Darowizna mieszkania u notariusza – czy trzeba być osobiście?

Czy trzeba być obecnym u notariusza przy darowiźnie mieszkania?

Przy darowiźnie mieszkania kluczowe jest to, że nie wystarcza sama wola darczyńcy. Darowizna jest umową, a więc potrzebne są oświadczenia obu stron: darczyńcy, który chce nieodpłatnie przenieść własność albo inne prawo, oraz obdarowanego, który darowiznę przyjmuje.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, zastosowanie ma również art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że przy darowiźnie mieszkania stanowiącego odrębną własność najbezpieczniejszym i najprostszym rozwiązaniem jest jednoczesna obecność darczyńcy i obdarowanego u notariusza. Nie jest to jednak jedyna możliwość.

Czy mama może sama przepisać mieszkanie na dziecko?

Nie w takim sensie, że sama obecność mamy u notariusza wystarczy do skutecznego przeniesienia własności mieszkania na dziecko. Darczyńca może złożyć oświadczenie o darowiźnie, ale obdarowany musi darowiznę przyjąć. Dopiero zgodne oświadczenia stron pozwalają zawrzeć umowę darowizny.

Oświadczenia nie zawsze muszą zostać złożone jednocześnie. Teoretycznie możliwe jest złożenie oświadczenia przez darczyńcę i późniejsze przyjęcie darowizny przez obdarowanego, ale przy nieruchomości oba oświadczenia muszą odpowiadać wymaganiom formy aktu notarialnego. W praktyce notariusz zwykle organizuje czynność tak, aby wszystkie potrzebne oświadczenia znalazły się w jednym akcie albo w prawidłowo powiązanych aktach.

Jeżeli nie możesz stawić się osobiście, najczęściej stosuje się pełnomocnictwo notarialne. W podobnych sprawach warto sprawdzić także, jak powinno wyglądać upoważnienie do podpisu darowizny, aby notariusz mógł bezpiecznie przeprowadzić czynność.

Pełnomocnictwo do przyjęcia darowizny mieszkania

Przepisy o pełnomocnictwie znajdują się w art. 95 i następnych Kodeksu cywilnego. Pełnomocnik może złożyć oświadczenie woli w imieniu osoby, która udzieliła mu umocowania, jeżeli pełnomocnictwo obejmuje konkretną czynność.

Do darowizny mieszkania nie wystarczy zwykłe pełnomocnictwo ogólne. Przeniesienie własności nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a ze względu na wymaganą formę aktu notarialnego pełnomocnictwo również powinno być udzielone w tej samej formie. Wynika to z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego.

Pełnomocnictwo powinno jasno wskazywać, że pełnomocnik jest uprawniony do przyjęcia darowizny konkretnego mieszkania, podpisania aktu notarialnego, złożenia oświadczeń podatkowych, wniosków wieczystoksięgowych oraz innych oświadczeń wymaganych przez notariusza. Im dokładniejsza treść pełnomocnictwa, tym mniejsze ryzyko, że notariusz odmówi dokonania czynności albo poprosi o uzupełnienie dokumentów.

Czy mama może być jednocześnie darczyńcą i pełnomocnikiem obdarowanego?

To wymaga szczególnej ostrożności. Zgodnie z art. 108 Kodeksu cywilnego pełnomocnik co do zasady nie może być drugą stroną czynności prawnej dokonywanej w imieniu mocodawcy ani reprezentować obu stron, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo ze względu na treść czynności wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

W darowiźnie mieszkania mama jest darczyńcą, więc reprezentowanie przez nią jednocześnie obdarowanego może budzić wątpliwości. Nie zawsze będzie to niemożliwe, ale pełnomocnictwo musiałoby być sformułowane bardzo precyzyjnie, a ostatecznie to notariusz ocenia, czy może sporządzić akt w takim układzie. W praktyce bezpieczniej ustanowić pełnomocnikiem inną zaufaną osobę.

Darowizna nieruchomości a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

W języku potocznym określenie „mieszkanie własnościowe” bywa używane zarówno przy odrębnej własności lokalu, jak i przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. To rozróżnienie ma znaczenie dla dokumentów, ale w obu przypadkach czynność odbywa się u notariusza.

Przy odrębnej własności lokalu stosuje się przede wszystkim art. 158 Kodeksu cywilnego. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych również wymaga formy aktu notarialnego dla zbycia tego prawa. Notariusz sprawdza wtedy m.in. dokumenty ze spółdzielni, ewentualną księgę wieczystą, zaświadczenia i podstawę nabycia prawa przez darczyńcę.

Jeżeli dla lokalu nie ma księgi wieczystej albo stan prawny jest niejasny, przygotowanie aktu może wymagać dodatkowych dokumentów. Dotyczy to zwłaszcza lokali spółdzielczych, udziałów w nieruchomości albo sytuacji, w których dokumenty historyczne są niepełne.

Co można zastrzec w akcie darowizny?

Akt darowizny nie musi ograniczać się do prostego przeniesienia własności. Darczyńca może chcieć zabezpieczyć swoje dalsze potrzeby, np. przez ustanowienie służebności osobistej mieszkania, prawa do korzystania z określonych pomieszczeń albo obowiązku określonego zachowania po stronie obdarowanego, o ile takie postanowienia są zgodne z prawem i właściwie opisane.

Takie elementy trzeba omówić z notariuszem przed podpisaniem aktu, ponieważ wpływają na treść umowy, wpisy w księdze wieczystej i praktyczne korzystanie z lokalu. Więcej o tego typu postanowieniach opisuje artykuł o tym, czym jest zastrzeżenie w akcie darowizny.

Podatek i zgłoszenie darowizny mieszkania od rodzica

Darowizna od matki na rzecz dziecka należy do kręgu najbliższej rodziny. Co do zasady najbliżsi mogą korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, jeżeli spełnią warunki określone w ustawie. Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego obdarowany zwykle nie składa formularza SD-Z2, ponieważ nabycie następuje u notariusza.

Nie oznacza to jednak, że podatki i opłaty można pominąć. Notariusz ustala, czy powstaje podatek, pobiera należne opłaty sądowe, taksę notarialną, opłatę za wypisy oraz sporządza i przesyła wymagane wnioski. Jeżeli poza mieszkaniem przekazywane są pieniądze, wyposażenie albo inne składniki majątkowe, należy osobno ustalić ich skutki podatkowe.

Czy darowiznę mieszkania można później odwołać?

Darowizna nieruchomości jest poważną czynnością prawną i po podpisaniu aktu nie można jej swobodnie „cofnąć” tylko dlatego, że darczyńca zmienił zdanie. Kodeks cywilny przewiduje jednak sytuacje, w których darowizna może zostać odwołana, przede wszystkim w razie rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Sprawy o odwołanie darowizny są zależne od konkretnego stanu faktycznego. Znaczenie mają zachowanie obdarowanego, relacje rodzinne, czas reakcji darczyńcy i sposób złożenia oświadczenia. Jeżeli konflikt już powstał, pomocny może być artykuł omawiający pozew o odwołanie darowizny.

Jak przygotować się do aktu darowizny?

Przed wizytą u notariusza warto zebrać dokumenty dotyczące lokalu i stron czynności. Najczęściej potrzebne są: numer księgi wieczystej, podstawa nabycia mieszkania przez darczyńcę, dane osobowe stron, dokumenty ze spółdzielni w przypadku prawa spółdzielczego, zaświadczenia wymagane przez notariusza oraz informacje o ewentualnych obciążeniach.

Jeżeli obdarowany działa przez pełnomocnika, należy wcześniej przesłać notariuszowi projekt albo wypis aktu pełnomocnictwa. Gdy pełnomocnictwo sporządzono za granicą, może być potrzebna apostille albo legalizacja oraz tłumaczenie przysięgłe. Wymagania zależą od państwa, dokumentu i praktyki notariusza prowadzącego sprawę.

FAQ

Czy obdarowany musi być przy podpisaniu aktu darowizny mieszkania?

Nie zawsze osobiście, ale musi złożyć oświadczenie o przyjęciu darowizny w wymaganej formie. Może zrobić to osobiście u notariusza albo przez pełnomocnika ustanowionego w prawidłowej formie.

Czy wystarczy zwykłe pisemne pełnomocnictwo?

Nie. Jeżeli pełnomocnik ma przyjąć darowiznę nieruchomości albo podpisać akt dotyczący przeniesienia prawa wymagającego aktu notarialnego, pełnomocnictwo powinno być udzielone w formie aktu notarialnego.

Czy darczyńca może sam załatwić darowiznę u notariusza?

Może rozpocząć sprawę, przygotować dokumenty i złożyć własne oświadczenie, ale do zawarcia umowy potrzebne jest także przyjęcie darowizny przez obdarowanego albo przez jego pełnomocnika.

Czy oświadczenia stron muszą być złożone w tym samym akcie?

Nie zawsze, ale przy nieruchomościach oba oświadczenia muszą spełniać wymagania formy aktu notarialnego. Z powodów praktycznych najczęściej sporządza się jeden akt obejmujący oświadczenia obu stron.

Czy przy darowiźnie mieszkania od mamy trzeba zgłaszać SD-Z2?

Jeżeli darowizna mieszkania jest zawarta u notariusza, obdarowany zasadniczo nie musi składać SD-Z2 z tego tytułu. Inaczej może być przy innych darowiznach, np. pieniężnych, przekazywanych poza aktem notarialnym.

Czy pełnomocnictwo sporządzone za granicą będzie ważne w Polsce?

Może być wykorzystane, ale zwykle trzeba sprawdzić jego formę, zakres, apostille albo legalizację oraz tłumaczenie przysięgłe. Warto przesłać dokument notariuszowi przed umówieniem terminu aktu.

Czy można dopisać w akcie prawo darczyńcy do dalszego mieszkania w lokalu?

Tak, często robi się to przez ustanowienie służebności osobistej mieszkania albo inne odpowiednio opisane postanowienia. Trzeba je uzgodnić przed podpisaniem aktu, bo mają znaczenie dla treści umowy i księgi wieczystej.

Podsumowanie

Przy darowiźnie mieszkania najważniejsze jest zachowanie formy aktu notarialnego i udział obu stron czynności. Obdarowany nie musi stawić się osobiście, ale nie można go całkowicie pominąć. Jeżeli nie bierze udziału w akcie, powinien działać przez prawidłowo umocowanego pełnomocnika.

W praktyce przed wizytą u notariusza należy ustalić, czy chodzi o odrębną własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, udział w nieruchomości czy inną sytuację. Od tego zależą dokumenty, treść aktu, wnioski do księgi wieczystej i koszty.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 95–99, art. 108, art. 158 oraz art. 888–890: tekst jednolity w ELI.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności przepisy o zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: tekst jednolity w ELI.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn: tekst jednolity w ELI.
• Informacja Ministerstwa Finansów o zgłoszeniu SD-Z2 i przypadkach, w których zgłoszenie nie jest wymagane: gov.pl.