Opodatkowanie VAT przy refakturowaniu czynszu i opłaty za prąd

W mojej opinii w opisanej sytuacji refakturowanie czynszu należy opodatkować. Przy refakturowaniu należy przepisać kwoty i stawki wykazane w fakturze pierwotnej. Podatek naliczony podlega odliczeniu na zasadach ogólnych, w przypadku usług za media jest to termin płatności lub jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z refakturowaniem mamy do czynienia wówczas, gdy umowa łącząca strony, np. umowa najmu, przewiduje ten sposób wzajemnych rozliczeń. Zasadą jest, że przy refakturowaniu usług nie dolicza się żadnej marży. Refaktura jest w istocie odzwierciedleniem faktury pierwotnej i, co do zasady, wystawiający ją podatnik powinien zastosować tę samą stawkę podatku, która widnieje na fakturze pierwotnej, również w przypadku gdy przedmiotem działalności podatnika nie jest świadczenie danych usług, np. dostawy energii elektrycznej, usług telekomunikacyjnych i innych.

Najistotniejsze cechy, które charakteryzują czynność refakturowania:

1. przedmiotem refakturowania powinny być tylko usługi,
2. w umowie między kontrahentami uzgodniono odrębne rozliczanie (refakturowanie) określonych usług, jak np. kosztów energii czy usług telekomunikacyjnych, które zafakturowane zostały na wynajmującego, a powinny obciążyć najemcę,
3. z refakturowanej usługi korzystał odbiorca finalny, natomiast podmiot, na którego wystawiona została faktura pierwotna, nie korzystał z usługi wcale albo korzystał z niej jedynie częściowo,
4. odsprzedaż usługi dokonana jest po cenie jej zakupu, bez doliczania marży przez refakturującego,
5. podmiot, który dokonuje refakturowania, wystawia na rzecz nabywcy fakturę, z uwzględnieniem stawki VAT wynikającej z faktury pierwotnej.

Większość organów skarbowych uznaje, że czynsz tak jak podatki (np. od nieruchomości) obciążają jedynie podatnika i nie mogą być odsprzedawane. Jeżeli zatem ciężar powyższych opłat przenoszony jest na osobę trzecią (np. na najemcę), to ich wartość podlega opodatkowaniu. Podobne stanowisko zaprezentował m.in. naczelnik lubelskiego Urzędu Skarbowego w piśmie z dnia 15.05.2007 r., sygn. akt PP-443/31/2007, w którym możemy przeczytać:

„W wyroku NSA z dnia 11.12.2003 r. sygn. akt SA/Bd 2820/03 orzeczono: »Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ma charakter majątkowy i ciąży na właścicielu nieruchomości. Refundacja wydatku ściśle związanego z przedmiotem najmu, mającego niewątpliwie wpływ na ustalenie warunków najmu w zakresie kalkulacji czynszu powinna także być opodatkowana stawką podatku właściwą dla samego czynszu, tj. 22%«.

W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym organ podatkowy stwierdza, że podatek od nieruchomości, będąc należnością ściśle związaną z samą usługą najmu, bezsprzecznie stanowi element cenotwórczy, decydujący o kosztach jej realizacji i jako opłata należna z tytułu wykonania tej usługi jest obrotem w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług, stanowiąc tym samym podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług wg stawki 22%”.

Co prawda wskazana interpretacja dotyczy podatków, jednak w drodze analogii ma również zastosowanie do refakturowania kosztów czynszu.

Natomiast w przypadku refakturowania usług dostawy energii elektrycznej i cieplnej, gazu przewodowego oraz świadczenia usług telekomunikacyjnych obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu płatności, ale wynikającego z umowy o refakturowanie, czyli zamieszczonego na refakturze.

Takie stanowisko zajmują także organy podatkowe, np. Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 12.01.2009 r., sygn. akt IPPP1-443-1836/08-5/JL.

Należy przy tym zauważyć, że refakturujący nie ma obowiązku określenia w umowie i w refakturze tego samego terminu płatności, który został określony przez zakład telekomunikacji, zakład energetyczny czy przedsiębiorstwo wodociągowe.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktur pierwotnych u refakturującego powstaje na zasadach ogólnych (zgodnie z art. 86 ust. 10 pkt 3 ustawy o VAT) i jest niezależne od momentu wykazania VAT należnego od refakturowanej usługi.

W mojej opinii z uwagi na fakt, iż mieszkanie wynajmowane jest na cele związane z działalnością gospodarczą należy refakturowanie czynszu obciążyć podatkiem VAT.

Faktura z energetyki powinna być potraktowana jak zwykła faktura, a podatek z niej wynikający powinien zostać odliczony. Natomiast z wystawionej na rzecz wynajmującego faktury (refaktury) podatek VAT podlega ujęciu jako należny. Dla użytkownika wynajmowanego lokalu będzie on stanowił podstawę do odliczenia podatku VAT.