Prawa osób zameldowanych w przypadku egzekucji komorniczej domu jednorodzinnego

Eksmisja lokatorów

W polskim prawie istnieje szereg zasad chroniących prawa lokatorów. Eksmisja nie jest procesem łatwym ani szybkim i wymaga spełnienia określonych warunków. Kluczowym elementem jest dobrowolne opuszczenie lokalu – właściciel powinien najpierw prosić o opuszczenie mieszkania, zanim rozpocznie dalsze kroki prawne. Prawo o ochronie lokatorów zabrania tzw. eksmisji na bruk. Eksmisja to proces prawny, który pozwala właścicielowi nieruchomości na usunięcie lokatorów z zajmowanego lokalu. Jest to działanie zgodne z Kodeksem cywilnym, wymagające istnienia ważnego tytułu prawnego oraz władania rzeczą. Proces ten jest regulowany prawnie.

Aby móc przeprowadzić eksmisję legalnie, konieczne jest uzyskanie wyroku eksmisyjnego wydanego przez sąd. A więc jeżeli zaszły przesłanki ku temu, aby lokator został eksmitowany z lokalu, właściciel musi podjąć odpowiednie działania prawne i sądowe. Artykuł 1046 Kodeksu postępowania cywilnego określa wyłącznie przebieg wykonania obowiązku opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a nie odnosi się do egzekucji związanej z opróżnieniem pomieszczenia tymczasowego, którego udostępnienie było następstwem egzekucji pierwotnej i jednocześnie stanowiło jej zwieńczenie w postaci jednego z określonych przez ustawę sposobów zmierzających do zaspokojenia roszczenia wierzyciela.

Działania komornika

Przed przystąpieniem do przymusowego opróżnienia komornik ma obowiązek wezwania dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. Termin wyznacza komornik, mając na względzie uprawnienia wierzyciela i dłużnika (art. 1046 § 1). Wyznaczając dłużnikowi termin do dobrowolnego wykonania tytułu wykonawczego, komornik powinien zwrócić uwagę na sytuację rodzinną dłużnika oraz wielkość przedmiotu wskazanego w tytule wykonawczym, który podlega wydaniu albo opróżnieniu. Wraz z wezwaniem dłużnika do dobrowolnego wykonania tytułu wykonawczego komornik doręcza dłużnikowi zawiadomienie o wszczęciu egzekucji (art. 805). W wezwaniu do dobrowolnego wykonania ciążącego na dłużniku obowiązku wydania nieruchomości lub statku albo opróżnienia pomieszczenia komornik zawiera poza wskazaniem terminu, jaki dłużnik ma na dobrowolne wykonanie tytułu, także rygor, iż po jego upływie komornik przystąpi do przymusowego wykonania tytułu wykonawczego na koszt i ryzyko dłużnika. W wezwaniu do dobrowolnego wykonania tytułu wykonawczego komornik może od razu wskazać termin, w jakim dojdzie do wykonania przez komornika czynności przy użyciu środków przymusu, podając dokładną datę i godzinę rozpoczęcia czynności. O terminie czynności zawiadamiany jest także wierzyciel, przy czym jego obecność jest obowiązkowa. W sytuacji kiedy wierzyciel nie stawi się na terminie czynności, komornik powinien wstrzymać się z wykonaniem czynności, ponieważ nie będzie w stanie wykonać tytułu wykonawczego w zakresie, w jakim następuje wprowadzenie wierzyciela w posiadanie. Wierzyciela może zastąpić uprawniony do reprezentacji pełnomocnik. Obecność dłużnika przy czynności nie jest obowiązkowa. Dla dłużnika nieznanego z miejsca pobytu ustanawia się kuratora.

Celem tego wezwania jest umożliwienie dłużnikowi dobrowolnego (a zatem bez potrzeby stosowania przymusu) wykonania ciążącego na nim zobowiązania. Prawidłowe wezwanie dłużnika wraz z bezskutecznym upływem wyznaczonego terminu warunkuje możliwość podjęcia przez komornika czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w stan posiadania. Pewne wątpliwości w praktyce budzić może sformułowanie „dobrowolnego wykonania”. Nie budzi wątpliwości, że dobrowolność nie odnosi się tu do samego przekonania i chęci dłużnika, jego stosunku do wydania nieruchomości, lecz musi oznaczać prawną dopuszczalność. Tym samym, jeżeli z uwagi na uwarunkowania prawne dłużnik nie ma możliwości dobrowolnego wydania nieruchomości (np. ma sądowy zakaz naruszania posiadania nieruchomości, którą ma wydać), wezwanie komornika sądowego do „dobrowolnego wykonania” obowiązku wydania nieruchomości jest bezskuteczne. W konsekwencji brak jest podstaw do przystąpienia do przymusowego opróżnienia.

Środki przymusu

Po bezskutecznym upływie terminu wskazanego w wezwaniu do dobrowolnego wydania komornik sądowy dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

W sytuacji, w której pomimo prawidłowego wezwania dłużnika do dobrowolnego wykonania tytułu wykonawczego w wyznaczonym terminie dłużnik nie realizuje nałożonego na niego obowiązku, komornik przystępuje do realizacji tytułu wykonawczego, stosując przewidziane prawem środki przymusu. Komornik przystępuje do opróżnienia pomieszczeń, nieruchomości, statku z rzeczy dłużnika, a także przy spełnieniu przesłanek wynikających z art. 791 usuwa osoby korzystające z przedmiotu egzekucji i wprowadza wierzyciela w posiadanie.

W § 4 ustawodawca wprowadził szczególną regulację związaną z opróżnieniem lokalu, który służy dłużnikowi, ale także podmiotom wskazanym w art. 791 (domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym prawa dłużnika oraz każdemu, kto uzyskał władanie nad przedmiotem egzekucji po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny) do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Tryb postępowania komornika w przypadku, gdy wykonuje on, stosując środki przymusu, obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 22.12.2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości (Dz.U. z 2012 r. poz. 11).

Przystępując do realizacji tytułu wykonawczego nakładającego na dłużnika obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika w oparciu o tytuł wykonawczy, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik ma obowiązek ustalenia uprawnienia do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym mógłby zamieszkać. Komornik ustaleń dokonuje poprzez wysłuchanie na tę okoliczność dłużnika, ewentualnie uzyskuje informacje od wierzyciela. Z rozporządzenia nie wynika, czy w tym celu komornik ma prawo dokonać ustaleń, np. poprzez sprawdzenie, czy dłużnik jest właścicielem nieruchomości, w księgach wieczystych; należy uznać, iż mieści się to w ramach ustalania uregulowanego w § 1 rozporządzenia.

W sytuacji, gdy w ramach podjętych ustaleń komornik dowie się, iż dłużnikowi przysługuje uprawnienie do innego lokalu, w którym może zamieszkać, po upływie terminu na dobrowolną realizację tytułu wykonawczego komornik usunie dłużnika do tego właśnie lokalu. O ustaleniu, że dłużnikowi przysługuje uprawnienie do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik ma obowiązek zawiadomić strony oraz osoby, którym obok dłużnika przysługuje tytuł prawny do lokalu lub pomieszczenia, jak również osoby, które w nim faktycznie zamieszkują. W zawiadomieniu komornik oznacza lokal lub pomieszczenie oraz wskazuje termin usunięcia do niego dłużnika.

Wskazanie tymczasowego pomieszczenia

Brak tytułu prawnego dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, powoduje, iż komornik musi się wstrzymać z dokonaniem czynności do czasu wskazania dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Wskazania tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika na wniosek komornika dokonuje gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Niestety, brak w przepisie terminu, do którego gmina powinna wskazać komornikowi stosowne pomieszczenie tymczasowe, co należy ocenić negatywnie. Brak terminu dla gminy powoduje, iż w sytuacji, kiedy wierzyciel nie ma możliwości wskazania pomieszczenia tymczasowego dla dłużnika, tytuł wykonawczy nakazujący dłużnikowi opuszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego nie może zostać zrealizowany. W przepisie brak zarówno terminu dla gminy na wskazanie pomieszczenia tymczasowego, jak i obowiązku poinformowania, że takim pomieszczeniem tymczasowym nie dysponuje.

Podobna sytuacja ma miejsce, kiedy dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia. Również na wniosek komornika gmina powinna wskazać mu noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, do których powinno nastąpić usunięcie dłużnika.

Wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia mogą wskazać komornikowi pomieszczenie spełniające wymogi tymczasowego pomieszczenia, co skutkuje możliwością przeprowadzenia czynności przez komornika.

Wymogi dotyczące pomieszczenia tymczasowego zawiera art. 2 ust. 1 pkt 5a ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym „pomieszczenie tymczasowe powinno nadawać się do zamieszkania, posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, a także możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane”.

Gmina wskazująca komornikowi pomieszczenie tymczasowe powinna złożyć oświadczenie, iż pomieszczenie to spełnia ustawowe wymogi i nadaje się do zamieszkania, za co ponosi odpowiedzialność. W przypadku wskazania pomieszczenia tymczasowego przez wierzyciela, dłużnika czy osobę trzecią na komorniku ciąży obowiązek sprawdzenia, czy wskazane pomieszczenie tymczasowe spełnia ustawowe wymogi. Po weryfikacji pomieszczenia tymczasowego komornik przystępuje do realizacji tytułu wykonawczego.

Podobna procedura postępowania jest przewidziana, gdy dłużnikowi w tytule wykonawczym przyznano prawo do lokalu socjalnego, a mimo tego nie wykonuje ciążącego na nim obowiązku opuszczenia i opróżnienia przedmiotu egzekucji.

Lokal socjalny

Przyznanie w orzeczeniu dłużnikowi prawa do lokalu socjalnego powoduje, iż tytuł egzekucyjny nakazujący dłużnikowi opuszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego, potocznie nazywanego eksmisją, uzyska status tytułu wykonawczego dopiero po złożeniu przez gminę dłużnikowi oferty najmu lokalu socjalnego. Pamiętać należy, iż przyznanie dłużnikowi przez sąd prawa do lokalu socjalnego, co jest następstwem spełnienia przez dłużnika albo osoby wymienione w art. 791 wymogów ustawowych otrzymania lokalu socjalnego, jest jedynie uprawnieniem dłużnika, z którego może on skorzystać albo nie.

Warunkiem nadania klauzuli wykonalności orzeczeniu sądowemu o eksmisji jest przedłożenie przez gminę dłużnikowi oferty najmu lokalu socjalnego. Jeżeli lokal ten spełnia wymogi ustawowe, eksmisja nastąpi do niego. Problem pojawia się w sytuacji, kiedy dłużnik nie podpisuje umowy najmu lokalu socjalnego z gminą. Ustawodawca niestety nie wskazuje, jakie czynności w tej sytuacji powinien podjąć komornik sądowy. Zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów „sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu”. Z treści przepisu jasno wynika, iż wstrzymanie się z czynnościami eksmisji następuje do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, a nie do czasu jej podpisania z podmiotem uprawnionym do lokalu socjalnego. Warunkiem przystąpienia do czynności komornika jest dołączenie przez wierzyciela do wniosku egzekucyjnego poza tytułem wykonawczym w oryginale kopii skierowania do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, jakie gmina wystosowała do dłużnika.

Komornik nie ma obowiązku badania, czy dłużnik podpisał umowę z gminą o najem lokalu socjalnego, który został mu zaoferowany, wobec czego w kierowanym do dłużnika wezwaniu do dobrowolnego wykonania tytułu wykonawczego wskazuje dłużnikowi adres lokalu socjalnego, do którego ten ma się przeprowadzić.

Zgodnie z art. 25d ustawy i art. 1046 § 51 Kodeksu postępowania cywilnego „prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:

1) z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego;

2) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1 u.o.p.l.;

3) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia;

4) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu;

5) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności”.

W takiej sytuacji komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Podmiotami, przeciwko którym może zostać skierowana egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, mogą być także małoletni lub osoba ubezwłasnowolniona. Jeżeli z treści orzeczenia nie wynika przyznanie takiej osobie lokalu socjalnego, komornik powinien wstrzymać się z czynnościami i w oparciu o regulację art. 572 Kodeksu zawiadomić sąd opiekuńczy o konieczności wszczęcia postępowania z urzędu, celem ochrony praw tych podmiotów.

Warunki eksmisji

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (art. 16 ustawy). Ponieważ w przepisie tym jest mowa o lokalu, a nie o pomieszczeniu tymczasowym, oznacza to, że w wymienionym okresie nie mają zastosowania przepisy art. 1046 § 4–51 Kodeksu i eksmisja nie może być wykonana do tymczasowego pomieszczenia. Według art. 17 ustawy – art. 16 tej ustawy nie stosuje się, jeżeli powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego, przy czym sąd w wyroku musi wyraźnie wskazać, że orzeczenie nakazujące opróżnienie lokalu zostało wydane w oparciu o wyżej wskazane przesłanki.

Określone przez ustawodawcę w art. 1046 postępowanie różnić się może w zależności od tego, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, czy też nie posiada on takiego tytułu i takich możliwości. W pierwszym wypadku komornik usunie dłużnika do takiego lokalu lub pomieszczenia – w ten sposób dochodzi do zaspokojenia roszczenia wierzyciela i zakończenia postępowania egzekucyjnego na podstawie określonego tytułu wykonawczego. W drugim wypadku na komorniku spoczywa powinność wstrzymania się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

Zatem lokator musi mieć zapewnione odpowiednie pomieszczenie, do którego się przeniesie. Jeżeli nie ma on tytułu prawnego do żadnego lokalu, pomieszczenia, w którym mógłby zamieszkać, to gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe lub lokal socjalny. 

Zgodnie z art. 25a ustawy o ochronie praw lokatorów „gmina ma obowiązek stworzyć zasób tymczasowych pomieszczeń, które przeznacza się na wynajem”. Gmina może pozyskiwać tymczasowe pomieszczenia nie tylko z zasobu tych pomieszczeń, lecz również najmując je od innych właścicieli po to, by oddać je w podnajem osobom uprawnionym. Należy zauważyć, iż zasób tymczasowych pomieszczeń nie stanowi części mieszkaniowego zasobu gminy, lecz jest zasobem odrębnym względem niego, a zawarcie umowy najmu tymczasowego pomieszczenia nie powoduje uzyskania przez najemcę statusu lokatora w rozumieniu ustawy. W myśl art. 25c ustawy „umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego, w którym orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do najmu socjalnego lokalu lub lokalu zamiennego, z uwzględnieniem art. 25d”. Przepis art. 25d wskazuje przypadki, kiedy dłużnikowi prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje. A więc ma to miejsce wówczas, gdy:

1. z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego;
2. dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy;
3. dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia;
4. dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu;
5. dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Zawiadomienie gminy o wszczęciu egzekucji następuje z inicjatywy komornika, który po ustaleniu, że dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, niezwłocznie zwraca się do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Gmina, na podstawie odpisu tytułu wykonawczego, ustala, czy dłużnik ma prawo do pomieszczenia tymczasowego (por. art. 17 ust. 2), bowiem sąd został zobowiązany do wskazania w sentencji orzeczenia przyczyn eksmisji, wymienionych w art. 17 ust. 1, tożsamych z tymi, o których mowa w art. 25d, decydującymi o braku takiego uprawnienia.

Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy (art. 25b). Wątpliwości w doktrynie budzi możliwość przekwaterowania do tymczasowego pomieszczenia w okresie zimowym, o którym mowa w art. 16. Prezentowany jest pogląd, że tymczasowe pomieszczenie nie jest lokalem i w związku z tym przeniesienie dłużnika do tego pomieszczenia nie może nastąpić w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku (M. Walasik, Egzekucja obowiązku opróżnienia, cz. I, s. 42 i literatura przywołana przez niego w przyp. 90).

W związku z odesłaniem do art. 23 ust. 4 stawka czynszu za tymczasowe pomieszczenie ma być ustalana w taki sam sposób, co stawka czynszu najmu socjalnego.

Bardzo wiele osób czeka w kolejce na przyznanie lokali lub pomieszczeń od gminy, niestety gminy mają w tym względzie bardzo ograniczone zasoby, co skutkuje długim czasem oczekiwania na przyznanie lokum. Do czasu przyznania przez gminę odpowiedniego pomieszczenia, eksmisję wstrzymuje się. W takiej sytuacji lokator ma prawo pozostać w lokalu, z którego będzie w przyszłości eksmitowany. Wierzyciel nie ma obowiązku zapewnienia lokalu lokatorom – właściciel również nie – chyba że inaczej się umówił w umowie.