Wielu spadkobierców nieruchomości - jak uregulować spadek?

Od czego zacząć regulowanie starego spadku po nieruchomości?

Jeżeli działki nadal figurują na osobę zmarłą wiele lat temu, pierwszym krokiem jest ustalenie, kto po niej dziedziczył. Zgodnie z art. 925 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Samo nabycie następuje więc z mocy prawa, ale trzeba je jeszcze urzędowo potwierdzić.

Potwierdzenie praw do spadku następuje na dwa podstawowe sposoby: przez postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego albo przez notarialny akt poświadczenia dziedziczenia sporządzany na podstawie art. 95a i nast. ustawy z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.

W sprawach, w których przez lata nie regulowano stanu prawnego nieruchomości, często trzeba przeprowadzić kilka następujących po sobie postępowań spadkowych. Jeżeli właścicielką była prababcia, a po niej zmarły kolejne osoby z rodziny, należy ustalić spadkobierców po każdej z tych osób w kolejności ich śmierci. Dopiero wtedy da się prawidłowo obliczyć aktualne udziały.

Jak ustalić wszystkich spadkobierców?

Najpraktyczniej zacząć od zebrania dokumentów stanu cywilnego: aktów zgonu spadkodawców, aktów urodzenia dzieci, aktów małżeństwa osób, które zmieniły nazwisko, oraz ewentualnych testamentów. W postępowaniu sądowym trzeba wskazać uczestników, czyli osoby, które mogą wchodzić w rachubę jako spadkobiercy.

Jeżeli nie zna Pan wszystkich osób uprawnionych, nie oznacza to, że można je pominąć. Na podstawie art. 670 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego sąd spadku bada z urzędu, kto jest spadkobiercą. Jeżeli zapewnienie spadkowe i dokumenty nie wystarczą, sąd może wezwać spadkobierców przez ogłoszenie na podstawie art. 672 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 673 Kodeksu postępowania cywilnego po upływie 3 miesięcy od ogłoszenia sąd może wydać postanowienie.

Notarialny akt poświadczenia dziedziczenia jest szybszy, ale nie zawsze możliwy. Z art. 95b Prawa o notariacie wynika, że przed sporządzeniem aktu notariusz spisuje protokół dziedziczenia przy udziale osób zainteresowanych. W praktyce oznacza to konieczność zgodnego stawienia się osób wchodzących w rachubę jako spadkobiercy. Jeżeli jest spór, brakuje części osób albo nie da się złożyć zgodnych oświadczeń, pozostaje droga sądowa.

Dziedziczenie ustawowe, gdy nie ma testamentu

Jeżeli nie było testamentu, dziedziczenie następuje według przepisów Kodeksu cywilnego o dziedziczeniu ustawowym. Zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego w pierwszej kolejności dziedziczą dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek, w częściach równych, przy czym udział małżonka nie może być mniejszy niż jedna czwarta całości spadku. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, jego udział przypada jego dzieciom, czyli wnukom spadkodawcy, na podstawie art. 931 § 2 Kodeksu cywilnego.

Gdy spadkodawca nie pozostawił zstępnych, zastosowanie ma art. 932 Kodeksu cywilnego. W braku dzieci i dalszych zstępnych do dziedziczenia dochodzą małżonek i rodzice, a w dalszej kolejności rodzeństwo oraz zstępni rodzeństwa. Dlatego przy dawnych, nieuregulowanych spadkach liczba aktualnych spadkobierców może być bardzo duża.

Warto pamiętać, że sąd w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku nie dzieli jeszcze działek między spadkobierców. Sąd ustala tylko, kto i w jakiej części nabył spadek. Dopiero dział spadku rozstrzyga, komu przypadnie konkretna nieruchomość albo udział w niej.

Czy pozostali spadkobiercy mogą zrzec się udziałów na Pana rzecz?

Po śmierci spadkodawcy nie można już zawrzeć klasycznej umowy zrzeczenia się dziedziczenia. Taka umowa jest możliwa tylko za życia przyszłego spadkodawcy i wymaga aktu notarialnego, co wynika z art. 1048 Kodeksu cywilnego.

Po śmierci możliwe są inne rozwiązania. Spadkobierca może odrzucić spadek na podstawie art. 1012 Kodeksu cywilnego, ale termin na złożenie oświadczenia wynosi 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule swojego powołania, zgodnie z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego. Odrzucenie spadku nie działa jednak jako przekazanie udziału wybranej osobie. Odrzucający jest traktowany tak, jakby nie dożył otwarcia spadku, co wynika z art. 1020 Kodeksu cywilnego, a jego miejsce mogą zająć jego zstępni.

Jeżeli spadkobiercy już nabyli spadek, mogą przenieść swoje prawa w inny sposób. Zgodnie z art. 1051 Kodeksu cywilnego spadkobierca może zbyć całość albo część udziału w spadku. Umowa zbycia spadku wymaga formy aktu notarialnego na podstawie art. 1052 § 3 Kodeksu cywilnego. Możliwa jest także darowizna udziału w nieruchomości albo umowny dział spadku, w którym wszyscy zgodnie przyznają nieruchomość jednej osobie, ze spłatami albo bez spłat.

Dział spadku, czyli jak przejąć działki i spłacić pozostałych

Do czasu działu spadku między spadkobiercami istnieje wspólność majątku spadkowego. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego do wspólności majątku spadkowego i działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, z zachowaniem przepisów o dziale spadku.

Dział spadku może nastąpić na podstawie umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu. Wynika to z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa o dział spadku musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce przy nieruchomościach są trzy podstawowe warianty działu: fizyczny podział działek, jeżeli jest prawnie i geodezyjnie możliwy, przyznanie nieruchomości jednemu albo kilku spadkobiercom z obowiązkiem spłat pozostałych albo sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty. Przy zniesieniu współwłasności odpowiednie znaczenie mają art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego. Art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi oznaczyć termin i sposób uiszczenia spłat, a także rozłożyć je na raty, maksymalnie na 10 lat.

Wniosek do sądu i właściwość sądu

Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku składa się do sądu spadku. Zgodnie z art. 628 Kodeksu postępowania cywilnego sądem spadku jest co do zasady sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a jeżeli tego miejsca nie da się ustalić w Polsce, sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część. W braku tych podstaw sądem spadku jest Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy.

We wniosku trzeba oznaczyć spadkodawcę, datę i miejsce śmierci, wskazać znanych spadkobierców jako uczestników, dołączyć akty stanu cywilnego oraz wskazać, czy był testament. Jeżeli spraw dotyczy kilka zmarłych osób, można rozważyć kilka wniosków albo jeden szerzej przygotowany wniosek, ale jego dopuszczalność i praktyczny sens zależą od układu rodzinnego oraz właściwości sądu.

Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia albo notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia można ujawnić spadkobierców w księdze wieczystej. Wpis własności w księdze wieczystej jest szczególnie ważny, gdy planowana jest sprzedaż działek, ustanowienie hipoteki albo notarialne przeniesienie udziałów.

Ile kosztuje sprawa spadkowa i dział spadku?

Koszty zależą od liczby postępowań, liczby spadkobierców, wartości nieruchomości, potrzeby opinii biegłego oraz tego, czy między stronami jest zgoda. Podstawowe opłaty sądowe wynikają z ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Do tego mogą dojść koszty odpisów aktów stanu cywilnego, wypisów notarialnych, taksy notarialnej, podatków, opłat geodezyjnych oraz opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli spadkobiercy chcą szybko i zgodnie załatwić sprawę u notariusza, trzeba uwzględnić taksę notarialną określoną w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, podatek VAT oraz wypisy.

Podatki i zgłoszenie nabycia spadku

Nabycie spadku może rodzić obowiązki podatkowe. Osoby z najbliższej rodziny mogą korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, jeżeli spełnią warunki wskazane w tym przepisie, w szczególności zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy.

W sprawach spadkowych termin ten liczy się co do zasady od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli planowane są darowizny udziałów, sprzedaż udziałów albo dział spadku ze spłatami, skutki podatkowe trzeba ocenić osobno, ponieważ zależą od stopnia pokrewieństwa, wartości udziałów i treści umowy.

Czy zasiedzenie może rozwiązać problem?

Zasiedzenie nie jest wykluczone tylko dlatego, że osoba opiekująca się nieruchomością zmarła 10 lat temu. Decydujące znaczenie ma to, czy przez wymagany czas istniało samoistne posiadanie nieruchomości. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz samoistny nieruchomości nabywa własność po 20 latach, jeżeli uzyskał posiadanie w dobrej wierze. Zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego przy złej wierze termin wynosi 30 lat.

Na podstawie art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz może doliczyć do swojego posiadania czas posiadania poprzednika, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania. W praktyce w rodzinnych nieruchomościach spadkowych zasiedzenie bywa trudne, bo samo płacenie podatku, koszenie działki albo okazjonalna opieka nad gruntem nie zawsze wystarczają do wykazania samoistnego posiadania przeciwko pozostałym współspadkobiercom.

Jeżeli nieruchomość była faktycznie używana jak własna przez jedną linię rodziny przez kilkadziesiąt lat, warto przeanalizować dowody: podatki, ogrodzenie, nakłady, umowy, zeznania świadków, mapy, decyzje administracyjne i sposób korzystania z działek. Gdy dowody są słabe, bezpieczniejszą drogą pozostaje stwierdzenie nabycia spadku, wpis w księdze wieczystej i dział spadku.

FAQ

Czy sprawa spadkowa po wielu latach jest nadal możliwa?

Tak. Roszczenie o stwierdzenie nabycia spadku nie przedawnia się. Można złożyć wniosek nawet wiele lat po śmierci spadkodawcy, ponieważ art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego nie przewiduje terminu końcowego na uzyskanie potwierdzenia dziedziczenia.

Czy wszyscy spadkobiercy muszą iść do notariusza?

Przy notarialnym poświadczeniu dziedziczenia co do zasady potrzebny jest zgodny udział osób zainteresowanych, ponieważ notariusz sporządza protokół dziedziczenia na podstawie art. 95b Prawa o notariacie. Jeżeli brakuje zgody albo części osób, sprawę zwykle trzeba skierować do sądu.

Czy mogę odkupić udziały przed działem spadku?

Tak, ale najpierw warto potwierdzić, kto jest spadkobiercą i jakie ma udziały. Zbycie udziału w spadku jest możliwe na podstawie art. 1051 Kodeksu cywilnego, a umowa wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 1052 § 3 Kodeksu cywilnego.

Czy sąd może przyznać całą nieruchomość jednej osobie?

Tak. W postępowaniu o dział spadku sąd może przyznać nieruchomość jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych, jeżeli przemawiają za tym okoliczności sprawy. Przy odpowiednim stosowaniu art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego spłaty mogą być rozłożone na raty, maksymalnie na 10 lat.

Czy brak zgody jednego spadkobiercy blokuje sprawę?

Nie blokuje całkowicie, ale uniemożliwia zgodne załatwienie sprawy u notariusza. Każdy spadkobierca może żądać sądowego działu spadku na podstawie art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego. Postępowanie sądowe może jednak trwać dłużej i generować koszty, zwłaszcza gdy potrzebna będzie opinia biegłego.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: art. 172, art. 176, art. 925, art. 931, art. 932, art. 1012, art. 1015, art. 1020, art. 1025, art. 1035, art. 1037, art. 1048, art. 1051, art. 1052.
• Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego: art. 628, art. 670, art. 672, art. 673.
• Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie: art. 95a i nast., w szczególności art. 95b.
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 42, art. 49, art. 51.
• Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn: art. 4a.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.