Najem lokalu użytkowego – niezgodny metraż i czynsz

Mniejszy metraż lokalu użytkowego niż w umowie najmu

Umowa najmu jest uregulowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Z przepisu tego wynika, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

Jeżeli w umowie wskazano, że lokal ma np. 52 m², a w rzeczywistości ma około 43 m², trzeba najpierw ustalić, jakie znaczenie strony nadały powierzchni lokalu. Inaczej ocenia się umowę, w której czynsz jest wyliczony jako iloczyn powierzchni i stawki za 1 m², a inaczej umowę, w której czynsz oznaczono jedną, stałą kwotą za cały lokal.

W praktyce spór dotyczy najczęściej tego, czy wskazanie powierzchni było tylko opisem lokalu, czy elementem służącym do obliczenia czynszu. Jeżeli czynsz był ryczałtowy, wynajmujący może twierdzić, że najemca płacił dokładnie tyle, ile wynikało z umowy. Jeżeli jednak lokal był istotnie mniejszy, najemca może powoływać się na wadę przedmiotu najmu oraz na to, że otrzymał lokal o innych parametrach niż uzgodnione.

Czy mniejsza powierzchnia lokalu jest wadą przedmiotu najmu?

Tak, mniejsza powierzchnia lokalu może być wadą rzeczy najętej. Z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

W odniesieniu do lokalu użytkowego ważne jest więc nie tylko samo porównanie liczby metrów, lecz także to, czy mniejszy metraż wpływał na prowadzenie działalności, ekspozycję towaru, liczbę stanowisk pracy, możliwość przyjmowania klientów, magazynowanie produktów albo inne uzgodnione przeznaczenie lokalu.

W wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 8/12, wskazano, że wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie stanowi wadę przedmiotu najmu w rozumieniu art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego i może uzasadniać roszczenie najemcy o obniżenie czynszu.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie obniżka będzie liczona mechanicznie jako różnica metrów pomnożona przez stawkę rynkową. Sąd ocenia treść umowy, sposób ustalenia czynszu, skalę różnicy, wpływ wady na korzystanie z lokalu oraz zachowanie stron.

Czynsz ryczałtowy a czynsz liczony od metra kwadratowego

Jeżeli umowa najmu wskazuje konkretną stawkę za 1 m², argument najemcy o zawyżeniu czynszu jest zwykle silniejszy. Wtedy można wykazywać, że rzeczywista powierzchnia powinna prowadzić do innego obliczenia świadczenia.

Jeżeli jednak umowa podaje tylko ogólną powierzchnię lokalu i jedną kwotę czynszu, wynajmujący może bronić się, że czynsz został ustalony za cały lokal jako całość. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 grudnia 2013 r., sygn. akt VI ACa 409/13, podkreślono, że wysokość czynszu wynika z umowy, a samo wskazanie sposobu wyliczenia należności odnoszącego się do powierzchni lokalu nie musi dawać stronie jednostronnego prawa do ponownego przeliczenia czynszu.

Nie zamyka to drogi do roszczeń, ale zmienia ich podstawę. W takiej sytuacji najemca powinien koncentrować się na art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, ewentualnie na odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli potrafi wykazać szkodę, naruszenie umowy i związek przyczynowy.

Zobacz również: gdy problem dotyczy lokalu o zawyżonej powierzchni, przydatne może być omówienie sprawy o niezgodny metraż lokalu.

Jakich roszczeń może dochodzić najemca?

Możliwe roszczenia zależą od treści umowy, momentu wykrycia niezgodności, skali różnicy oraz tego, czy umowa nadal trwa. Najczęściej rozważa się obniżenie czynszu, zwrot nadpłaty, odszkodowanie, uchylenie się od skutków oświadczenia złożonego pod wpływem błędu albo potrącenie z zaległym czynszem.

Zwrot nadpłaty po zakończeniu najmu

Po zakończeniu najmu nadal można dochodzić roszczeń pieniężnych, ale trzeba uważać na przedawnienie. Art. 677 Kodeksu cywilnego stanowi, że roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. W przypadku lokalu będzie to zasadniczo dzień jego zwrotu wynajmującemu.

Jeżeli roszczenie jest konstruowane nie jako zwrot nadpłaconego czynszu, lecz jako odszkodowanie związane z działalnością gospodarczą, zastosowanie może mieć art. 118 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przedawniają się co do zasady z upływem 3 lat, a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, jeżeli termin przedawnienia nie jest krótszy niż 2 lata.

W praktyce bezpieczniej nie zwlekać. Najemca powinien niezwłocznie zgromadzić dowody i wystąpić do wynajmującego z pisemnym wezwaniem do zapłaty albo z oświadczeniem o potrąceniu, jeżeli istnieje zaległość czynszowa.

Co zrobić, gdy najemca zalega z czynszem?

Zaległość czynszowa nie przekreśla roszczeń najemcy, ale komplikuje rozliczenia. Jeżeli wynajmujący domaga się zapłaty zaległego czynszu, najemca może rozważyć potrącenie. Zgodnie z art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego potrącenie jest możliwe, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, a przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze albo rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym.

Skutek potrącenia określa art. 498 § 2 Kodeksu cywilnego: obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Samo potrącenie następuje przez oświadczenie złożone drugiej stronie, co wynika z art. 499 Kodeksu cywilnego. Dla celów dowodowych najlepiej zrobić to pisemnie i wskazać dokładną kwotę, okres oraz podstawę roszczenia.

Znaczenie staranności przedsiębiorcy

Przy najmie lokalu użytkowego strony zwykle działają jako przedsiębiorcy. Z art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej określa się z uwzględnieniem zawodowego charakteru tej działalności.

Wynajmujący może więc podnosić, że najemca przed zawarciem umowy powinien obejrzeć lokal, zweryfikować jego powierzchnię albo zareagować wcześniej. Nie oznacza to automatycznej przegranej najemcy, zwłaszcza gdy różnica była ukryta, wynikała z dokumentów przekazanych przez wynajmującego albo nie była łatwa do samodzielnego ustalenia. Ma to jednak znaczenie przy ocenie dowodów, błędu oraz ewentualnego przyczynienia się do szkody.

Błąd co do powierzchni lokalu

Jeżeli najemca podpisał umowę, działając w błędzie co do powierzchni lokalu, można rozważyć art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, jeżeli błąd dotyczył treści czynności prawnej i był istotny. Z art. 84 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że błąd jest istotny, gdy uzasadnia przypuszczenie, że składający oświadczenie nie złożyłby go tej treści, gdyby nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie.

Uchylenie się od skutków prawnych wymaga oświadczenia złożonego drugiej stronie na piśmie, zgodnie z art. 88 § 1 Kodeksu cywilnego. Termin wynosi rok od wykrycia błędu, co wynika z art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego. W sprawach najmu lokalu użytkowego ta droga bywa trudna, zwłaszcza jeżeli umowa była wykonywana przez wiele miesięcy, ale w wyjątkowych sytuacjach może mieć znaczenie.

Jak przygotować roszczenie do wynajmującego?

Najemca powinien zacząć od ustalenia rzeczywistej powierzchni lokalu. Najlepiej oprzeć się na pomiarze wykonanym przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje, dokumentacji technicznej budynku, protokole zdawczo-odbiorczym, rzucie lokalu, korespondencji z wynajmującym oraz zdjęciach.

W piśmie do wynajmującego warto wskazać: datę zawarcia umowy, powierzchnię wpisaną w umowie, powierzchnię ustaloną w pomiarze, okres najmu, wysokość zapłaconego czynszu, podstawę prawną roszczenia oraz żądaną kwotę. Jeżeli spór obejmuje także media, opłaty eksploatacyjne lub inne obciążenia, pomocne może być osobne uporządkowanie zasad rozliczeń, ponieważ opłaty przy najmie często są liczone według innych kryteriów niż czynsz.

Jeżeli umowa nadal trwa, oprócz roszczenia pieniężnego można rozważyć aneks obniżający czynsz na przyszłość. Jeżeli najemca chce zakończyć współpracę, warto sprawdzić postanowienia umowy dotyczące wypowiedzenia oraz zasady zwrotu lokalu. W podobnych sytuacjach przydatne może być omówienie tematu rozwiązanie najmu lokalu pod działalność.

FAQ

Czy sam mniejszy metraż zawsze oznacza zwrot części czynszu?

Nie. Trzeba ustalić, czy czynsz był liczony od powierzchni, czy ustalony ryczałtowo za cały lokal. Jeżeli czynsz był stałą kwotą, najemca powinien wykazać, że mniejszy metraż był wadą ograniczającą używanie lokalu w rozumieniu art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy można żądać obniżenia czynszu po zakończeniu najmu?

Można dochodzić rozliczeń pieniężnych także po zakończeniu najmu, ale trzeba pilnować terminów. Roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu, zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego.

Czy najemca może potrącić swoje roszczenie z zaległym czynszem?

Tak, ale tylko wtedy, gdy spełnione są warunki z art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego. Roszczenie najemcy musi być pieniężne, wymagalne i możliwe do dochodzenia przed sądem. Potrącenie wymaga złożenia oświadczenia drugiej stronie, co wynika z art. 499 Kodeksu cywilnego.

Czy można uchylić się od umowy z powodu błędnego metrażu?

Jest to możliwe tylko w szczególnych przypadkach. Błąd musi dotyczyć treści czynności prawnej i być istotny w rozumieniu art. 84 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych trzeba złożyć na piśmie w terminie roku od wykrycia błędu, zgodnie z art. 88 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Jakie dowody są najważniejsze w sporze o powierzchnię lokalu?

Najważniejsze są: umowa najmu, aneksy, protokół zdawczo-odbiorczy, rzut lokalu, dokumentacja techniczna, profesjonalny pomiar powierzchni, korespondencja z wynajmującym oraz dowody zapłaty czynszu. Bez wiarygodnego pomiaru i wyliczenia żądanej kwoty roszczenie będzie trudne do wykazania.

Podsumowanie

Mniejszy metraż lokalu użytkowego może dawać podstawę do roszczeń wobec wynajmującego, ale wynik sprawy zależy od treści umowy i dowodów. Najmocniejsza sytuacja występuje wtedy, gdy czynsz był wyraźnie liczony według stawki za 1 m² albo gdy mniejsza powierzchnia realnie ograniczała prowadzenie działalności. Przy czynszu ryczałtowym trzeba szczególnie starannie wykazać, że lokal miał wadę w rozumieniu art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli lokal został już zwrócony, trzeba szybko sprawdzić termin z art. 677 Kodeksu cywilnego. Jeżeli najemca ma zaległości czynszowe, należy ocenić możliwość potrącenia oraz przygotować precyzyjne oświadczenie z wyliczeniem kwoty.

Źródła

• Art. 659 § 1, art. 664 § 1, art. 677, art. 84 § 1 i § 2, art. 88 § 1 i § 2, art. 118, art. 355 § 2, art. 405, art. 410 § 2, art. 471, art. 498 § 1 i § 2 oraz art. 499 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 8/12.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 grudnia 2013 r., sygn. akt VI ACa 409/13.