Użyczenie mieszkania kupującemu przed umową sprzedaży

Wydanie mieszkania kupującemu przed umową sprzedaży – czy to dopuszczalne?

Zanim dojdzie do aktu notarialnego, udostępnienie mieszkania kupującemu przed sprzedażą powinno być odpowiednio uregulowane, aby zabezpieczyć właściciela na wypadek niedojścia transakcji do skutku. Sprzedający może udostępnić kupującemu mieszkanie przed podpisaniem umowy przenoszącej własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Najczęściej robi się to na podstawie umowy użyczenia, czyli umowy nieodpłatnego korzystania z rzeczy. Podstawą prawną jest art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy przez czas oznaczony albo nieoznaczony.

W opisanej sytuacji chodzi jednak o mieszkanie, którego sprzedaż ma dopiero nastąpić. To oznacza, że do chwili zawarcia ostatecznej umowy kupujący nie jest jeszcze właścicielem ani uprawnionym ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku, sprzedający będzie musiał odzyskać lokal od osoby, której sam wcześniej umożliwił wejście do mieszkania.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, umowa zbycia wymaga formy aktu notarialnego na podstawie art. 17² ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Sama umowa przedwstępna nie przenosi prawa do lokalu. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego i spełnia wymagania umowy przyrzeczonej, można – na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego – dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli nie zachowano tej formy, zasadniczo pozostają roszczenia odszkodowawcze z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego oraz skutki zadatku z art. 394 Kodeksu cywilnego, o ile zadatek został prawidłowo zastrzeżony.

Umowa użyczenia mieszkania – co powinna zawierać?

Umowa użyczenia nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale dla celów dowodowych powinna być zawarta na piśmie. W praktyce warto precyzyjnie uregulować, że lokal jest wydawany wyłącznie do określonego celu, np. przechowywania rzeczy ruchomych, a nie do zamieszkania. Ma to znaczenie, ponieważ w razie faktycznego zamieszkania w lokalu egzekucja opróżnienia może być trudniejsza i dłuższa.

Umowa powinna określać co najmniej:

• dokładne oznaczenie lokalu, w tym adres, numer księgi wieczystej, a przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu także dane spółdzielni;
• czas trwania użyczenia, np. od konkretnej daty do konkretnej daty;
• cel korzystania z lokalu – np. wyłącznie przechowywanie rzeczy, bez prawa zamieszkania i meldowania innych osób;
• zakaz oddawania lokalu osobom trzecim bez pisemnej zgody właściciela;
• obowiązek wydania lokalu w oznaczonym dniu, także wtedy, gdy umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku;
• obowiązek ponoszenia kosztów eksploatacyjnych, jeżeli strony tak ustalą;
• protokół zdawczo-odbiorczy, stan liczników, liczbę kompletów kluczy i dokumentację fotograficzną;
• kary umowne lub wynagrodzenie za bezumowne korzystanie po upływie terminu, jeżeli strony chcą takie postanowienia wprowadzić.

Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, chyba że strony ustalą inaczej. Na podstawie art. 714 Kodeksu cywilnego odpowiada on za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli używa jej w sposób sprzeczny z umową, właściwościami albo przeznaczeniem rzeczy, powierza ją innej osobie bez upoważnienia albo gdy rzecz nie zostałaby utracona lub uszkodzona, gdyby używał jej prawidłowo.

Dobrowolne poddanie się egzekucji – dlaczego powinno być w akcie notarialnym?

Sama klauzula wpisana do zwykłej pisemnej umowy użyczenia, że kupujący dobrowolnie poddaje się egzekucji, nie będzie wystarczająca do skierowania sprawy bezpośrednio do komornika. Tytułem egzekucyjnym może być akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji, jeżeli obejmuje obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, lokalu albo nieruchomości i jeżeli termin wydania został w akcie wskazany. Wynika to z art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

W praktyce kupujący powinien więc podpisać u notariusza odrębny akt notarialny albo zawrzeć odpowiednie oświadczenie w akcie notarialnym powiązanym z umową. W akcie należy jednoznacznie wskazać, że kupujący zobowiązuje się wydać lokal sprzedającemu w określonym terminie, np. w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej do konkretnej daty albo po upływie okresu użyczenia.

Ważne jest też wskazanie zdarzenia, od którego zależy obowiązek wydania lokalu, oraz sposobu wykazania tego zdarzenia przed sądem klauzulowym. Jeżeli akt będzie sformułowany nieprecyzyjnie, sąd może odmówić nadania klauzuli wykonalności albo wezwać do uzupełnień, co wydłuży sprawę.

Czy akt notarialny pozwoli uniknąć sądu?

Akt notarialny z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego znacząco wzmacnia pozycję sprzedającego, ale nie oznacza, że można od razu wezwać komornika. Akt notarialny jest tytułem egzekucyjnym. Aby stał się tytułem wykonawczym, sąd musi nadać mu klauzulę wykonalności. Wynika to z art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Po bezskutecznym upływie terminu wydania lokalu sprzedający składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Dopiero po uzyskaniu tytułu wykonawczego można złożyć wniosek egzekucyjny do komornika. Opłata od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu innemu niż orzeczenie sądu wynosi co do zasady 50 zł na podstawie art. 71 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Trzeba także pamiętać o art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, który reguluje egzekucję obowiązku opróżnienia lokalu. Jeżeli kupujący faktycznie zamieszka w mieszkaniu i lokal będzie służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, komornicze opróżnienie lokalu może wymagać zachowania dodatkowych procedur, w szczególności związanych z pomieszczeniem tymczasowym. Dlatego tak istotne jest, aby w umowie jasno zastrzec, że lokal nie jest wydawany do zamieszkania, jeżeli taki jest rzeczywisty zamiar stron.

Jakie problemy mogą powstać w razie sporu?

Najpoważniejszy problem pojawia się wtedy, gdy kupujący nie zapłaci ceny, nie podpisze umowy przyrzeczonej i jednocześnie nie opuści lokalu. Sprzedający nie powinien wtedy samodzielnie wymieniać zamków, usuwać rzeczy kupującego ani odcinać mediów. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania, nawet jeżeli posiadacz działa w złej wierze. Na podstawie art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz może żądać przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń.

Ryzykiem jest również wniesienie przez kupującego do lokalu swoich rzeczy o znacznej wartości albo rzeczy należących do osób trzecich. Dlatego w umowie i protokole warto przewidzieć zasady odbioru rzeczy po zakończeniu użyczenia oraz zakaz przechowywania przedmiotów niebezpiecznych, łatwopalnych, uciążliwych lub wymagających szczególnych warunków przechowywania.

Jeżeli kupujący zacznie faktycznie mieszkać w lokalu, może twierdzić, że lokal zaspokaja jego potrzeby mieszkaniowe. Wtedy egzekucja opróżnienia lokalu może być bardziej czasochłonna. Ostateczna ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego: treści umowy, sposobu korzystania z lokalu, meldunku, obecności rzeczy osobistych, zużycia mediów i innych dowodów.

Zadatek, umowa przedwstępna i brak finalizacji sprzedaży

Jeżeli przy umowie przedwstępnej został wpłacony zadatek, zastosowanie ma art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, o ile strony nie postanowiły inaczej. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zadatek nie jest jednak zabezpieczeniem posiadania lokalu. Nawet jeżeli sprzedający zachowa zadatek z powodu niewykonania umowy przez kupującego, nadal może być konieczne przeprowadzenie procedury odzyskania lokalu, jeżeli kupujący go nie wyda. Dlatego zabezpieczenie finansowe i zabezpieczenie wydania lokalu powinny być uregulowane osobno.

Warto też rozważyć, czy wcześniejsze wydanie lokalu jest rzeczywiście konieczne. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla sprzedającego jest przekazanie kluczy dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego prawo do lokalu i po zapłacie całej ceny albo po bezpiecznym zdeponowaniu środków, np. w depozycie notarialnym, jeżeli strony tak ustalą.

Co zrobić praktycznie przed wydaniem kluczy?

Jeżeli mimo ryzyk sprzedający chce udostępnić lokal kupującemu przed umową przyrzeczoną, powinien zadbać o kilka dokumentów i czynności. Po pierwsze, umowa użyczenia powinna być podpisana przed wydaniem kluczy. Po drugie, kupujący powinien złożyć u notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do wydania lokalu. Po trzecie, należy sporządzić szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy.

W protokole warto wskazać stan lokalu, wyposażenie, liczbę kluczy, stan liczników, ewentualne wady i zastrzeżenia. Dobrą praktyką jest wykonanie zdjęć albo nagrania wideo w dniu przekazania lokalu. Jeżeli w lokalu mają być przechowywane rzeczy kupującego, można sporządzić orientacyjny wykaz tych rzeczy, zwłaszcza gdy są wartościowe albo zajmują znaczną część mieszkania.

W umowie należy też przewidzieć możliwość wcześniejszego żądania zwrotu lokalu. Art. 716 Kodeksu cywilnego pozwala użyczającemu żądać zwrotu rzeczy przed upływem umówionego terminu, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową, właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy, powierza ją innej osobie bez upoważnienia albo rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

FAQ

Czy umowa użyczenia mieszkania musi być u notariusza?

Nie. Umowa użyczenia wynika z art. 710 Kodeksu cywilnego i może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Notarialne powinno być jednak oświadczenie kupującego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do wydania lokalu, jeżeli sprzedający chce skorzystać z zabezpieczenia przewidzianego w art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy zwykły zapis w umowie o poddaniu się egzekucji wystarczy?

Nie. Dla skuteczności tytułu egzekucyjnego potrzebny jest akt notarialny. Zwykła pisemna umowa może być dowodem ustaleń stron, ale nie pozwala sama w sobie skierować sprawy do komornika.

Czy po upływie terminu użyczenia mogę wymienić zamki?

Co do zasady nie należy tego robić samodzielnie. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania. Bezpieczną drogą jest uzyskanie tytułu wykonawczego i przeprowadzenie egzekucji przez komornika.

Czy kupujący może zameldować się w mieszkaniu bez zgody sprzedającego?

Meldunek jest czynnością administracyjną i nie tworzy prawa do lokalu, ale może utrudnić sytuację dowodową. Dlatego w umowie warto wyraźnie zakazać zamieszkania i wskazać, że lokal jest udostępniony wyłącznie w celu przechowywania rzeczy, jeżeli taki jest rzeczywisty cel wydania lokalu.

Czy zadatek zabezpiecza odzyskanie mieszkania?

Nie. Zadatek z art. 394 Kodeksu cywilnego zabezpiecza przede wszystkim wykonanie umowy i rozliczenia finansowe między stronami. Nie zastępuje aktu notarialnego z poddaniem się egzekucji co do wydania lokalu.

Podsumowanie

Użyczenie mieszkania kupującemu przed ostateczną umową sprzedaży jest prawnie możliwe, ale obarczone realnym ryzykiem. Najbezpieczniej wydać lokal dopiero po podpisaniu aktu przenoszącego prawo i zapłacie ceny. Jeżeli sprzedający decyduje się na wcześniejsze przekazanie kluczy, powinien zawrzeć szczegółową umowę użyczenia oraz uzyskać od kupującego akt notarialny z dobrowolnym poddaniem się egzekucji co do wydania lokalu.

Przy ustalaniu warunków wydania lokalu równie ważne jest zabezpieczenie ceny; osobno omawiamy bezpieczną zapłatę za mieszkanie przy akcie notarialnym.

Takie zabezpieczenie nie eliminuje całkowicie ryzyka, ponieważ nadal trzeba uzyskać klauzulę wykonalności i skorzystać z komornika. Znacznie skraca jednak drogę w porównaniu z klasycznym procesem o eksmisję i zwiększa szanse na sprawne odzyskanie lokalu.

Źródła

• Art. 710, art. 713, art. 714, art. 716, art. 342, art. 344, art. 389, art. 390 oraz art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 776, art. 777 § 1 pkt 4 oraz art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 71 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Art. 17² ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.