Zakup działki obciążonej ryzykiem zasiedzenia – jak się zabezpieczyć?

Czy można bezpiecznie kupić działkę, którą ktoś mógł zasiedzieć?

Co do zasady zakup takiej działki jest obarczony wysokim ryzykiem. Zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze albo od 30 lat jako posiadacz samoistny w złej wierze.

To oznacza, że jeżeli osoba trzecia faktycznie włada sporną częścią gruntu jak właściciel przez wymagany czas, mogła już nabyć własność z mocy prawa. Późniejsze postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia ma charakter deklaratoryjny – potwierdza stan, który powstał wcześniej.

W opisanej sytuacji najistotniejsze jest więc nie to, kto dziś sprzedaje nieruchomość, ale czy termin zasiedzenia już upłynął oraz jaki dokładnie obszar był objęty samoistnym posiadaniem.

Dlaczego sam wpis w księdze wieczystej nie wystarcza?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Jest to jednak domniemanie wzruszalne.

Z kolei art. 5 tej samej ustawy przewiduje rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co do zasady chroni ona nabywcę, który odpłatnie nabywa prawo od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako uprawniona, mimo że wpis był niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Problem polega jednak na tym, że rękojmia nie daje praktycznego bezpieczeństwa w każdej sprawie o zasiedzenie. Jeżeli kupujący ma wiedzę o tym, że inna osoba od dziesięcioleci włada gruntem jak właściciel, to liczenie wyłącznie na księgę wieczystą jest bardzo ryzykowne. W takim stanie faktycznym trzeba zakładać spór sądowy o własność albo o wydanie nieruchomości.

Dodatkowo zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych. W transakcjach odpłatnych ochrona co do zasady istnieje, ale jej skuteczność zależy od konkretnego stanu faktycznego i od tego, czy w ogóle da się wykazać przesłanki zasiedzenia oraz moment jego nastąpienia.

Co dokładnie trzeba ustalić przed zakupem?

Przed podpisaniem aktu notarialnego należy sprawdzić co najmniej pięć kwestii:

W praktyce trzeba zażądać od sprzedającego: aktualnego odpisu księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, mapy z oznaczeniem części zajętej, dokumentów podziałowych, informacji o sporach oraz oświadczeń dotyczących korzystania z gruntu przez osoby trzecie.

Warto też ustalić, czy istnieją świadkowie potwierdzający okres posiadania, ogrodzenia, nakłady, zamieszkiwanie, uprawę lub inne przejawy władania właścicielskiego. W sprawach o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości właśnie takie dowody mają zwykle największe znaczenie.

Jakiej „gwarancji” można żądać od sprzedającego?

Nie ma dokumentu, który w 100% wyłączy ryzyko zasiedzenia, jeżeli stan faktyczny wskazuje na wieloletnie samoistne posiadanie przez osobę trzecią. Samo oświadczenie sprzedającego nie zastąpi prawomocnego rozstrzygnięcia sądu.

Można jednak żądać zabezpieczeń umownych, które ograniczą ryzyko finansowe, w szczególności:

• szczegółowych oświadczeń sprzedającego w akcie notarialnym o braku sporów i roszczeń osób trzecich,
• zobowiązania do zwrotu ceny lub części ceny w razie utraty własności albo ujawnienia skutecznego zasiedzenia,
• kary umownej za nieprawdziwe oświadczenia, o ile konstrukcja umowy na to pozwala,
• zatrzymania części ceny w depozycie notarialnym do czasu wyjaśnienia stanu prawnego,
• warunku zawieszającego lub przedwstępnej umowy uzależnionej od prawomocnego zakończenia sprawy.

Trzeba jednak jasno podkreślić: to są zabezpieczenia wobec sprzedającego, a nie gwarancja zachowania własności działki. Jeżeli rzeczywistym właścicielem okaże się posiadacz, kupujący może co najwyżej dochodzić roszczeń od zbywcy, ale nie odzyska automatycznie prawa do gruntu.

Najbezpieczniejsze rozwiązania w praktyce

W opisanym stanie faktycznym najbezpieczniejsze są zwykle trzy warianty:

1. Wstrzymanie zakupu spornej części nieruchomości do czasu prawomocnego zakończenia postępowania o zasiedzenie.
2. Zakup tylko tej części gruntu, która nie jest objęta sporem faktycznym, o ile da się ją jednoznacznie wyodrębnić geodezyjnie i prawnie.
3. Nabycie nieruchomości dopiero od osoby, której własność zostanie potwierdzona – czyli od dotychczasowego właściciela, jeżeli zasiedzenie nie zostanie wykazane, albo od posiadacza, jeżeli sąd stwierdzi zasiedzenie.

Jeżeli konflikt dotyczy części wydzielonej z większej nieruchomości, trzeba jeszcze zbadać, czy obszar objęty posiadaniem odpowiada rzeczywiście nowo wydzielonej działce. Często granice faktycznego korzystania nie pokrywają się z granicami ewidencyjnymi, co rodzi dodatkowe spory.

Czy warto kupować działkę „w ciemno”, a potem samemu prowadzić sprawę?

Zwykle nie. Nabywca, który od początku wie o sporze, kupuje nie tylko grunt, ale też ryzyko procesu, kosztów geodety, kosztów pełnomocnika i wieloletniej niepewności. Dodatkowo może się okazać, że nabywa prawo tylko formalnie, bez realnej możliwości objęcia działki w posiadanie.

Jeżeli osoba trzecia mieszka na nieruchomości, ogrodziła ją, uprawia ją albo korzysta z niej w sposób wyłączny, to po zakupie może być konieczne prowadzenie osobnych postępowań o wydanie nieruchomości, rozgraniczenie, ochronę własności albo obronę przed wnioskiem o zasiedzenie. Podstawę roszczenia windykacyjnego właściciela stanowi art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, ale jego skuteczność zależy od tego, czy kupujący rzeczywiście nabył własność.

Jakie konsekwencje grożą kupującemu po zawarciu umowy?

Jeżeli po zakupie sąd stwierdzi, że osoba trzecia zasiedziała nieruchomość przed datą sprzedaży, kupujący może utracić nabyte prawo w całości albo w części. Wtedy pozostają mu przede wszystkim roszczenia wobec sprzedającego z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, a w niektórych przypadkach także roszczenia z rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej na podstawie art. 556³ Kodeksu cywilnego oraz dalszych przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Wadą prawną jest m.in. sytuacja, gdy rzecz stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona prawem osoby trzeciej. Przy nieruchomościach skutki i zakres uprawnień zawsze trzeba ocenić na tle treści umowy, wiedzy kupującego i dokładnego przebiegu transakcji.

FAQ

Czy postanowienie sądu jest konieczne, aby doszło do zasiedzenia?

Nie. Zasiedzenie następuje z mocy prawa po upływie terminu z art. 172 § 1 albo § 2 Kodeksu cywilnego. Postanowienie sądu tylko to potwierdza.

Czy można kupić tylko „bezsporną” część nieruchomości?

Tak, ale tylko wtedy, gdy da się ją prawidłowo wyodrębnić pod względem geodezyjnym i prawnym oraz gdy spór faktycznie nie obejmuje tej części.

Czy notariusz sprawdzi, że działka nie jest zasiedziana?

Nie w pełnym zakresie. Notariusz bada dokumenty przedstawione do aktu, ale nie prowadzi postępowania dowodowego dotyczącego wieloletniego posiadania i nie rozstrzyga sporów o zasiedzenie.

Czy oświadczenie sprzedającego wystarczy jako zabezpieczenie?

Nie. Oświadczenie może pomóc w późniejszym dochodzeniu roszczeń od sprzedającego, ale nie usuwa ryzyka, że rzeczywistym właścicielem okaże się posiadacz.

Czy rękojmia ksiąg wieczystych zawsze chroni kupującego?

Nie zawsze. Jej zastosowanie zależy od konkretnych okoliczności sprawy, a przy wiedzy kupującego o sporze liczenie wyłącznie na księgę wieczystą jest szczególnie niebezpieczne.

Wnioski praktyczne

W opisanej sprawie najrozsądniejsze stanowisko to nie szukać „gwarancji” samego zakupu, lecz doprowadzić najpierw do wyjaśnienia, kto rzeczywiście jest właścicielem spornej części gruntu. Jeżeli istnieją poważne przesłanki zasiedzenia, bezpieczne nabycie od obecnego właściciela wpisanego do księgi wieczystej może okazać się niemożliwe albo ekonomicznie nieopłacalne.

Dlatego rekomendacja praktyczna jest następująca: albo wstrzymać transakcję do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia, albo kupować wyłącznie tę część nieruchomości, która nie jest objęta rzeczywistym sporem co do posiadania i własności.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 172 § 1 i § 2 oraz art. 222 § 1, art. 556³.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 3 ust. 1, art. 5 i art. 6 ust. 1 – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1630/10.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 82/11.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z 22 września 1997 r., sygn. akt II CKN 730/97.