Darowizna mieszkania od babci a zachowek dla rodziny

Darowizna mieszkania od dziadków a prawo dzieci do zachowku

Jeżeli dziadkowie za życia darowali wnukowi mieszkanie, a po ich śmierci dzieci nie otrzymały ze spadku majątku wystarczającego do pokrycia zachowku, mogą wystąpić z roszczeniem pieniężnym. Nie żądają wtedy zwrotu mieszkania, lecz zapłaty odpowiedniej kwoty.

Podstawowa zasada wynika z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego: zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należy się zachowek. Co do zasady wynosi on połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosi dwie trzecie tego udziału.

W opisanej sytuacji dzieci dziadków należą do kręgu osób uprawnionych do zachowku po swoich rodzicach. Synowa nie jest natomiast uprawniona do zachowku po teściach, ponieważ nie dziedziczy po nich z ustawy. Jeżeli któreś z dzieci zmarło wcześniej, jego udział spadkowy przechodzi na jego zstępnych, czyli najczęściej dzieci tego zmarłego dziecka.

Kiedy darowiznę dolicza się do spadku przy zachowku?

Przy obliczaniu zachowku do spadku dolicza się określone darowizny dokonane przez spadkodawcę. Art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że nie dolicza się drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych ani - co do zasady - darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, jeżeli były uczynione na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

W praktyce trzeba więc ustalić dwie rzeczy: kiedy nastąpiła darowizna oraz czy obdarowany wnuk był w danym układzie spadkobiercą albo osobą uprawnioną do zachowku po konkretnym spadkodawcy. Jeżeli darowizna była dokonana mniej niż 10 lat przed śmiercią dziadka lub babci, będzie doliczana do spadku również wtedy, gdy obdarowany nie byłby spadkobiercą ustawowym po tym spadkodawcy.

W sprawie opisanej w pytaniu istotne jest także to, że mieszkanie należało do majątku wspólnego dziadków. Przy braku innych ustaleń przyjmuje się równe udziały małżonków w majątku wspólnym. Oznacza to, że przy darowiźnie całego lokalu każdy z dziadków darował wnukowi ekonomicznie po połowie wartości mieszkania.

Jak obliczyć zachowek po dziadku?

Zachowek po każdym z dziadków należy liczyć osobno. Jeżeli dziadek nie zostawił testamentu, dziedziczenie ustawowe obejmuje jego małżonkę oraz dzieci. Przy sześciorgu dzieciach małżonka dziedziczy 1/4 spadku, a sześć linii dzieci dzieli pozostałe 3/4 spadku, czyli każda linia otrzymuje po 1/8 spadku.

Jeżeli do substratu zachowku po dziadku dolicza się jego udział wynoszący 1/2 wartości mieszkania, to udział spadkowy jednego dziecka w tej części odpowiada 1/8 z 1/2 wartości mieszkania, czyli 1/16 wartości całego lokalu. Standardowy zachowek wynosi połowę tego udziału, a więc 1/32 wartości mieszkania. Jeżeli dziecko było trwale niezdolne do pracy, zachowek wynosi 2/3 udziału, czyli 1/24 wartości mieszkania.

Jeżeli jedno z dzieci dziadków zmarło przed dziadkiem i pozostawiło własne dzieci, to nie zwiększa to automatycznie udziałów pozostałych dzieci. W miejsce zmarłego dziecka wchodzą jego zstępni i dzielą między siebie udział przypadający na tę linię. Dopiero gdy zmarłe dziecko nie pozostawiło zstępnych, udział trzeba rozliczyć inaczej.

Jak obliczyć zachowek po babci?

Po śmierci babci, jeżeli nie pozostawiła testamentu i nie żył już jej mąż, dziedziczą jej dzieci po równo. Przy sześciu liniach dzieci każda linia dziedziczy po 1/6 spadku. Jeżeli do spadku po babci dolicza się jej udział w mieszkaniu wynoszący 1/2 wartości lokalu, to ustawowy udział jednej linii dzieci odpowiada 1/6 z 1/2 wartości mieszkania, czyli 1/12 wartości całego lokalu.

Standardowy zachowek po babci wynosi połowę tego udziału, czyli 1/24 wartości mieszkania. Jeżeli uprawnione dziecko było trwale niezdolne do pracy, zachowek wynosi 2/3 udziału, czyli 1/18 wartości mieszkania.

Trzeba też uwzględnić roszczenie babci o zachowek po dziadku, jeżeli powstało ono za jej życia. Zgodnie z art. 1002 Kodeksu cywilnego roszczenie z tytułu zachowku przechodzi na spadkobiercę osoby uprawnionej tylko wtedy, gdy ten spadkobierca należy do osób uprawnionych do zachowku po pierwszym spadkodawcy. Dzieci dziadków co do zasady spełniają ten warunek względem swojego ojca.

Przykładowe wyliczenie zachowku przy darowiźnie mieszkania

Przyjmijmy, że dzieci dziadków nic wcześniej od nich nie otrzymały, nie odziedziczyły istotnych składników majątkowych, wszystkie są pełnoletnie i zdolne do pracy, a zmarły syn dziadków pozostawił dzieci. W takim wariancie jedno dziecko dziadków może dochodzić kwoty odpowiadającej sumie kilku elementów.

• Po dziadku: 1/32 wartości mieszkania, czyli 3/96.
• Po babci: 1/24 wartości mieszkania, czyli 4/96.
• Z tytułu odziedziczonego po babci roszczenia o zachowek po dziadku: 1/96 wartości mieszkania.

Łącznie daje to 8/96, czyli 1/12 wartości mieszkania dla jednej linii dziecka, przy założeniu standardowego zachowku wynoszącego połowę udziału ustawowego. Jest to jednak wyłącznie modelowe wyliczenie. W realnej sprawie trzeba zweryfikować testamenty, skład spadku, ewentualne wcześniejsze darowizny, wartość lokalu, obciążenia ujawnione w akcie notarialnym oraz przedawnienie.

Wartość mieszkania, służebność i koszty utrzymania lokalu

Zgodnie z art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego wartość przedmiotu darowizny doliczanej do spadku oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, ale według cen z chwili ustalania zachowku. W praktyce oznacza to, że punktem wyjścia jest stan mieszkania z dnia darowizny, natomiast ceny przyjmuje się aktualne na moment rozliczania zachowku, najczęściej według opinii rzeczoznawcy.

Jeżeli w akcie darowizny ustanowiono na rzecz dziadków służebność osobistą mieszkania, można argumentować, że obciążenie to powinno wpływać na wartość przysporzenia, ponieważ lokal został darowany nie jako nieruchomość wolna od obciążeń, lecz z prawem dożywotniego korzystania przez darczyńców. Znaczenie będzie miała treść aktu notarialnego, zakres służebności oraz sposób, w jaki biegły wyceni stan nieruchomości z chwili darowizny.

Nie oznacza to jednak, że od zachowku można automatycznie odliczyć wszystkie opłaty ponoszone przez lata na czynsz, media, remonty czy zwykłe utrzymanie mieszkania. Jako właściciel lokalu obdarowany ponosi zwykłe koszty własnej nieruchomości. Inaczej można oceniać konkretne, udokumentowane świadczenia wykonane na rzecz dziadków, jeżeli wynikały z aktu notarialnego i realnie zmniejszały wartość przysporzenia albo tworzyły odrębne roszczenia rozliczeniowe.

Koszty pogrzebu również wymagają osobnej oceny. Jeżeli obdarowany faktycznie poniósł koszty pogrzebu, a obowiązek ich pokrycia wynikał z aktu albo z zasad rozliczeń spadkowych, może to mieć znaczenie w relacjach ze spadkobiercami. Nie jest to jednak prosty, automatyczny mechanizm pomniejszenia każdego roszczenia o zachowek.

Pieniądze i rzeczy pozostawione w mieszkaniu

Pieniądze, biżuteria, wartościowe przedmioty i inne rzeczy należące do dziadków w chwili śmierci wchodzą do spadku, chyba że można wykazać, że wcześniej zostały skutecznie darowane innej osobie. Sam fakt, że znajdowały się w darowanym mieszkaniu, nie oznacza jeszcze, że stały się własnością obdarowanego właściciela lokalu.

Jeżeli spadkobiercy otrzymali ze spadku pieniądze lub przedmioty majątkowe, ich wartość powinna być uwzględniona przy rozliczaniu zachowku. Zachowek przysługuje bowiem tylko wtedy i tylko w takim zakresie, w jakim uprawniony nie otrzymał należnej mu wartości w drodze dziedziczenia, zapisu, darowizny albo innego przysporzenia uwzględnianego przy zachowku.

Darowizna ze służebnością a umowa dożywocia

Umowa darowizny z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania może przypominać umowę dożywocia, ale nie jest z nią automatycznie tożsama. Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien - w braku odmiennej umowy - przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Różnica jest zasadnicza: darowizna jest czynnością nieodpłatną i może być doliczana przy zachowku, natomiast umowa dożywocia jest umową odpłatną i co do zasady nie stanowi darowizny doliczanej do substratu zachowku. Jeżeli akt notarialny został nazwany darowizną i zawiera typową służebność mieszkania, wykazanie, że strony w rzeczywistości zawarły umowę dożywocia, bywa trudne. Decyduje nie tylko nazwa aktu, lecz przede wszystkim rzeczywista treść świadczeń stron.

W obronie przed roszczeniem o zachowek można więc analizować, czy akt notarialny i późniejsze wykonywanie umowy wskazują wyłącznie na darowiznę z obciążeniem, czy raczej na odpłatne przeniesienie nieruchomości w zamian za konkretne świadczenia dożywotnie. Wymaga to jednak dokładnego zbadania aktu notarialnego i dowodów wykonania obowiązków wobec dziadków.

Przedawnienie i możliwość rozłożenia zachowku na raty

Roszczenia o zachowek nie są bezterminowe. Zgodnie z art. 1007 Kodeksu cywilnego roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku co do zasady przedawniają się z upływem 5 lat. W przypadku roszczenia kierowanego przeciwko osobie, która otrzymała darowiznę doliczaną do spadku, termin ten liczy się od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy.

Od 22 maja 2023 r. obowiązuje także art. 997¹ Kodeksu cywilnego, który pozwala osobie obowiązanej do zaspokojenia roszczenia o zachowek żądać odroczenia terminu płatności, rozłożenia zachowku na raty, a w wyjątkowych przypadkach także jego obniżenia. Sąd bierze wtedy pod uwagę sytuację osobistą i majątkową zarówno uprawnionego, jak i obowiązanego. Co do zasady terminy rat nie mogą przekraczać łącznie 5 lat, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach łączny termin może być dłuższy, ale nie może przekraczać 10 lat.

To rozwiązanie nie eliminuje samego prawa do zachowku, ale może mieć duże znaczenie, gdy jednorazowa zapłata wysokiej kwoty byłaby nadmiernie dolegliwa dla obdarowanego.

FAQ

Podsumowanie

Darowizna mieszkania od babci lub dziadków może rodzić obowiązek zapłaty zachowku na rzecz ich dzieci albo zstępnych zmarłego dziecka. W opisanym modelu zachowek trzeba liczyć oddzielnie po każdym z dziadków, a następnie sprawdzić, czy do rozliczenia wchodzi także roszczenie babci o zachowek po dziadku.

Najważniejsze dla obdarowanego są: prawidłowa wycena mieszkania, ustalenie, czy i jakie darowizny otrzymali uprawnieni, sprawdzenie przedawnienia oraz analiza aktu notarialnego pod kątem służebności albo ewentualnych elementów dożywocia. Dopiero po takim sprawdzeniu można ocenić, czy żądana kwota jest zasadna.

Więcej o podobnych sytuacjach przeczytasz także w artykule: mieszkanie przepisane na wnuka a zachowek dla syna.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 908, art. 931, art. 991-1002 oraz art. 1007.
• Internetowy System Aktów Prawnych: Kodeks cywilny.