Prawa osób zameldowanych przy egzekucji komorniczej domu

Co naprawdę oznacza zameldowanie przy egzekucji domu?

Zameldowanie nie daje samo przez się prawa do zajmowania domu. Wynika to z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, zgodnie z którym zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma potwierdzać fakt pobytu w lokalu. Oznacza to, że osoba zameldowana nie staje się przez sam meldunek najemcą, użyczającobiorcą, współwłaścicielem ani osobą uprawnioną do dalszego zamieszkiwania.

Jeżeli więc dom jednorodzinny zostanie zajęty i następnie sprzedany w toku egzekucji z nieruchomości, o sytuacji osób mieszkających w środku decyduje nie meldunek, lecz to, czy mają jakikolwiek tytuł prawny do lokalu, np. umowę najmu, użyczenia, służebność mieszkania albo inne skuteczne wobec nabywcy uprawnienie.

W praktyce przy egzekucji trzeba rozróżnić dwie kwestie: sprzedaż domu oraz faktyczne opróżnienie domu z osób. Sama sprzedaż nie oznacza jeszcze, że komornik może natychmiast „wyrzucić” wszystkich mieszkańców.

Czy komornik może wyrzucić zameldowanych „na bruk”?

Nie. Komornik nie może działać dowolnie i nie może przeprowadzić eksmisji bez podstawy wykonawczej. Zasady wykonania obowiązku opróżnienia lokalu lub wydania nieruchomości reguluje art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Zgodnie z art. 1046 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w terminie stosownym do okoliczności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu może przystąpić do czynności przymusowych.

Jeżeli opróżniany lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, komornik stosuje szczególne reguły z art. 1046 § 4–9 Kodeksu postępowania cywilnego. To właśnie te przepisy mają zapobiegać bezprawnemu pozostawieniu ludzi bez jakiegokolwiek miejsca pobytu.

Warto jednak podkreślić: ochrona przed eksmisją „na bruk” nie oznacza prawa do dalszego mieszkania w tym samym domu. Oznacza tylko, że przymusowe usunięcie musi odbyć się w ustawowym trybie.

Jak wygląda egzekucja po sprzedaży domu w licytacji komorniczej?

Po przysądzeniu własności nabywca może żądać wydania nieruchomości. Co do zasady prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń – art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Po nadaniu klauzuli wykonalności staje się ono podstawą egzekucji.

Jeżeli w domu pozostają osoby, które nie chcą wyjść dobrowolnie, nabywca kieruje sprawę do komornika. Komornik bada wtedy, czy chodzi o lokal służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, oraz stosuje procedurę z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce dla nabywcy po licytacji bardzo ważne są też kwestie meldunkowe lokatora, ponieważ meldunek bywa mylony z prawem do lokalu, choć nim nie jest.

Czy bank musi zapewnić lokal zastępczy?

Co do zasady nie. Bank jako wierzyciel hipoteczny albo egzekwujący należność nie ma w przepisach nałożonego obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego osobom zamieszkującym dom dłużnika. Ani ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, ani przepisy egzekucyjne Kodeksu postępowania cywilnego nie przewidują takiego obowiązku po stronie banku.

Bank dochodzi swojej wierzytelności, a egzekucję prowadzi komornik według przepisów proceduralnych. Kwestia zapewnienia lokalu w razie eksmisji może obciążać gminę albo wynikać z sytuacji konkretnej osoby, ale nie z samego faktu, że wierzycielem jest bank.

Czy gmina musi zapewnić lokal zastępczy lub socjalny?

To zależy od treści tytułu wykonawczego i od sytuacji prawnej osoby usuwanej z domu.

Po pierwsze, sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu bada, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do najmu socjalnego lokalu. Podstawą jest art. 14 ust. 1–6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jeżeli sąd przyzna takie uprawnienie, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu – art. 14 ust. 6 tej ustawy.

Po drugie, jeżeli z tytułu wykonawczego nie wynika prawo do najmu socjalnego lokalu ani lokalu zamiennego, komornik ustala, czy dłużnik ma tytuł do innego lokalu, w którym może zamieszkać. Jeżeli nie ma, komornik wstrzymuje się z czynnościami i występuje do gminy o wskazanie tymczasowego pomieszczenia – art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Wymogi takiego pomieszczenia określa art. 2 ust. 1 pkt 5a ustawy o ochronie praw lokatorów. Musi ono nadawać się do zamieszkania, zapewniać m.in. dostęp do wody i ustępu, oświetlenie, możliwość ogrzewania oraz co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę.

Gmina ma obowiązek tworzyć zasób tymczasowych pomieszczeń – art. 25a ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy – art. 25b tej ustawy.

Kiedy nie przysługuje tymczasowe pomieszczenie?

Wyłączenia wskazuje art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 1046 § 4¹ Kodeksu postępowania cywilnego. Chodzi w szczególności o sytuacje, gdy:

• nakaz opróżnienia lokalu orzeczono z powodu przemocy domowej, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego albo zajęcia lokalu bez tytułu prawnego,
• opróżnienie dotyczy lokalu zajmowanego na podstawie najmu okazjonalnego,
• opróżnienie dotyczy tymczasowego pomieszczenia,
• opróżnienie dotyczy najmu instytucjonalnego albo najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

W takich wypadkach komornik usuwa osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Jeżeli chodzi o sam problem lokatorem pozbyć mieszkania, kluczowe jest ustalenie, czy dana osoba jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, czy tylko faktycznie zajmuje lokal bez skutecznego tytułu prawnego.

Czy właściciel-dłużnik ma obowiązek zapewnić lokal zastępczy?

Co do zasady nie ma ogólnego ustawowego obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego osobom zameldowanym tylko dlatego, że są zameldowane. Taki obowiązek może wynikać wyłącznie z konkretnego stosunku prawnego, np. z umowy, z orzeczenia sądu albo ze szczególnej sytuacji rodzinnej.

Jeżeli osoby mieszkają w domu na podstawie użyczenia udzielonego przez właściciela, to po ustaniu tego stosunku właściciel może dochodzić wydania nieruchomości, ale sam spór o opróżnienie lokalu nadal wymaga drogi prawnej. Nie wolno stosować „samopomocy”, wymieniać zamków, odcinać mediów ani usuwać rzeczy lokatorów bez podstawy prawnej.

Znaczenie tytułu prawnego osób mieszkających w domu

To najważniejsza kwestia praktyczna. Sam meldunek niczego nie rozstrzyga. Znaczenie ma to, czy osoby mieszkające w domu mają:

• umowę najmu,
• umowę użyczenia,
• służebność mieszkania, o której mowa w art. 301–302 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• dożywocie, o którym mowa w art. 908 i nast. Kodeksu cywilnego,
• inne prawo skuteczne wobec właściciela lub nabywcy.

Jeżeli takie prawo istnieje, ocena sytuacji może być zupełnie inna niż przy osobach, które mieszkają wyłącznie za zgodą właściciela bez spisanej umowy. W sprawach po licytacji albo po zmianie właściciela istotny bywa także przebieg postępowania eksmisyjnego, bo kolejność czynności i rodzaj tytułu wykonawczego wpływają na tempo całej sprawy.

Okres ochronny i szczególne ograniczenia

Nadal obowiązuje art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Wyjątki od tej ochrony przewiduje art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów, m.in. gdy przyczyną opróżnienia lokalu jest przemoc domowa, rażące naruszanie porządku domowego albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.

Jeżeli w sprawie występują małoletni lub osoby ubezwłasnowolnione, znaczenie może mieć także zawiadomienie sądu opiekuńczego na podstawie art. 572 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, gdy wymaga tego ochrona ich praw.

Odpowiedzi na zadane pytania

1. Czy komornik może „wyrzucić” legalnych lokatorów na bruk w każdym momencie?
Nie. Potrzebny jest tytuł wykonawczy i zachowanie procedury z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Sam meldunek nie chroni przed eksmisją, ale komornik nie może działać bez podstawy prawnej ani z pominięciem ustawowych zasad.

2. Czy bank ma obowiązek zapewnić takim osobom lokal zastępczy?
Nie, co do zasady nie ma takiego obowiązku ustawowego.

3. Czy gmina ma obowiązek zapewnić takim osobom lokal zastępczy?
Może mieć taki obowiązek, ale nie zawsze. Zależy to od treści orzeczenia i od tego, czy osobie przysługuje najem socjalny lokalu albo tymczasowe pomieszczenie na zasadach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów i art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

4. Czy właściciel domu ma obowiązek zapewnić takim osobom lokal zastępczy?
Co do zasady nie z samego faktu, że są zameldowane. Wyjątek może wynikać z umowy lub innego szczególnego stosunku prawnego.

FAQ

Czy zameldowanie daje prawo do mieszkania w domu po licytacji komorniczej?

Nie. Na podstawie art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności meldunek ma wyłącznie charakter ewidencyjny. O prawie do dalszego zamieszkiwania decyduje tytuł prawny do lokalu.

Czy nowy właściciel po licytacji może od razu wymienić zamki?

Nie. Samowolne usuwanie mieszkańców jest niedopuszczalne. Jeżeli osoby nie opuszczają domu dobrowolnie, potrzebna jest egzekucja prowadzona przez komornika na podstawie tytułu wykonawczego.

Czy gmina zawsze musi dać lokal socjalny?

Nie. Prawo do najmu socjalnego lokalu wynika z orzeczenia sądu wydanego na podstawie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. W innych przypadkach może chodzić tylko o tymczasowe pomieszczenie.

Czy osoby niespokrewnione z właścicielem mają mniejszą ochronę?

Stopień ochrony zależy przede wszystkim od ich statusu prawnego jako lokatorów i od podstawy zajmowania domu, a nie od pokrewieństwa z właścicielem.

Czy eksmisję można przeprowadzić zimą?

Co do zasady obowiązuje ograniczenie z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, ale są ustawowe wyjątki z art. 17 tej ustawy.

Źródła

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

3. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności – Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93