Zasiedzenie pasa działki przy granicy

Zasiedzenie przygranicznego pasa gruntu

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego:

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

W orzecznictwie przyjmuje się, że oczywiście możliwe jest zasiedzenie przygranicznego pasa gruntu. Nawet jeśli w przeszłości doszło do rozgraniczenia gruntu, możliwe jest wnioskowanie o stwierdzenie zasiedzenia wbrew termu rozgraniczeniu.

Samoistne posiadanie

Posiadanie samoistne, prowadzące do zasiedzenia, jest natomiast wtedy, gdy sąsiad i jego poprzednicy prawni mieli możliwość władania pasem gruntu tak, jak to może czynić właściciel, i w tym zakresie mieli i uzewnętrzniali wobec innych wolę wykonania wobec tej nieruchomości prawa własności, z pominięciem innych osób. Jeśli ten pas gruntu pozostawał częścią ogrodu sąsiada i wszyscy uważali sąsiada za jego właściciela, przesłanki samoistnego posiadania zostały spełnione.

Zasiedzenie w dobrej wierze

Żeby zasiedzenie nastąpiło po 20 latach takiego władania, sąsiad musiałby pozostawać w dobrej wierze.

Zgodnie z aktualnie przyjmowanym w orzecznictwie i doktrynie poglądem w dobrej wierze pozostaje osoba, która nie wiedząc o tym, nabyła rzecz od osoby niebędącej jej właścicielem lub od osoby niemającej zdolności albo do czynności prawnych albo gdy akt notarialny przenoszący własność był nieważny.

„Posiadaczem w dobrej wierze jest (…) osoba, która – nie wiedząc o tym – nabyła rzecz od osoby niebędącej jej właścicielem lub od osoby niemającej zdolności albo czynności prawnych, albo gdy akt notarialny przenoszący własność okazał się nieważny. Natomiast nie jest w dobrej wierze ten, kto nabywa własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, ponieważ zdaje sobie sprawę albo powinien sobie zdawać sprawę z tego, że nie nabył prawa własności” (za: J. Naczyńska, Komentarz do art. 172 Kodeksu cywilnego, red. M. Fras, teza 39, Lex).

Ponadto: „dobra wiara zasiadującego posiadacza ma miejsce wtedy, kiedy okoliczności, w jakich doszło do wkroczenia przez niego w cudzą własność w zakresie odpowiadającym służebności usprawiedliwiały jego przekonanie, że nie narusza cudzego prawa. Ustalenie jego stanu świadomości może nastąpić z wykorzystaniem wszelkich dróg dowodzenia, także w drodze budowy domniemań faktycznych” (wyrok SA w Warszawie z 8 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 1131/17, Lex nr 2501263).

„Nie jest w dobrej wierze ten, kto wykonuje prawo, o którym wie, że mu nie przysługuje, ale także ten, kto wykonuje nieprzysługujące mu prawo bez tej świadomości, jeżeli przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć o rzeczywistym stanie prawnym danej sytuacji” (wyrok SA w Gdańsku z 27 września 2019 r., sygn. akt V ACa 167/19).

„Momentem rozstrzygającym dla oceny dobrej albo złej wiary posiadacza jest chwila uzyskania posiadania, w związku z czym późniejsze zmiany stanu jego świadomości pozostają bez wpływu na tę ocenę” (wyrok SA w Warszawie z 19 marca 2019 r., sygn. akt I ACa 335/18).

Nie opisuje Pan (może Pan nie mieć takiej wiedzy z racji nabycia nieruchomości w czasie późniejszym niż rozpoczęcie biegu terminu zasiedzenia), w jakich okolicznościach doszło do takiego, a nie innego postawienia płotu i kiedy to miało miejsce, jak „granica” wyglądała wcześniej. Te okoliczności będą bardzo istotne dla określenia, czy liczyć 20 czy 30 lat jako konieczne do zasiedzenia i czy ten termin upłynął. Ponadto oczywiście konieczne jest wykazanie przez zasiadującego, iż samoistnie władał tym przygranicznym pasem gruntu, co nie jest zawsze oczywiste – w stosunkach sąsiedzkich mogło się przyjąć, że ten pas gruntu pozostawiano, by np. dbać o ogrodzenie z zewnątrz, ale po Pana stronie było np. koszenie na nim trawy, dbanie o niego, swobodne poruszanie się po nim. Zatem nie sposób przy tak niewielu informacjach określić, czy to zasiedzenia doszło, czy też nie. Najbardziej prawdopodobne będzie zapewne, że sąsiad nie działał w dobrej wierze – tj. 30 lat, jak i 20 temu miał wiedzę lub powinien ją mieć, że ten grunt nie jest jego, jednak obydwie strony zachowywały się tak, jakby do niego należał. W takim wypadku sąsiad zasiadywałby ten pas gruntu, ale dopiero po 30 latach stałby się jego właścicielem. Jeśliby np. niegdyś wyznaczono granicę geodezyjnie (błędnie), a obydwie strony zgodziły się co do tej granicy, wiele lat spokojnie posiadały ziemię zgodnie z postawionym ogrodzeniem, sąsiad pozostawałby w mojej ocenie w dobrej wierze i wtedy należałoby liczyć 20 lat.

Dobra wiara

Jak wskazałam wyżej, istotne dla wyznaczenia wymaganego okresu samoistnego posiadania, by zasiedzieć pas graniczny gruntu, będzie dobra wiara sąsiada.

Mogę przywołać np. wyrok SO w Świdnicy z 18 lutego 2016 r., sygn. akt II Ca 1073/15, w którego uzasadnieniu wskazano:

„Dobra wiara oznacza stan psychiczny określonej osoby polegający na błędnym, lecz w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego. W ocenie Sądu pierwszej instancji dysponowanie przez B. B. (1) sporządzoną przez właściwe organy geodezyjne mapką, załączoną do sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości przez państwową instytucję stanowi wystarczającą przesłankę usprawiedliwionego przekonania uczestnika postępowania B. B. (1), że przestrzenny zakres przysługującego mu prawa własności działki numer (…) obejmuje część gruntu, który faktycznie stanowił własność K. i S. J. Ta dobra wiara ulec mogła jedynie wzmocnieniu z chwilą wybudowania przez B. B. (1) płotu ogradzającego obie działki bez uwzględnienia charakterystycznego »trójkąta«, co uczynione zostało zresztą po konsultacjach przeprowadzonych ze S. J. i bez jego sprzeciwu. Powyższe oznacza, że B. B. (1) uzyskał posiadanie działki gruntu (…) w tym obszar spornego trójkąta w dobrej wierze”.

Zasiedzenie a zła wiara

Zatem np. wytyczenie granicy przez geodetę i naniesienie ją na mapy, przyjęte do zasobu oraz zgoda stron co do takiego przebiegu granicy wskazywałyby na istnienie dobrej wiary i zasiedzenie przez sąsiada pasa gruntu po 20 latach. Gdyby obydwie strony miały wiedzę, że przygraniczny pas gruntu należy do Pana/Pana poprzednika prawnego, a jedynie używałyby go w taki sposób, jak Pan opisał, zasiedzenie następowałoby po 30 latach – tj. aktualnie mogłoby jeszcze nie dojść do zasiedzenia (o ile płot nie był postawiony już te 30 lat temu – nie podał Pan tego w zapytaniu).

Jeśli bardziej szczegółowo opisze Pan stan faktyczny – okoliczności takiego, a nie innego postawienia płotu, kto władał tym przygranicznym pasem gruntu, jak ujawniono, że granica jest w innym miejscu, będę mogła bardziej szczegółowo odnieść się do opisanego przypadku.