Ogłoszenie o sprzedaży firmy – oferta czy zaproszenie do negocjacji?

Ogłoszenie o sprzedaży firmy – jaka jest zasada?

Podstawowa różnica wynika z dwóch przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 66 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia tej umowy. Z kolei zgodnie z art. 71 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje skierowane do ogółu albo do poszczególnych osób poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy.

W praktyce oznacza to, że ogłoszenie zamieszczone na portalu, nawet jeśli zawiera cenę i opis działalności, zwykle nie wiąże sprzedającego tak jak oferta złożona konkretnej osobie. Najczęściej jest to jedynie zaproszenie do kontaktu, zadawania pytań i prowadzenia rokowań.

Kiedy ogłoszenie może zostać uznane za ofertę?

Wyjątek jest możliwy wtedy, gdy z treści ogłoszenia wynika nie tylko informacja o zamiarze sprzedaży, ale stanowcza i kompletna propozycja zawarcia umowy. Taka ocena zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego, sposobu sformułowania ogłoszenia, kanału komunikacji i późniejszej korespondencji między stronami.

Ryzyko wzrasta szczególnie wtedy, gdy ogłoszenie:

• dokładnie identyfikuje przedmiot sprzedaży,
• określa cenę jako ostateczną i niepodlegającą negocjacji,
• wskazuje wszystkie istotne warunki transakcji,
• jest skierowane faktycznie do oznaczonego adresata albo w dalszej korespondencji zostaje doprecyzowane wobec jednej osoby,
• zawiera sformułowania typu „sprzedam”, „pierwszy akceptujący cenę nabywa”, „oferta ważna do dnia...”.

Przy sprzedaży firmy trzeba dodatkowo pamiętać, że samo potoczne określenie „sprzedaż firmy” może w praktyce oznaczać różne czynności prawne: sprzedaż przedsiębiorstwa, sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa, sprzedaż udziałów albo akcji, a przy jednoosobowej działalności – zbycie przedsiębiorstwa - z DG. To, jakie elementy są istotne, zależy więc od tego, co naprawdę ma być przedmiotem transakcji.

Czy kupujący może żądać sprzedaży po cenie z ogłoszenia?

Co do zasady – nie, jeżeli ogłoszenie miało tylko charakter informacyjny lub negocjacyjny. Samo zamieszczenie ogłoszenia nie tworzy jeszcze obowiązku zawarcia umowy sprzedaży z pierwszą osobą zainteresowaną. Jeżeli ogłoszenie jest jedynie zaproszeniem z art. 71 Kodeksu cywilnego, odbiorca nie nabywa roszczenia o przeniesienie przedsiębiorstwa za wskazaną cenę.

Inaczej może być dopiero wtedy, gdy między stronami dojdzie do złożenia i przyjęcia oferty albo do zawarcia przedwstępnej czy definitywnej umowy. Znaczenie ma więc nie tylko samo ogłoszenie, lecz cała sekwencja kontaktów: wiadomości, e-maili, ustaleń telefonicznych i projektów dokumentów. W obrocie między przedsiębiorcami istotny bywa także sposób akceptacji oferty, o którym mowa w art. 68² Kodeksu cywilnego, ale przepis ten ma zastosowanie dopiero do rzeczywiście złożonej oferty, a nie do zwykłego ogłoszenia.

Czy można podwyższyć cenę albo wycofać ogłoszenie?

Jeżeli ogłoszenie nie było ofertą, sprzedający co do zasady może:

• zmienić cenę,
• zmienić zakres sprzedaży,
• wycofać ogłoszenie,
• sprzedać firmę innemu podmiotowi, także za wyższą cenę.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności w każdej sytuacji. Jeżeli negocjacje weszły w zaawansowaną fazę, należy uwzględniać obowiązek prowadzenia ich zgodnie z dobrymi obyczajami. Zgodnie z art. 72 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.

Chodzi tu jednak o odpowiedzialność za nielojalne negocjacje, a nie automatyczny przymus sprzedaży przedsiębiorstwa. Roszczenie odszkodowawcze z art. 72 § 2 Kodeksu cywilnego wymagałoby wykazania konkretnych okoliczności i poniesionej szkody.

Jak bezpiecznie sformułować ogłoszenie?

Aby ograniczyć ryzyko sporu, warto zadbać o jednoznaczną treść. Pomagają w tym zwłaszcza następujące zastrzeżenia:

• „Niniejsze ogłoszenie nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego, lecz zaproszenie do negocjacji w rozumieniu art. 71 Kodeksu cywilnego”.
• „Cena ma charakter orientacyjny i może ulec zmianie”.
• „Warunki transakcji, w tym cena i zakres składników, zostaną ustalone indywidualnie”.
• „Sprzedający zastrzega sobie prawo do zakończenia rozmów bez wyboru nabywcy”.
• „Zawarcie umowy wymaga uzgodnienia treści pisemnej umowy oraz spełnienia warunków transakcyjnych”.

Takie klauzule nie dają absolutnej gwarancji w każdej sprawie, ale bardzo wyraźnie pokazują intencję sprzedającego. Ma to znaczenie przy wykładni oświadczeń woli na podstawie art. 65 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli rozważasz nie tylko ogłoszenie, lecz również docelową transakcję, przydatne może być porównanie wariantów takich jak sprzedaż firmy w relacji rodzinnej albo przekazanie przedsiębiorstwa w innej formie.

Czy podanie ceny jest obowiązkowe i czy to zmienia ocenę prawną?

To, że portal ogłoszeniowy wymaga wpisania ceny, nie zmienia automatycznie charakteru prawnego ogłoszenia. Obowiązek techniczny wynikający z regulaminu serwisu nie zastępuje przesłanek oferty z art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego. Cena wpisana do formularza może więc nadal mieć wyłącznie znaczenie orientacyjne, jeżeli z ogłoszenia wynika, że chodzi o rozpoczęcie rozmów.

Warto jednak unikać sformułowań sugerujących definitywne związanie, na przykład „sprzedaż gwarantowana za wskazaną kwotę” albo „kto pierwszy zaakceptuje, temu sprzedam”. Jeżeli portal wymaga liczby w polu ceny, rozsądnie jest doprecyzować w opisie, że jest to cena wyjściowa lub orientacyjna.

Znaczenie rozmów telefonicznych i wiadomości po publikacji ogłoszenia

Dużo sporów nie wynika z samego ogłoszenia, lecz z dalszej komunikacji. Jeżeli po kontakcie od kupującego sprzedający składa już bardzo konkretne oświadczenia, może dojść do powstania oferty albo do zawarcia umowy na odległość, zależnie od treści rozmowy i sposobu jej potwierdzenia. Dotyczy to również sytuacji, gdy strony ustalają warunki przez telefon, e-mail lub komunikator.

W praktyce przedsiębiorcom przydaje się też wiedza, kiedy umowa przez telefon - oświadczenie woli może wywołać skutki prawne i kiedy potrzebne jest dalsze potwierdzenie na piśmie.

Tabela: kiedy ogłoszenie zwykle nie wiąże, a kiedy ryzyko rośnie?

FAQ

Czy sama cena w ogłoszeniu wiąże sprzedającego?

Nie zawsze. Sama cena nie przesądza jeszcze o powstaniu oferty. Zwykle jest to element zaproszenia do negocjacji, o którym mowa w art. 71 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę dopisać, że ogłoszenie nie stanowi oferty?

Tak. To bardzo praktyczne i zalecane rozwiązanie. Taki dopisek pomaga wykazać, że ogłoszenie miało charakter informacyjny, a nie stanowczą ofertę zawarcia umowy.

Czy mogę sprzedać firmę komuś innemu za wyższą cenę?

Co do zasady tak, jeśli nie doszło jeszcze do związania ofertą, zawarcia umowy przedwstępnej albo umowy sprzedaży. Trzeba jednak uważać na sposób prowadzenia negocjacji i działać lojalnie.

Czy rozmowa telefoniczna z kupującym może mnie związać?

Tak, w określonych okolicznościach. Jeżeli podczas rozmowy złożysz konkretne i stanowcze oświadczenie woli zawarcia umowy, ocena prawna może być inna niż przy samym ogłoszeniu.

Jakie sformułowanie jest najbezpieczniejsze?

Najczęściej stosuje się formułę: „Niniejsze ogłoszenie nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego, lecz zaproszenie do negocjacji w rozumieniu art. 71 Kodeksu cywilnego”. Dodatkowo warto wskazać, że cena jest orientacyjna.

Podsumowanie

W typowej sytuacji ogłoszenie o sprzedaży firmy nie tworzy po stronie zainteresowanego roszczenia o zawarcie umowy po cenie wpisanej w serwisie. Decydujące znaczenie ma art. 71 Kodeksu cywilnego oraz rzeczywista treść komunikacji między stronami. Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy sprzedający przechodzi od ogólnego ogłoszenia do bardzo konkretnej, stanowczej propozycji skierowanej do oznaczonej osoby.

Jeżeli chcesz zachować swobodę decyzji, zadbaj o wyraźne zastrzeżenia w ogłoszeniu, ostrożnie formułuj odpowiedzi do kupujących i oddziel etap ogłoszenia od etapu składania właściwej oferty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP, w szczególności art. 65 § 1 i § 2, art. 66 § 1, art. 71, art. 72 § 2, art. 68².

2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 września 2009 r., I FSK 789/08.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 1978 r., IV CR 402/78.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 1998 r., III CZP 71/97.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2019 r., I PK 141/18.
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 marca 2013 r., I ACa 109/13.