Ryzyko jest podobne do sytuacji, w której lokal zajmują dzicy lokatorzy którzy zajęli dom lub mieszkanie bez skutecznego tytułu prawnego. Różnica polega na tym, że przy sprzedaży można z góry przygotować silniejsze zabezpieczenia, zanim dojdzie do zapłaty ceny i przeniesienia własności.

Co wpisać do aktu notarialnego, aby zabezpieczyć nabywcę?

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. W akcie należy dopilnować nie tylko samego przeniesienia własności, lecz także praktycznych postanowień dotyczących wydania mieszkania. Szczególnie ważne są:

• dokładna data i godzina wydania lokalu,
• obowiązek opuszczenia lokalu przez sprzedającego oraz wszystkie osoby mieszkające z nim,
• obowiązek usunięcia rzeczy osobistych, mebli i innych ruchomości, których nabywca nie przejmuje,
• protokół zdawczo-odbiorczy, odczyty liczników, przekazanie kluczy, pilotów, kart dostępu i dokumentów,
• kara umowna albo określone wynagrodzenie za każdy dzień bezumownego korzystania po terminie,
• zatrzymanie części ceny do dnia faktycznego wydania lokalu albo złożenie części ceny do depozytu notarialnego, jeżeli strony i notariusz uznają takie rozwiązanie za właściwe,
• poddanie się przez sprzedającego egzekucji wprost z aktu notarialnego.

Należy też uregulować kwestie meldunkowe lokatora, choć trzeba pamiętać, że meldunek ma charakter ewidencyjny. Sam fakt zameldowania nie tworzy prawa do lokalu i nie zastępuje umowy najmu, użyczenia ani innego tytułu prawnego.

Poddanie się egzekucji z aktu notarialnego

Najważniejszym zabezpieczeniem jest oświadczenie sprzedającego o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Chodzi o to, aby w razie niewydania mieszkania w terminie kupujący nie musiał od razu prowadzić pełnego procesu o eksmisję. Po spełnieniu warunków wskazanych w akcie może złożyć do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności.

W akcie powinno być jasno wskazane, jaki obowiązek ma wykonać sprzedający: opróżnić i wydać konkretny lokal, usunąć swoje rzeczy, wydać komplet kluczy oraz zrobić to do oznaczonej daty. Warto również wskazać termin, do którego nabywca może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, jeżeli konstrukcja danego oświadczenia tego wymaga.

Opłata sądowa od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu innemu niż m.in. orzeczenie sądu wynosi obecnie 50 zł. Po uzyskaniu klauzuli nabywca kieruje sprawę do komornika.

Co zrobić, gdy sprzedający nie opuści mieszkania?

Jeżeli sprzedający nie wyprowadzi się w terminie, pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie go do wykonania obowiązku. Wezwanie warto wysłać w sposób pozwalający wykazać doręczenie, a równolegle przygotować dokumenty potrzebne do klauzuli wykonalności albo pozwu.

Jeżeli w akcie notarialnym znajduje się prawidłowe poddanie się egzekucji, nabywca składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Po jej uzyskaniu komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie podejmuje czynności prowadzące do wprowadzenia właściciela w posiadanie.

Jeżeli aktu z art. 777 K.p.c. nie ma albo jest wadliwy, konieczne może być klasyczne powództwo o eksmisję. To rozwiązanie jest znacznie wolniejsze, bo wymaga procesu, wyroku, jego uprawomocnienia się i dopiero później egzekucji komorniczej.

Czy eksmisję może opóźnić brak innego lokalu?

Tak, w praktyce egzekucja opróżnienia lokalu mieszkalnego może zostać opóźniona, jeżeli osoba zobowiązana do opuszczenia lokalu nie ma innego miejsca, do którego może się przenieść. Zgodnie z art. 1046 K.p.c., jeżeli z tytułu wykonawczego nie wynika prawo do najmu socjalnego ani prawo do lokalu zamiennego, komornik powinien usunąć dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnik ma tytuł prawny i w którym może zamieszkać.

Jeżeli takiego miejsca nie ma, komornik co do zasady wstrzyma czynności do czasu wskazania tymczasowego pomieszczenia przez gminę, chyba że pomieszczenie spełniające wymagania wskaże wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że umowa najmu tymczasowego pomieszczenia jest zawierana na czas oznaczony od 1 do 6 miesięcy.

Nie należy więc zakładać, że eksmisja zawsze nastąpi natychmiast po uzyskaniu klauzuli. Dobre postanowienia aktu notarialnego znacznie przyspieszają procedurę w porównaniu z procesem, ale nie eliminują wszystkich ograniczeń egzekucyjnych.

Meldunek sprzedającego a prawo do mieszkania

Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu. Jeżeli sprzedający po sprzedaży nie ma już prawa własności, a upłynął uzgodniony termin korzystania z mieszkania, nie może powoływać się na sam meldunek jako podstawę do dalszego zamieszkiwania.

Warto jednak zadbać o praktyczną stronę sprawy. W akcie można zobowiązać sprzedającego do wymeldowania się w określonym terminie oraz do złożenia oświadczenia, że w lokalu nie są zameldowane lub faktycznie zamieszkałe inne osoby. Jeżeli po wyprowadzce były właściciel nie dopełni obowiązku meldunkowego, właściciel może rozważyć administracyjne wymeldowanie, ale nie zastępuje ono postępowania o wydanie lub opróżnienie lokalu, jeżeli osoba nadal faktycznie mieszka w lokalu.

Jak dodatkowo ograniczyć ryzyko kupującego?

Najbezpieczniej jest tak ułożyć transakcję, aby sprzedający otrzymał pełną korzyść finansową dopiero po faktycznym wydaniu mieszkania. W praktyce można rozważyć zatrzymanie części ceny, depozyt notarialny, potrącenie wynagrodzenia za korzystanie z lokalu po terminie albo wysoką, ale rozsądną karę umowną za każdy dzień zwłoki.

Jeżeli sprzedający ma pozostać w lokalu przez kilka miesięcy, trzeba też ustalić, kto ponosi opłaty do wspólnoty lub spółdzielni, media, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości i odpowiedzialność za szkody. Brak tych postanowień często prowadzi do sporów już po podpisaniu aktu.

FAQ

Źródła

• Kodeks cywilny, art. 158
• Kodeks postępowania cywilnego, art. 777 i art. 1046
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 71
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 4, art. 16 oraz art. 25a-25e