Zakup zasiedzianej działki, co musisz wiedzieć przed zakupem?

Stwierdzenie zasiedzenia

Pani obawy są słuszne i uzasadnione. Stwierdzeniu zasiedzenia z tym dniem nie stoi na przeszkodzie późniejsza sprzedaż nieruchomości przez jej pierwotnych właścicieli, których prawo nie zostało z księgi wieczystej wykreślone lub mylnie tam wpisane. Stwierdzenie zasiedzenia ma ten skutek, że określa nowy stan prawny nieruchomości, poczynając od daty wskazanej w postanowieniu sądu, bez względu na skutki późniejszych zdarzeń, które ten stan mogą odmiennie kształtować. W postępowaniu o zasiedzenie sąd wydaje postanowienie, w którym stwierdza tylko, kto własność nieruchomości w określonej dacie nabył, a tym samym kto własność tę utracił, bez względu na to, czy w dacie orzekania nabywca zachował własność przedmiotu zasiedzenia. Kto zasiedział nieruchomość, staje się bowiem z mocy prawa właścicielem. Każde późniejsze nabycie własności – niezależnie od podstawy prawnej – odbywa się jego kosztem. Nie do przyjęcia jest pogląd, że takie późniejsze nabycie nieruchomości, np. w drodze kupna i w zaufaniu do księgi wieczystej – jak to ma miejsce w stanie faktycznym sprawy – odbiera zainteresowanemu prawo do żądania stwierdzenia zasiedzenia.

Oznaczałoby to w istocie, że z upływem terminu otwierającego możliwość stwierdzenia zasiedzenia, a przed kolejną zmianą właściciela, nieruchomość nie stanowiła niczyjej własności. Takiego stanu rzeczy obowiązujące prawo nie przewiduje. Co się zaś tyczy nabycia własności nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej, to wymaga zauważenia, że okoliczność ta nie przesądza o pozytywnym skutku umowy.

Skutki zasiedzenia dla nowego nabywcy

Decydujące znaczenie w tej sprawie ma art. 5, na mocy którego, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (zob. wyrok NSA z 30.9.2011 r., sygn. akt I OSK 1630/10). Przy czym nabycie nieruchomości od osoby wpisanej do księgi wieczystej, ale niebędącej właścicielem, prowadzi do nabycia własności tylko wówczas gdy podstawę tego nabycia stanowi odpłatna czynność prawna (zob. wyrok SN z 12.10.2011 r., sygn. akt II CSK 82/11). Ponadto, skoro warunkiem rękojmi jest nabycie przez czynność prawną, to nie chroni ona nabycia w wyniku innych zdarzeń, np. w drodze egzekucji (zob. wyrok SN z 22.9.1997 r., sygn. akt II CKN 730/97). Artykuł 5 nie zawiera wskazania szczególnych wymagań co do rozbieżności, które uzasadniałyby zastosowanie rękojmi ksiąg wieczystych. Dlatego jej zastosowanie nie jest wyłączone na skutek orzeczenia o zasiedzeniu z datą wcześniejszą niż czynność prawna, na podstawie której przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabyto własność lub inne prawo rzeczowe.

Nie można zrzec się prawa do zasiedzenia ani tegoż prawa modyfikować. Ochronę dla Pani stanowią przepisy o rękojmi wiary ksiąg wieczystych. W Pani wypadku jednak posiada Pani wiedzę, że nieruchomość nie stanowi własności dotychczasowych właścicieli. Stąd też działa Pani w złej wierze.

Rekomenduję rezygnację z zakupu lub też przeprowadzenie sprawy o zasiedzenie i nabycie od nowych właścicieli.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1630/10
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 82/11
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1997 r., sygn. akt II CKN 730/97