Najważniejsze:
- Umowa sprzedaży mieszkania musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a sama zapłata ceny może nastąpić w sposób i w terminie uzgodnionym przez strony.
- Najbezpieczniejsze mechanizmy to depozyt notarialny, przelew natychmiastowy lub SORBNET wykonany w kancelarii oraz precyzyjny zapis w akcie notarialnym.
- Sprzedający może żądać zabezpieczenia w postaci oświadczenia kupującego o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 lub pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego.
- Przeniesienia własności nieruchomości nie można skutecznie uzależnić od warunku zapłaty ceny, dlatego brak zapłaty po akcie powinien być zabezpieczony innymi instrumentami.
- Przed podpisaniem aktu warto sprawdzić limity przelewów, godziny działania banku, dane rachunku sprzedającego oraz sposób wydania lokalu.
Kiedy zapłacić cenę za mieszkanie: przed czy po podpisaniu aktu?
Podstawą jest zasada swobody umów z art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Strony mogą więc ustalić, czy cena zostanie zapłacona przed podpisaniem aktu notarialnego, w chwili jego podpisywania, po podpisaniu aktu albo częściowo w kilku transzach, o ile treść umowy nie sprzeciwia się ustawie, właściwości stosunku prawnego ani zasadom współżycia społecznego.
Zgodnie z art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Sprzedaż jest umową wzajemną, dlatego art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje zasadę jednoczesnego spełnienia świadczeń, chyba że z umowy, ustawy, orzeczenia sądu albo decyzji właściwego organu wynika inny termin.
W praktyce przy sprzedaży mieszkania najczęściej przyjmuje się rozwiązanie pośrednie: strony podpisują akt notarialny, a kupujący natychmiast po podpisaniu aktu składa w kancelarii dyspozycję przelewu. Notariusz może opisać w akcie termin i sposób zapłaty, numer rachunku bankowego, ewentualne transze oraz konsekwencje braku zapłaty.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Forma aktu notarialnego i skutek przeniesienia własności
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego sprzedaż mieszkania nie wywoła skutku przeniesienia własności.
Jeżeli strony zawierają standardową umowę sprzedaży mieszkania, to na podstawie art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności co do zasady przenosi własność na nabywcę. Trzeba jednak pamiętać o art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego: własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Oznacza to, że nie należy konstruować aktu w taki sposób, że własność przejdzie dopiero wtedy, gdy sprzedający otrzyma pieniądze. Zamiast tego stosuje się zabezpieczenia zapłaty.
Jeżeli kupujący lub sprzedający obawiają się przebiegu czynności, warto wcześniej uzgodnić z notariuszem organizację podpisania dokumentów, kolejność czynności, obecność pełnomocników i sposób potwierdzenia przelewu. Przydatne może być także omówienie zasad takich jak obecność przy akcie notarialnym.
Depozyt notarialny jako najbezpieczniejsze rozwiązanie
Najbardziej eleganckim rozwiązaniem w sporze o moment zapłaty jest depozyt notarialny. Zgodnie z art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie notariusz w związku z dokonywaną czynnością notarialną może przyjąć na przechowanie pieniądze, papiery wartościowe albo dokumenty, także w postaci elektronicznej. Przyjęcie pieniędzy do depozytu dokumentuje się protokołem.
W praktyce kupujący wpłaca cenę lub jej część na rachunek depozytowy notariusza przed podpisaniem aktu. W protokole depozytu i w akcie notarialnym określa się, kiedy notariusz ma wypłacić pieniądze sprzedającemu, np. po podpisaniu aktu sprzedaży, po złożeniu wniosku wieczystoksięgowego albo po spełnieniu innego jasno opisanego warunku technicznego.
Depozyt notarialny chroni obie strony: sprzedający wie, że środki rzeczywiście istnieją i zostały złożone u notariusza, a kupujący nie przekazuje pieniędzy bezpośrednio sprzedającemu przed zawarciem aktu. Trzeba jednak wcześniej ustalić z kancelarią notarialną koszt depozytu, numer rachunku, termin zaksięgowania pieniędzy oraz treść protokołu.
Przelew w kancelarii notarialnej
Drugim praktycznym rozwiązaniem jest wykonanie przelewu bezpośrednio po podpisaniu aktu notarialnego, jeszcze w kancelarii. Strony mogą skorzystać z przelewu natychmiastowego, przelewu wewnętrznego w tym samym banku albo przelewu SORBNET. To, czy pieniądze pojawią się u sprzedającego od razu, zależy od banków stron, godzin realizacji, limitów transakcyjnych i rodzaju przelewu.
Przed dniem aktu kupujący powinien sprawdzić w banku dzienny limit przelewów, limit pojedynczej transakcji, konieczność autoryzacji większej kwoty, dostęp do aplikacji mobilnej, możliwość wykonania przelewu natychmiastowego oraz ewentualne opóźnienia przy przelewie wysokokwotowym. Warto też przygotować dane rachunku sprzedającego w takiej postaci, w jakiej mają znaleźć się w akcie notarialnym.
| Rozwiązanie |
Zalety |
Na co uważać |
| Depozyt notarialny |
Wysoki poziom bezpieczeństwa dla obu stron; pieniądze są u notariusza przed aktem. |
Wymaga wcześniejszych ustaleń z notariuszem i zaksięgowania środków przed czynnością. |
| Przelew natychmiastowy |
Możliwy do wykonania w kancelarii tuż po podpisaniu aktu. |
Bank może stosować limity kwotowe lub czasowe; nie każdy przelew przejdzie od razu. |
| SORBNET |
Przydatny przy wysokich kwotach i transakcjach między różnymi bankami. |
Działa w określonych godzinach i zwykle tylko w dni robocze. |
| Poddanie się egzekucji |
Daje sprzedającemu szybszą drogę dochodzenia ceny, gdy kupujący nie zapłaci. |
Nie zastępuje samej zapłaty; wymaga klauzuli wykonalności przed egzekucją. |
Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym
Jeżeli sprzedający zgadza się na zapłatę po podpisaniu aktu, może zażądać, aby kupujący złożył w akcie notarialnym oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Podstawę stanowi art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej, jeżeli w akcie wskazano termin wykonania obowiązku albo zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie.
W części przypadków stosuje się także art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego, który dotyczy aktu notarialnego obejmującego obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa zdarzenie uprawniające wierzyciela do prowadzenia egzekucji i termin, w którym wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności.
Takie oświadczenie nie powoduje automatycznego zajęcia rachunku bankowego kupującego. Jeżeli kupujący nie zapłaci w terminie, sprzedający musi uzyskać klauzulę wykonalności, ponieważ zgodnie z art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Dopiero potem może skierować sprawę do komornika.
Ważne:
Jeżeli sprzedający żąda zapłaty przed podpisaniem aktu, a kupujący obawia się przekazania dużej kwoty bez przeniesienia własności, warto przed spotkaniem u notariusza przygotować projekt zapisów o depozycie, przelewie i poddaniu się egzekucji. W spornej transakcji lepiej skonsultować projekt aktu przed jego podpisaniem.
Czy gotówka u notariusza jest dobrym pomysłem?
Prawo cywilne nie nakazuje, aby cena za mieszkanie została zapłacona przelewem. Trzeba jednak odróżnić dopuszczalność zapłaty gotówką od jej bezpieczeństwa. Przy wysokich kwotach gotówka oznacza ryzyko pomyłki, kradzieży, sporu o przeliczenie pieniędzy i problemów dowodowych.
Jeżeli stronami transakcji są przedsiębiorcy, trzeba uwzględnić art. 19 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców. Przepis ten nakazuje dokonywanie lub przyjmowanie płatności za pośrednictwem rachunku płatniczego przedsiębiorcy, gdy stroną transakcji jest inny przedsiębiorca i jednorazowa wartość transakcji przekracza 15 000 zł lub równowartość tej kwoty. Przy transakcji prywatnej między osobami fizycznymi przepis ten co do zasady nie działa w ten sam sposób, ale przelew bankowy nadal jest znacznie bezpieczniejszy dowodowo.
Warto też pamiętać o obowiązkach notariusza wynikających z ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Przy transakcjach nieruchomościowych notariusz może zadawać pytania dotyczące źródła pochodzenia środków i stron transakcji, a w razie wystąpienia przesłanek ustawowych wykonuje obowiązki instytucji obowiązanej.
Na co zwrócić uwagę przy płatności z rachunku bankowego?
Przed aktem warto sprawdzić nie tylko saldo, ale także to, czy rachunek nie jest zajęty, obciążony ograniczeniami albo czy bank nie potrąci własnych należności. Przy finansowaniu z kredytu trzeba dodatkowo uzgodnić warunki uruchomienia środków z bankiem i zapisy wymagane przez bank w akcie notarialnym.
Problemy bankowe potrafią zablokować transakcję w ostatniej chwili. W podobnych sprawach znaczenie może mieć to, czy bank ściągnął z debetu własną należność albo czy powstało saldo ujemne przez komornika. Dlatego przy dużej transakcji dobrze jest potwierdzić dostępność pieniędzy bezpośrednio przed czynnością notarialną.
Nie należy opierać zapłaty ceny na odroczonych dyspozycjach, których wykonanie może zależeć od późniejszych zdarzeń. Jeżeli strony rozważają automatyczne dyspozycje bankowe, warto pamiętać, że szczególne zdarzenia dotyczące posiadacza rachunku mogą wpływać na ich wykonanie, czego przykładem jest zlecenie stałe po śmierci.
Wydanie mieszkania a zapłata ceny
Moment wydania mieszkania powinien być opisany w akcie notarialnym albo w protokole zdawczo-odbiorczym. Strony mogą ustalić, że lokal zostanie wydany w dniu aktu, po zaksięgowaniu ceny, po zapłacie ostatniej transzy albo w innym terminie. Warto wskazać termin wydania kluczy, stan liczników, rozliczenie opłat i rzeczy pozostawione w lokalu.
Jeżeli kupujący ma wejść do mieszkania jeszcze przed zawarciem aktu przenoszącego własność, należy zachować szczególną ostrożność. Taka sytuacja powinna być opisana w odrębnej umowie, np. jako użyczenie mieszkania przed sprzedażą, z określeniem odpowiedzialności za szkody, opłaty i termin zwrotu lokalu, gdyby do sprzedaży nie doszło.
Jakie zapisy warto mieć w akcie notarialnym?
Dobry akt sprzedaży powinien jasno regulować cenę, termin zapłaty, numer rachunku bankowego, sposób udokumentowania zapłaty, ewentualne transze, wydanie mieszkania oraz skutki opóźnienia. Jeżeli cena ma być zapłacona po akcie, warto rozważyć zapis o odsetkach ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.
Jeżeli sprzedający ma otrzymać pieniądze z kredytu hipotecznego kupującego, akt powinien uwzględniać warunki banku, np. termin wypłaty środków, dokumenty potrzebne do uruchomienia kredytu i rachunek do spłaty hipoteki sprzedającego. W transakcjach z obciążoną hipoteką konieczne jest dokładne ustalenie, jaka część ceny trafi do banku sprzedającego, a jaka bezpośrednio do sprzedającego.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak można bezpiecznie ułożyć płatność przy sprzedaży mieszkania w różnych sytuacjach.
PRZYKŁAD 1
Kupujący ma środki własne, ale nie chce płacić przed podpisaniem aktu. Strony umawiają się z notariuszem na depozyt notarialny. Kupujący wpłaca cenę na rachunek depozytowy dwa dni przed aktem, a w protokole depozytu wskazuje się, że notariusz wypłaci pieniądze sprzedającemu po podpisaniu aktu sprzedaży. Sprzedający ma potwierdzenie, że środki są zabezpieczone, a kupujący nie przekazuje pieniędzy bez zawartej umowy.
PRZYKŁAD 2
Kupujący ma zapłacić cenę z własnego rachunku bankowego. Dzień przed aktem zwiększa limit przelewów i potwierdza w banku możliwość wykonania przelewu SORBNET. Po podpisaniu aktu składa dyspozycję przelewu w kancelarii, a sprzedający otrzymuje potwierdzenie transakcji. W akcie wskazano również, że w razie braku zapłaty w terminie kupujący poddaje się egzekucji co do ceny.
PRZYKŁAD 3
Część ceny pochodzi z kredytu hipotecznego. W akcie notarialnym strony wskazują, że wkład własny zostanie zapłacony w dniu podpisania aktu, a pozostała część ceny zostanie przelana przez bank kupującego w terminie wynikającym z umowy kredytowej. Sprzedający uzyskuje dodatkowe zabezpieczenie w postaci oświadczenia kupującego o poddaniu się egzekucji oraz precyzyjnego terminu wydania lokalu po zapłacie całej ceny.
FAQ
Czy sprzedający może żądać zapłaty przed podpisaniem aktu?
Może stawiać taki warunek negocjacyjny, ale kupujący nie ma obowiązku się na niego zgodzić. Z art. 3531 Kodeksu cywilnego wynika, że strony same kształtują treść umowy, więc termin zapłaty powinien być uzgodniony. Przy braku zaufania lepszy jest depozyt notarialny albo przelew w kancelarii.
Czy akt notarialny można podpisać dopiero po zaksięgowaniu przelewu?
Tak, strony mogą umówić się organizacyjnie, że podpisanie aktu nastąpi dopiero po potwierdzeniu dostępności środków, np. po złożeniu ich do depozytu notarialnego. Jeżeli jednak chodzi o zwykły przelew bez depozytu, trzeba pamiętać, że samo oczekiwanie na zaksięgowanie może opóźnić czynność i zależy od banków.
Czy notariusz może przyjąć pieniądze na przechowanie?
Tak. Art. 108 § 1 Prawa o notariacie pozwala notariuszowi przyjąć pieniądze na przechowanie w związku z dokonywaną czynnością notarialną. Warunki wypłaty powinny być opisane w protokole depozytu i powiązane z aktem sprzedaży.
Czy poddanie się egzekucji chroni sprzedającego w pełni?
Nie w pełni, ale znacząco wzmacnia jego pozycję. Akt notarialny z oświadczeniem z art. 777 § 1 pkt 4 lub pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego może ułatwić dochodzenie ceny, lecz sprzedający nadal musi uzyskać klauzulę wykonalności i dopiero potem może skierować sprawę do komornika.
Czy można zapisać, że własność przejdzie dopiero po zapłacie ceny?
Przy nieruchomości co do zasady nie. Art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Zamiast takiego zapisu należy zastosować inne zabezpieczenia, np. depozyt notarialny lub poddanie się egzekucji.
Źródła
- Art. 3531, art. 481 § 1 i § 2, art. 488 § 1, art. 535 § 1, art. 155 § 1, art. 157 § 1 i § 2 oraz art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
- Art. 776 oraz art. 777 § 1 pkt 4 i pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
- Art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.
- Art. 19 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców.
- Ustawa z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu.
Przekazanie gospodarstwa rolnego a emerytura z KRUS
