Pozwolenie na sprzedaż alkoholu w budynku wielorodzinnym

Kiedy potrzebne jest zezwolenie na sprzedaż alkoholu?

Sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu sprzedaży, np. w barze lub restauracji, albo poza miejscem sprzedaży, np. w sklepie, może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia. Wynika to wprost z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi.

Zezwolenie wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy ze względu na lokalizację punktu sprzedaży. Tak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Nie jest to obecnie „koncesja” w ścisłym znaczeniu, lecz zezwolenie administracyjne, chociaż w praktyce potocznie nadal używa się określenia koncesja alkohol.

Ustawa przewiduje trzy odrębne rodzaje zezwoleń, wskazane w art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi:

• do 4,5% zawartości alkoholu oraz na piwo,
• powyżej 4,5% do 18% zawartości alkoholu, z wyjątkiem piwa,
• powyżej 18% zawartości alkoholu.

Jeżeli przedsiębiorca chce sprzedawać wszystkie kategorie alkoholu, musi uzyskać zezwolenia dla każdej z tych kategorii.

Zgoda na sprzedaż alkoholu w budynku wielorodzinnym

Jeżeli punkt sprzedaży alkoholu ma być zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, do wniosku o zezwolenie trzeba dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy albo administratora budynku. Obowiązek ten wynika z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi.

Gdy wątpliwość dotyczy już samego zakwalifikowania obiektu, osobno wyjaśniamy jak rozumieć definicję budynku wielorodzinnego przy zezwoleniu na sprzedaż alkoholu.

Przepis ten nie wymaga zgody wszystkich mieszkańców. Wymaga zgody jednego z podmiotów wymienionych w ustawie: właściciela, użytkownika, zarządcy albo administratora budynku. W praktyce trzeba więc ustalić, kto ma prawo reprezentować budynek i kto faktycznie może podpisać zgodę akceptowaną przez urząd gminy.

Znaczenie ma nie liczba klatek schodowych, lecz stan prawny nieruchomości i sposób jej zarządzania. Dwa połączone bloki albo dwie klatki mogą stanowić jedną nieruchomość, ale mogą też być odrębnymi nieruchomościami. Trzeba to sprawdzić w księdze wieczystej, dokumentach spółdzielni, dokumentach wspólnoty albo w umowie najmu lokalu.

W orzecznictwie podkreśla się, że celem art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi jest poszanowanie stanowiska podmiotów odpowiedzialnych za budynek mieszkalny wobec zamiaru prowadzenia w nim szczególnego rodzaju działalności, jaką jest sprzedaż alkoholu. Tak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 października 2006 r., sygn. akt II GSK 274/06.

Czy spółdzielnia może żądać zgody wszystkich mieszkańców?

Sama ustawa z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi nie nakazuje uzyskania zgody wszystkich mieszkańców. Art. 18 ust. 6 pkt 3 tej ustawy wymaga zgody właściciela, użytkownika, zarządcy albo administratora budynku.

Jeżeli właścicielem albo zarządcą budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa, urząd najczęściej będzie oczekiwał pisemnej zgody spółdzielni podpisanej przez osoby uprawnione do jej reprezentacji. Zasady reprezentacji spółdzielni wynikają z art. 54 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, zgodnie z którym oświadczenia woli za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu albo jeden członek zarządu i pełnomocnik, chyba że statut przewiduje szerszą reprezentację.

Spółdzielnia może w swoich wewnętrznych zasadach przewidywać konsultacje z mieszkańcami, uchwałę organu spółdzielni albo określony tryb wyrażania zgody. Taki wymóg wewnętrzny nie wynika jednak bezpośrednio z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości. Jeżeli spółdzielnia żąda zgody „wszystkich mieszkańców”, warto poprosić o wskazanie podstawy: statutu, regulaminu, uchwały albo decyzji organu spółdzielni.

Ważne jest też rozróżnienie mieszkańców i właścicieli lokali. Osoba, która tylko mieszka w budynku, nie zawsze ma prawo współdecydowania o nieruchomości. Uprawnienia decyzyjne zależą od tego, czy dana osoba jest właścicielem lokalu, członkiem spółdzielni, najemcą, posiadaczem spółdzielczego prawa do lokalu albo jedynie domownikiem.

Wspólnota mieszkaniowa a zgoda na alkohol

Jeżeli w budynku powstała wspólnota mieszkaniowa, sposób wyrażenia zgody zależy od liczby lokali i od tego, czy dana czynność mieści się w zwykłym zarządzie nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W takiej małej wspólnocie praktycznie może być potrzebna zgoda współwłaścicieli według zasad zarządu rzeczą wspólną.

Jeżeli lokali jest więcej niż trzy, działa wspólnota mieszkaniowa zarządzana na zasadach ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Z kolei art. 22 ust. 1 tej ustawy pozwala zarządowi podejmować samodzielnie czynności zwykłego zarządu, natomiast art. 22 ust. 2 wymaga uchwały właścicieli lokali dla czynności przekraczających zwykły zarząd.

Ustawa o własności lokali nie wskazuje wprost, czy zgoda na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym zawsze jest czynnością zwykłego zarządu, czy przekraczającą zwykły zarząd. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego: rodzaju lokalu, przeznaczenia nieruchomości, przewidywanego wpływu działalności na mieszkańców, regulaminów wspólnoty oraz treści uchwał. W praktyce wiele gmin żąda uchwały wspólnoty albo dokumentu wykazującego umocowanie zarządu lub zarządcy do udzielenia zgody.

Jeżeli wspólnota podejmuje uchwałę odmawiającą zgody, właściciel lokalu może rozważyć jej zaskarżenie na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interes właściciela. Termin do zaskarżenia uchwały wynosi 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, co wynika z art. 25 ust. 1a tej ustawy.

Co powinien zawierać wniosek o zezwolenie?

Wniosek o wydanie zezwolenia składa przedsiębiorca. Elementy wniosku określa art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Wniosek powinien zawierać w szczególności oznaczenie rodzaju zezwolenia, dane przedsiębiorcy, numer w rejestrze przedsiębiorców albo w CEIDG, przedmiot działalności gospodarczej, adres punktu sprzedaży oraz adres punktu składowania napojów alkoholowych, jeżeli taki punkt występuje.

Do wniosku dołącza się dokumenty wymienione w art. 18 ust. 6 tej ustawy, w tym:

• dokument potwierdzający tytuł prawny przedsiębiorcy do lokalu stanowiącego punkt sprzedaży, na podstawie art. 18 ust. 6 pkt 2,
• pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy albo administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, na podstawie art. 18 ust. 6 pkt 3,
• decyzję właściwego państwowego inspektora sanitarnego o zatwierdzeniu zakładu, gdy jest wymagana, na podstawie art. 18 ust. 6 pkt 4.

Przed złożeniem wniosku trzeba też sprawdzić lokalne uchwały rady gminy. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi rada gminy ustala maksymalną liczbę zezwoleń na sprzedaż napojów alkoholowych. Natomiast art. 12 ust. 3 tej ustawy nakłada na radę gminy obowiązek ustalenia zasad usytuowania miejsc sprzedaży i podawania napojów alkoholowych na terenie gminy.

Opłaty i czas obowiązywania zezwolenia

Opłaty za korzystanie z zezwoleń reguluje art. 11¹ ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Przedsiębiorca rozpoczynający sprzedaż wnosi opłatę podstawową w wysokości:

W kolejnych latach opłata zależy od wartości sprzedaży napojów alkoholowych w poprzednim roku. Zasady te wynikają z art. 11¹ ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Przedsiębiorca składa też do 31 stycznia oświadczenie o wartości sprzedaży poszczególnych rodzajów napojów alkoholowych w poprzednim roku, co wynika z art. 11¹ ust. 4 tej ustawy.

Opłatę roczną wnosi się na rachunek gminy w trzech równych ratach: do 31 stycznia, 31 maja i 30 września danego roku. Terminy te wynikają z art. 11¹ ust. 7 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi.

Zezwolenie wydaje się na czas oznaczony. Zgodnie z art. 18 ust. 9 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych do spożycia w miejscu sprzedaży wydaje się na okres nie krótszy niż 4 lata, a zezwolenie na sprzedaż poza miejscem sprzedaży na okres nie krótszy niż 2 lata.

Co zrobić, gdy spółdzielnia albo wspólnota odmawia zgody?

Jeżeli spółdzielnia, wspólnota, zarządca albo administrator odmawia zgody, przedsiębiorca powinien w pierwszej kolejności zażądać pisemnego stanowiska z podaniem podstawy odmowy. Pozwala to ocenić, czy odmowa wynika z realnych przesłanek, np. regulaminu porządku domowego, przeznaczenia nieruchomości, obaw o zakłócanie porządku, czy z wymogu, który nie ma podstawy w dokumentach.

Warto przygotować argumenty ograniczające obawy mieszkańców: planowane godziny sprzedaży, brak konsumpcji na miejscu, monitoring, zakaz sprzedaży osobom nietrzeźwym, brak reklamy alkoholu na elewacji, sposób dostaw towaru oraz zabezpieczenie przed hałasem. Takie rozwiązania nie zastępują wymaganej zgody, ale mogą pomóc w jej uzyskaniu.

Jeżeli odmowa przybiera formę uchwały wspólnoty mieszkaniowej, właściciel lokalu może rozważyć powództwo o uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jeżeli decyzję podejmuje spółdzielnia, trzeba sprawdzić tryb odwoławczy w statucie spółdzielni oraz przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze i ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Możliwość skutecznego zakwestionowania odmowy zależy od dokumentów i konkretnego stanu faktycznego.

Trzeba jednak pamiętać, że organ gminy nie zastępuje zgody właściciela, zarządcy ani administratora budynku. Jeżeli do wniosku nie zostanie dołączona zgoda wymagana w art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, uzyskanie zezwolenia będzie co do zasady niemożliwe.

FAQ

Czy do sprzedaży alkoholu w bloku potrzebna jest zgoda wszystkich mieszkańców?

Nie wynika to bezpośrednio z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Przepis wymaga pisemnej zgody właściciela, użytkownika, zarządcy albo administratora budynku. Wewnętrzne regulacje spółdzielni albo wspólnoty mogą jednak przewidywać określony tryb podjęcia decyzji.

Czy zgoda właściciela wynajmowanego lokalu wystarczy?

Nie zawsze. Jeżeli punkt sprzedaży znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, urząd może wymagać zgody podmiotu uprawnionego w odniesieniu do całego budynku, np. zarządcy, administratora, spółdzielni albo wspólnoty. Wszystko zależy od stanu prawnego nieruchomości i sposobu zarządzania budynkiem.

Czy gmina może wydać zezwolenie bez zgody spółdzielni lub wspólnoty?

Co do zasady nie, jeżeli lokal znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym i nie dołączono zgody wymaganej przez art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości. Organ gminy nie zastępuje tej zgody własną oceną.

Czy odmowę zgody można zaskarżyć?

To zależy od tego, kto i w jakiej formie odmówił. Uchwałę wspólnoty można zaskarżyć na zasadach art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. W przypadku spółdzielni trzeba sprawdzić statut, regulaminy i tryb odwoławczy. Sama odmowa nie zawsze będzie bezprawna, dlatego konieczna jest analiza dokumentów.

Czy liczba klatek w budynku ma znaczenie?

Nie decyduje sama liczba klatek, lecz to, czy mamy jedną nieruchomość, jeden budynek w sensie zarządczym, wspólnotę, spółdzielnię albo kilka odrębnych nieruchomości. Ustalenie tego wymaga sprawdzenia księgi wieczystej i dokumentów zarządcy.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, kto może skutecznie wyrazić zgodę wymaganą przez art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Nie musi to oznaczać zgody wszystkich mieszkańców, ale spółdzielnia albo wspólnota może mieć wewnętrzny tryb podejmowania decyzji.

Jeżeli zgody nie ma, wniosek o zezwolenie na sprzedaż alkoholu w lokalu położonym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym będzie obarczony istotnym brakiem. Przed sporem warto zebrać dokumenty: umowę najmu, księgę wieczystą, regulaminy, statut spółdzielni, uchwały wspólnoty oraz korespondencję z zarządcą.

Źródła

• Art. 11¹, art. 12 oraz art. 18 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi.
• Art. 19, art. 21, art. 22 i art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 54 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2006 r., sygn. akt II GSK 274/06.