Zakaz wtórnego podziału działki a sprzedaż części nieruchomości

Dlaczego miejscowy plan ma decydujące znaczenie?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. Wynika to wprost z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że ustalenia planu obowiązują wszystkich właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości położonych na obszarze objętym planem.

Nie ma znaczenia, że w chwili uchwalenia planu nieruchomość była jeszcze w użytkowaniu wieczystym, a później została wykupiona na własność. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia miejscowego planu kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Plan wiąże więc aktualnego właściciela działki, nawet jeżeli nabył własność już po jego wejściu w życie.

Miejscowy plan może określać między innymi szczegółowe zasady i warunki scalania oraz podziału nieruchomości. Podstawą jest art. 15 ust. 2 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W praktyce w planach pojawiają się zapisy o minimalnej powierzchni nowej działki, minimalnej szerokości frontu, kącie położenia granic, konieczności zapewnienia drogi albo zakazie wtórnych podziałów.

Zakaz wtórnego podziału a decyzja podziałowa

Podział nieruchomości regulują przede wszystkim art. 92-100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zasadą jest, że podział nieruchomości położonej na obszarze objętym miejscowym planem jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy jest zgodny z ustaleniami tego planu. Stanowi o tym art. 93 ust. 1 tej ustawy.

Zgodność podziału z planem ocenia się zarówno pod kątem przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielanych działek. Wynika to z art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli plan wprost zakazuje wtórnego podziału danego terenu, organ co do zasady nie powinien zatwierdzić projektu podziału sprzecznego z tym zakazem.

Podział zatwierdza wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Postępowanie wszczyna się zasadniczo na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego, co wynika z art. 97 ust. 1 tej ustawy.

W praktyce przed złożeniem pełnej dokumentacji geodezyjnej warto wystąpić o opinię dotyczącą wstępnego projektu podziału. Zgodnie z art. 93 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodność proponowanego podziału z planem opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie postanowienia. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

Czy można sprzedać samą dobudówkę?

Co do zasady nie można sprzedać samej dobudówki jako odrębnej rzeczy, jeżeli stanowi część budynku trwale związanego z gruntem. Z art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane są częściami składowymi gruntu, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Z kolei art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Jeżeli dobudówka jest tylko częścią jednego budynku i nie jest samodzielnym lokalem, sprzedaż samej tej części nie będzie możliwa w zwykłej umowie sprzedaży. Można natomiast rozważyć, czy w tej części budynku da się ustanowić odrębną własność lokalu użytkowego.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali odrębną nieruchomością może być samodzielny lokal mieszkalny albo lokal o innym przeznaczeniu. Samodzielnym lokalem jest, zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy, wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi albo na cele inne niż mieszkalne, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu określonych potrzeb.

Spełnienie wymogu samodzielności stwierdza starosta w zaświadczeniu, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. Ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje na podstawie umowy, jednostronnej czynności właściciela albo orzeczenia sądu, co wynika z art. 7 ust. 1 tej ustawy. Do powstania odrębnej własności lokalu konieczny jest wpis do księgi wieczystej, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.

W takim wariancie kupujący nie nabywa samej dobudówki oderwanej od gruntu. Nabywa lokal oraz związany z nim udział w nieruchomości wspólnej. Wynika to z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali.

Jakie rozwiązania można rozważyć?

Jeżeli plan miejscowy nie pozwala na wydzielenie części działki, właściciel nadal może rozważyć inne konstrukcje prawne. Ich dopuszczalność zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego, dokumentacji budynku, treści planu miejscowego, dostępu do drogi i wymogów technicznych.

Sprzedaż udziału w nieruchomości

Sprzedaż udziału w nieruchomości jest prawnie możliwa, ponieważ współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wynika to z art. 198 Kodeksu cywilnego. W analizowanej sytuacji właściciel całej nieruchomości może więc sprzedać kupującemu udział, na przykład odpowiadający ekonomicznie części wykorzystywanej jako dobudówka.

Trzeba jednak pamiętać, że nabywca udziału nie staje się automatycznie wyłącznym właścicielem oznaczonej części budynku. Powstaje współwłasność całej nieruchomości. Sposób korzystania z konkretnych części można uregulować umową o podział do korzystania, czyli podziałem quoad usum. Taka umowa nie przenosi własności konkretnej części, ale może praktycznie uporządkować korzystanie z budynku i gruntu.

Jeżeli współwłaściciele chcieliby następnie znieść współwłasność przez fizyczny podział nieruchomości, sąd albo notariusz muszą uwzględnić ograniczenia wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami i z miejscowego planu. Zakaz wtórnego podziału może więc nadal blokować docelowe wydzielenie odrębnej działki.

Przy zakupie nieruchomości przez kilka osób od początku warto od razu przemyśleć przyszły sposób korzystania, finansowania i ewentualnego podziału. Praktyczne problemy pokazuje sprawa dotycząca zakupu wieloosobowego działki.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Jeżeli dobudówka spełnia warunki samodzielnego lokalu użytkowego, najbezpieczniejszym rozwiązaniem może być ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaż tego lokalu dzierżawcy. Wymaga to przede wszystkim sprawdzenia dokumentacji architektonicznej, sposobu korzystania z pomieszczeń, dostępu do lokalu, instalacji oraz zgodności stanu faktycznego z dokumentacją budowlaną.

Do aktu notarialnego potrzebne będzie co do zasady zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu, rzuty lokalu i pomieszczeń przynależnych, oznaczenie udziału w nieruchomości wspólnej oraz dokumenty księgi wieczystej. Jeżeli lokal ma być lokalem użytkowym, jego sposób użytkowania powinien być zgodny z przepisami budowlanymi i planistycznymi.

To rozwiązanie nie jest podziałem działki w znaczeniu geodezyjnym. Nie tworzy nowej działki ewidencyjnej, dlatego sam zakaz wtórnych podziałów nie musi go wykluczać. Trzeba jednak sprawdzić, czy plan miejscowy nie zawiera innych ograniczeń dotyczących sposobu użytkowania obiektu, funkcji terenu albo liczby lokali.

Wyjątki od zgodności podziału z planem

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje sytuacje, w których podział może nastąpić niezależnie od ustaleń miejscowego planu. Katalog takich przypadków zawiera art. 95 tej ustawy. Nie oznacza to jednak, że każdy zakaz z planu można ominąć.

Dla nieruchomości zabudowanych znaczenie może mieć zwłaszcza art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten pozwala na podział niezależnie od ustaleń planu w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział polega na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Ten wyjątek nie zadziała, jeżeli mamy jeden budynek z dobudówką stanowiącą jego część, a nie co najmniej dwa odrębne budynki. Nie zadziała także wtedy, gdy obiekty zostały wzniesione bez wymaganych decyzji albo podział nie służy rzeczywistemu zniesieniu współwłasności.

Inne przypadki z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczą między innymi realizacji roszczeń do części nieruchomości, wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku w określonych sytuacjach, realizacji inwestycji celu publicznego albo wydzielenia nieruchomości objętej decyzją o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. Każdy z tych wyjątków wymaga odrębnej analizy dokumentów.

Dostęp do drogi publicznej

Nawet jeżeli podział nie byłby sprzeczny z planem, każda projektowana działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Wynika to z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności albo ustanowienie innych służebności drogowych dla wydzielanych działek.

Jeżeli projektowana część z dobudówką nie miałaby samodzielnego dojazdu, trzeba zaplanować służebność przejazdu i przechodu, udział w drodze albo inną konstrukcję zapewniającą realny dostęp. W praktyce częstym rozwiązaniem jest droga wewnętrzna, ale jej wydzielenie także musi być zgodne z przepisami i planem miejscowym.

Czego nie można zrobić?

Nie można ustanowić użytkowania wieczystego na rzecz kupującego, jeżeli grunt stanowi własność osoby prywatnej. Zgodnie z art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego w użytkowanie wieczyste mogą być oddane grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego albo ich związków. Prywatny właściciel nie może więc ustanowić użytkowania wieczystego na swojej nieruchomości.

Nie można też skutecznie przenieść własności fragmentu budynku bez odpowiedniego tytułu prawnego. Jeżeli dobudówka nie jest samodzielnym lokalem i nie doszło do skutecznego podziału nieruchomości, umowa nazywająca ją przedmiotem sprzedaży może nie osiągnąć zamierzonego skutku.

Jak praktycznie podejść do sprzedaży?

Najpierw należy dokładnie przeczytać treść miejscowego planu dla konkretnej działki: przeznaczenie terenu, definicję zakazu wtórnych podziałów, minimalne parametry działek, zasady obsługi komunikacyjnej i ewentualne wyjątki. Same ogólne sformułowania z wypisu z planu mogą nie wystarczyć.

Następnie warto zlecić geodecie wstępną analizę podziałową, a równolegle architektowi albo osobie z uprawnieniami sprawdzenie, czy dobudówka może być samodzielnym lokalem. Jeżeli możliwy jest lokal, potrzebna będzie procedura uzyskania zaświadczenia o samodzielności. Jeżeli możliwy jest podział, trzeba przygotować wstępny projekt podziału i wystąpić do organu o opinię.

Jeżeli ani podział, ani wyodrębnienie lokalu nie są możliwe, pozostaje sprzedaż udziału z bardzo starannie sporządzoną umową określającą sposób korzystania z nieruchomości, zasady ponoszenia kosztów, remontów, dostępu, rozliczeń mediów oraz ewentualnych przyszłych nakładów.

FAQ

Czy zakaz wtórnych podziałów obowiązuje prywatnego właściciela?

Tak. Miejscowy plan jest aktem prawa miejscowego na podstawie art. 14 ust. 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wiąże każdego właściciela nieruchomości objętej planem, także osobę prywatną.

Czy wykup gruntu z użytkowania wieczystego zmienia sytuację?

Nie w zakresie obowiązywania planu. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym plan kształtuje sposób wykonywania prawa własności, więc po nabyciu własności nadal trzeba stosować jego ustalenia.

Czy można sprzedać dobudówkę bez podziału działki?

Można to rozważyć tylko wtedy, gdy dobudówka może być samodzielnym lokalem i zostanie ustanowiona odrębna własność lokalu zgodnie z art. 2, art. 3 i art. 7 ustawy o własności lokali. W przeciwnym razie dobudówka jest zwykle częścią składową gruntu albo budynku.

Czy sprzedaż udziału rozwiązuje problem?

Sprzedaż udziału jest możliwa na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ale kupujący staje się współwłaścicielem całej nieruchomości, a nie wyłącznym właścicielem oznaczonej części. Warto wtedy zawrzeć umowę określającą sposób korzystania z nieruchomości.

Czy organ może zatwierdzić podział sprzeczny z planem?

Co do zasady nie. Art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga zgodności podziału z planem. Wyjątki wynikają głównie z art. 95 tej ustawy i muszą być interpretowane ściśle.

Czy do podziału zawsze potrzebny jest dostęp do drogi?

Tak. Art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga, aby projektowane działki miały dostęp do drogi publicznej. Może to być dostęp bezpośredni, przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowioną służebność.

Źródła

• Art. 14 ust. 8, art. 15 ust. 2 pkt 8 oraz art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
• Art. 92-100, w szczególności art. 93 ust. 1-5, art. 95, art. 96 ust. 1 i art. 97 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 47 § 1, art. 48, art. 198 i art. 232 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 2, art. 3 i art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.