Bankructwo przyczyną zakończenia najmu lokalu użytkowego

Najem na czas określony – jak rozwiązać umowę przed czasem?

Umowa najmu, która łączy Państwa z właścicielem lokalu, została zawarta na czas oznaczony i nie przewiduje wcześniejszej możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę. Wyjątkiem jest jej rozwiązanie za 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, co, jak rozumiem, Państwa nie satysfakcjonuje. Jedyną więc możliwością jest próba powołania się na regułę rebus sic stantibus i nagłe pogorszenie sytuacji firmy.

Zgodnie bowiem z art. 357¹ Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Nadzwyczajna zmiana stosunków i jej wpływ na zobowiązanie

Według powszechnego stanowiska, ze względu na wyjątkowy charakter (klauzula rebus sic stantibus wprowadza wyjątek od zasady nakazującej wykonywać zobowiązania zgodnie z ich pierwotną treścią – art. 354 § 1 in principio K.c.), art. 357¹ K.c. powinien być interpretowany ściśle. Jego zastosowanie ogranicza się do stosunków kontraktowych. Przesłanką jest bowiem to, że nadzwyczajna zmiana okoliczności doprowadziła do skutków, których strony „nie przewidywały przy zawarciu umowy” (tak m.in. Radwański, Olejniczak, Zobowiązania, 2012, s. 301; A. Malarewicz, Wpływ zmiany stosunków, cz. 2, s. 588; M. Mataczyński, M. Saczywko, w: Gutowski, Komentarz, t. I, art. 3571, s. 1266, Nb 5).

W takiej sytuacji mogli się Państwo znaleźć, albowiem nikt nie przewidział wprowadzenia np. stanu epidemii i niedogodności z tym związanych. Przypuszczam, że Państwa firma mogła ucierpieć z tego powodu, a co za tym idzie – uległa znacznemu pogorszeniu jej sytuacja finansowa.

Przesłankami zastosowania art. 357¹ K.c. są:

1. nadzwyczajna zmiana stosunków;
2. nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron;
3. związek przyczynowy między zmianą stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty;
4. nieprzewidzenie przez strony przy zawieraniu umowy wpływu zmiany stosunków na wykonanie zobowiązania (red. Osajda, Legalis 2020).

Artykuł 357¹ K.c. wymaga, by wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków zaistniała nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty. Wydaję się, że w mogło do tego dojść w przypadku Państwa firmy.

Z uwagi na powyższe, w oparciu o obecne okoliczności istnieje możliwość skierowania sprawy do sądu o zmianę umowy w powyższym zakresie, a także, co, Państwa interesuje najbardziej, jej rozwiązanie – tak aby każda ze stron nie poniosła negatywnych konsekwencji niniejszego stanu.

Zwrot kaucji, zwrot nakładów, ulepszeń

W przypadku takiego rozwiązania umowy kaucja jak najbardziej powinna być zwrócona – chyba że istnieją zaległości w zapłacie lub zniszczenia w nieruchomości. Jak wiadomo, wszelkie sprawy kierowane do sądu związane są z okresem oczekiwania, a także kosztem. Dlatego w pierwszej kolejności proponuję Panu porozumieć się wynajmującym, powołać się na niniejszą regulację i poprosić o polubowne zakończenie umowy – bez nakładania dodatkowych kosztów.

W zakresie natomiast pytania dotyczącego usunięcia nakładów związanych z remontem, podaję, iż niniejsze reguluje § 11 ust. 7 – wszelkie ulepszenia oprócz klimatyzacji i ruchomości powinny więc pozostać w lokalu. Zapis jednak jest nieostry, albowiem dotyczy ulepszeń „które znajdowały się w lokalu w ostatnich dniach”, dlatego jeżeli usuną Państwo sufit np. miesiąc przed ustaniem umowy, to nie możemy mówić o ulepszeniach, które istniały w ostatnich dniach.