.
Udzieliliśmy ponad 128,9 tys. porad prawnych i mamy 14 592 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Zakup zasiedzianej działki, co musisz wiedzieć przed zakupem?

• Data: 28-06-2024 • Autor: Radca prawny Tomasz Krupiński

Zamierzam kupić działkę budowlaną od państwa X. Okazuje się jednak, że działka jest zasiedziana przez państwo Z oraz ich dzieci od ponad 30 lat. Może nawet i 40 lat. Cała działka to 1 hektar z małym przedwojennym domkiem. Obecny właściciel wydzielił 2 działki budowlane po 10002. Domek nie jest usytuowany na żadnej z tych dwóch działek. Zamierzam zakupić obie te działki. Niestety pierwsza działka (granicząca z inną moją działką) jest zasiedziana. Państwo Z się uaktywnili i stają się konfliktowi. Państwo X zaproponowali im sprzedaż domku i kawałka ogrodu. Jaką gwarancję muszę uzyskać i od kogo, żeby bezpiecznie nabyć zasiedzianą działkę?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Zakup zasiedzianej działki, co musisz wiedzieć przed zakupem?

Stwierdzenie zasiedzenia

Pani obawy są słuszne i uzasadnione. Stwierdzeniu zasiedzenia z tym dniem nie stoi na przeszkodzie późniejsza sprzedaż nieruchomości przez jej pierwotnych właścicieli, których prawo nie zostało z księgi wieczystej wykreślone lub mylnie tam wpisane. Stwierdzenie zasiedzenia ma ten skutek, że określa nowy stan prawny nieruchomości, poczynając od daty wskazanej w postanowieniu sądu, bez względu na skutki późniejszych zdarzeń, które ten stan mogą odmiennie kształtować. W postępowaniu o zasiedzenie sąd wydaje postanowienie, w którym stwierdza tylko, kto własność nieruchomości w określonej dacie nabył, a tym samym kto własność tę utracił, bez względu na to, czy w dacie orzekania nabywca zachował własność przedmiotu zasiedzenia. Kto zasiedział nieruchomość, staje się bowiem z mocy prawa właścicielem. Każde późniejsze nabycie własności – niezależnie od podstawy prawnej – odbywa się jego kosztem. Nie do przyjęcia jest pogląd, że takie późniejsze nabycie nieruchomości, np. w drodze kupna i w zaufaniu do księgi wieczystej – jak to ma miejsce w stanie faktycznym sprawy – odbiera zainteresowanemu prawo do żądania stwierdzenia zasiedzenia.

 

Oznaczałoby to w istocie, że z upływem terminu otwierającego możliwość stwierdzenia zasiedzenia, a przed kolejną zmianą właściciela, nieruchomość nie stanowiła niczyjej własności. Takiego stanu rzeczy obowiązujące prawo nie przewiduje. Co się zaś tyczy nabycia własności nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej, to wymaga zauważenia, że okoliczność ta nie przesądza o pozytywnym skutku umowy.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Skutki zasiedzenia dla nowego nabywcy

Decydujące znaczenie w tej sprawie ma art. 5, na mocy którego, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (zob. wyrok NSA z 30.9.2011 r., sygn. akt I OSK 1630/10). Przy czym nabycie nieruchomości od osoby wpisanej do księgi wieczystej, ale niebędącej właścicielem, prowadzi do nabycia własności tylko wówczas gdy podstawę tego nabycia stanowi odpłatna czynność prawna (zob. wyrok SN z 12.10.2011 r., sygn. akt II CSK 82/11). Ponadto, skoro warunkiem rękojmi jest nabycie przez czynność prawną, to nie chroni ona nabycia w wyniku innych zdarzeń, np. w drodze egzekucji (zob. wyrok SN z 22.9.1997 r., sygn. akt II CKN 730/97). Artykuł 5 nie zawiera wskazania szczególnych wymagań co do rozbieżności, które uzasadniałyby zastosowanie rękojmi ksiąg wieczystych. Dlatego jej zastosowanie nie jest wyłączone na skutek orzeczenia o zasiedzeniu z datą wcześniejszą niż czynność prawna, na podstawie której przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabyto własność lub inne prawo rzeczowe.

 

Nie można zrzec się prawa do zasiedzenia ani tegoż prawa modyfikować. Ochronę dla Pani stanowią przepisy o rękojmi wiary ksiąg wieczystych. W Pani wypadku jednak posiada Pani wiedzę, że nieruchomość nie stanowi własności dotychczasowych właścicieli. Stąd też działa Pani w złej wierze.

 

Rekomenduję rezygnację z zakupu lub też przeprowadzenie sprawy o zasiedzenie i nabycie od nowych właścicieli.

Przykłady

Problematyczne Zasiedzenie w Praktyce

Pan Kowalski postanowił zakupić działkę budowlaną na wsi, od rodziny Nowaków. Działka była idealna do budowy jego wymarzonego domu. Niestety, okazało się, że część działki od ponad 35 lat jest użytkowana przez rodzinę Zielińskich, którzy w międzyczasie zbudowali na niej mały domek i założyli ogród. Gdy pan Kowalski podjął próby wyjaśnienia sprawy, Zielińscy stali się konfliktowi, twierdząc, że mają prawo do tej ziemi. W tej sytuacji pan Kowalski musiał wstrzymać zakup i zasięgnąć porady prawnej, aby dowiedzieć się, jak legalnie i bezpiecznie nabyć sporną nieruchomość. Okazało się, że zasiedzenie zostało już stwierdzone na korzyść Zielińskich, co skomplikowało całą transakcję.

 
Konflikt sąsiedzki o Zasiedzenie

Pani Wiśniewska znalazła wymarzoną działkę budowlaną w pięknej okolicy. Gdy skontaktowała się z obecnymi właścicielami, rodziną Nowaków, dowiedziała się, że działka od 40 lat jest zasiedlona przez rodzinę Zawadzkich. Zawadzcy, świadomi swoich praw do zasiedzenia, zaczęli stawiać warunki i żądać odszkodowania za swoje inwestycje w tę ziemię. Pani Wiśniewska musiała więc podjąć kroki prawne, aby ustalić, jakie ma możliwości. Okazało się, że rodzina Nowaków nie miała pełnych praw do sprzedaży działki, a sprawa zasiedzenia była już w toku sądowym. To zmusiło panią Wiśniewską do rozważenia rezygnacji z zakupu i poszukiwania innej działki.

 
Rozwiązanie Sporów Zasiedzeniowych

Pan Nowicki, planujący zakup dwóch działek budowlanych od rodziny Kowalskich, napotkał problem, gdy okazało się, że jedna z działek jest zasiedziana przez rodzinę Zielińskich od ponad 30 lat. Chociaż domek Zielińskich znajdował się na osobnej części nieruchomości, Zielińscy byli gotowi walczyć o swoje prawa. Pan Nowicki postanowił skonsultować się z prawnikiem, który doradził mu, aby domagał się oficjalnego postanowienia sądu w sprawie zasiedzenia przed finalizacją zakupu. Dzięki temu mógł uzyskać pewność, że po dokonaniu transakcji nie będzie narażony na roszczenia ze strony Zielińskich. W rezultacie, po uzyskaniu odpowiednich dokumentów i porozumieniu się z Zielińskimi, pan Nowicki mógł bezpiecznie nabyć obie działki.

Podsumowanie

Zakup zasiedzianej działki może wiązać się z licznymi komplikacjami prawnymi, zwłaszcza gdy obecni użytkownicy mają podstawy do roszczeń. Przed dokonaniem zakupu należy dokładnie zbadać stan prawny nieruchomości i uzyskać odpowiednie gwarancje, aby uniknąć przyszłych sporów. Kluczowe jest również uzyskanie postanowienia sądu w sprawie zasiedzenia, co zapewni bezpieczeństwo transakcji.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach związanych z zasiedzeniem nieruchomości? Skorzystaj z naszych usług online – oferujemy profesjonalne porady prawne i pomoc w sporządzaniu pism. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1630/10
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 82/11
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1997 r., sygn. akt II CKN 730/97

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Tomasz Krupiński

Radca prawny, absolwent wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie (studia ukończył z wynikiem bardzo dobrym) oraz podyplomowych studiów z zakresu zarządzania projektami europejskimi. Radca prawny z siedmioletnim doświadczeniem zawodowym w obsłudze prawnej jednostek organizacyjnych oraz osób fizycznych. Specjalista z zakresu prawa rodzinnego oraz szeroko rozumianego prawa nieruchomości. Uczestnik programów ministerialnych dotyczących problematyki prawnorodzinnej. Od kilku lat doradza prawnie zarządom wspólnot mieszkaniowych oraz zarządcom nieruchomości. Posiada również uprawnienia zarządcy nieruchomości.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu