Zachowek po darowiźnie mieszkania a księga wieczysta

Jeżeli otrzymał Pan mieszkanie od mamy w darowiźnie, to własność lokalu przeszła na Pana już z chwilą zawarcia skutecznej umowy darowizny. Samo ryzyko przyszłego roszczenia o zachowek nie podważa Pana prawa własności ani nie blokuje korzystania z nieruchomości czy jej sprzedaży.

Czy zachowek albo zrzeczenie się zachowku można wpisać do księgi wieczystej?

Nie. Księga wieczysta nie służy do ujawniania każdego stosunku prawnego związanego z nieruchomością. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Zakres wpisów jest ograniczony przepisami tej ustawy.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, poza prawami rzeczowymi mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia tylko w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych. Z kolei art. 16 ust. 2 tej ustawy wymienia przykładowo takie prawa i roszczenia, jak najem, dzierżawa, dożywocie, pierwokup, odkupu czy roszczenie o przeniesienie własności.

Roszczenie o zachowek z art. 991 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny nie jest roszczeniem, które przepisy pozwalają ujawnić w księdze wieczystej. Tym bardziej nie ma podstawy prawnej do wpisu oświadczenia, że uprawniony „nie będzie dochodził zachowku”. Taki wpis zostałby oddalony przez sąd wieczystoksięgowy.

Oznacza to, że nie da się zabezpieczyć Pana lub Pana spadkobierców przez adnotację w dziale III albo IV księgi wieczystej mieszkania.

Po ilu latach przedawnia się zachowek od darowizny?

To jedna z najważniejszych kwestii praktycznych. Zgodnie z art. 1007 § 1 Kodeksu cywilnego roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku przeciwko spadkobiercy przedawniają się z upływem 5 lat od ogłoszenia testamentu. Jeżeli jednak roszczenie kierowane jest przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu otrzymanej darowizny albo zapisu windykacyjnego, stosuje się art. 1007 § 2 Kodeksu cywilnego – termin wynosi 5 lat od otwarcia spadku.

Otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy, co wynika z art. 924 Kodeksu cywilnego, a zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z tą samą chwilą.

W opisanym stanie faktycznym, skoro mieszkanie zostało wcześniej darowane, a ewentualne roszczenie siostry byłoby kierowane do obdarowanego, podstawowe znaczenie ma art. 1007 § 2 Kodeksu cywilnego. Co do zasady siostra ma więc 5 lat od śmierci mamy na skuteczne dochodzenie zachowku od Pana.

Po upływie przedawnienia roszczenie nie wygasa automatycznie, ale może Pan podnieść zarzut przedawnienia. Podstawę daje art. 117 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym po upływie terminu przedawnienia można uchylić się od zaspokojenia roszczenia.

Zobacz również:

zachowek przy darowiźnie - zasady ogólne

Czy jednostronne oświadczenie siostry wystarczy?

Co do zasady można złożyć oświadczenie, że dana osoba obecnie nie zamierza dochodzić zachowku albo potwierdza brak roszczeń po rozliczeniu rodzinnym. Taki dokument może mieć znaczenie dowodowe, ale nie daje takiego bezpieczeństwa jak rozwiązanie oparte wprost na przepisach.

Trzeba odróżnić trzy różne sytuacje:

Jeżeli mama już zmarła, nie da się już zawrzeć ważnej umowy zrzeczenia się dziedziczenia z art. 1048 Kodeksu cywilnego, bo ten przepis wymaga umowy między przyszłym spadkodawcą a spadkobiercą ustawowym. Zgodnie z art. 1048 Kodeksu cywilnego spadkobierca ustawowy może przez umowę z przyszłym spadkodawcą zrzec się dziedziczenia po nim, a zgodnie z art. 1049 § 1 Kodeksu cywilnego taka umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Istotny jest też art. 1049 § 2 Kodeksu cywilnego: zrzekający się oraz jego zstępni, których obejmuje zrzeczenie, zostają wyłączeni od dziedziczenia tak, jakby nie dożyli otwarcia spadku. W praktyce wpływa to również na prawo do zachowku, bo zachowek przysługuje tylko osobom wskazanym w art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, które dziedziczyłyby z ustawy.

Co można zrobić po śmierci spadkodawcy?

Skoro spadkodawca już nie żyje, realne rozwiązania są inne:

1. Ugoda lub umowa z siostrą – najlepiej w formie aktu notarialnego albo co najmniej na piśmie z podpisami notarialnie poświadczonymi. W treści warto dokładnie wskazać, jakiego spadkodawcy i jakiej nieruchomości dotyczy dokument, czy siostra potwierdza całkowite zaspokojenie zachowku, czy zrzeka się dochodzenia roszczeń teraz i w przyszłości oraz czy ugoda obejmuje także odsetki i koszty.
2. Pokwitowanie zapłaty lub rozliczenia – jeżeli doszło do spłaty rodzinnej, trzeba to precyzyjnie udokumentować.
3. Przechowywanie aktu notarialnego – wypisy aktu można uzyskać ponownie z kancelarii notarialnej, a dokument nie „ginie” tak łatwo jak zwykła kartka podpisana w domu.

Jeżeli chce Pan maksymalnie zabezpieczyć swoich następców prawnych, warto zadbać, aby w ugodzie znalazły się sformułowania, że siostra oświadcza, iż roszczenie o zachowek po konkretnej osobie uważa za całkowicie zaspokojone albo że zwalnia Pana z obowiązku jego zapłaty. W zależności od treści porozumienia mogą tu mieć zastosowanie m.in. art. 917 Kodeksu cywilnego dotyczący ugody oraz art. 508 Kodeksu cywilnego dotyczący zwolnienia z długu.

To jednak zawsze wymaga dopasowania do konkretnych okoliczności. Inaczej formułuje się dokument, gdy zachowek już został obliczony i zapłacony, a inaczej wtedy, gdy strony dopiero chcą definitywnie zamknąć temat.

Zobacz również:

testament wzajemny a zachowek dziecka i sprawa spadkowa

Czy można obciążyć siostrę karą umowną, jeśli wystąpi o zachowek?

Z takim rozwiązaniem trzeba być ostrożnym. Kara umowna, zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego, może zastrzegać naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Roszczenie o zachowek jest roszczeniem pieniężnym z art. 991 § 2 Kodeksu cywilnego. Dlatego automatyczne „obwarowanie” sprawy karą umowną bywa prawnie wątpliwe lub nieskuteczne, zależnie od konstrukcji całej umowy.

W praktyce bezpieczniej jest przygotować dobrze sformułowaną ugodę lub umowę rozliczeniową niż opierać ochronę wyłącznie na karze umownej. Jeżeli strony chcą przewidzieć dodatkowe zabezpieczenia, notariusz lub prawnik powinien dobrać ich treść do konkretnej sytuacji.

Czy spadkobiercy siostry też mogą dochodzić zachowku?

To zależy od tego, co dokładnie się wydarzy i jaki dokument zostanie podpisany.

Jeżeli siostra skutecznie zawrze po śmierci mamy ugodę dotyczącą własnego roszczenia o zachowek, to co do zasady rozporządza swoim roszczeniem. Wtedy jej następcy prawni nie powinni skutecznie dochodzić tego samego roszczenia, jeśli zostało ono definitywnie rozliczone albo siostra zwolniła Pana z obowiązku zapłaty.

Natomiast czym innym są potencjalne własne prawa zstępnych siostry. Jeżeli w danym stanie faktycznym dzieci siostry same byłyby uprawnione do zachowku, trzeba to badać osobno. Zachowek przysługuje bowiem zstępnym, małżonkowi i rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy – art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego. Zakres osób uprawnionych zależy więc od tego, kto żył w chwili śmierci spadkodawcy i jaki był porządek dziedziczenia.

Jak praktycznie zabezpieczyć sytuację po darowiźnie mieszkania?

W Pana sytuacji najrozsądniejszy plan działania zwykle wygląda tak:

1. ustalić, czy od śmierci mamy upłynęło już 5 lat, o których mowa w art. 1007 § 2 Kodeksu cywilnego;
2. jeżeli termin jeszcze nie upłynął – sporządzić z siostrą dobrze przygotowaną ugodę albo umowę rozliczającą zachowek;
3. zawrzeć ją w formie aktu notarialnego, aby dokument miał pewną datę, był łatwy do odtworzenia i nie budził sporu co do autentyczności;
4. zachować także dowody wszystkich rozliczeń pieniężnych;
5. rozważyć uporządkowanie własnych spraw spadkowych, np. przez testament, aby ograniczyć przyszłe konflikty po Pana śmierci.

Warto też pamiętać, że w sprawach o zachowek istotne bywają nie tylko sama darowizna mieszkania, lecz także inne przysporzenia dokonane przez spadkodawcę. Dla obliczenia substratu zachowku znaczenie mają art. 993–995 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc w rodzinie były inne darowizny, sama deklaracja siostry może nie wystarczyć do pełnego uporządkowania sprawy.

FAQ

Czy siostra może „zrzec się zachowku” po śmierci mamy?

Może zawrzeć umowę lub ugodę dotyczącą już istniejącego roszczenia o zachowek, ale nie będzie to już umowa zrzeczenia się dziedziczenia z art. 1048 Kodeksu cywilnego. Po śmierci spadkodawcy najlepiej sporządzić precyzyjny dokument rozliczający roszczenie.

Czy takie zrzeczenie można wpisać do księgi wieczystej?

Nie. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie przewiduje wpisu roszczenia o zachowek ani informacji o rezygnacji z jego dochodzenia.

Czy zwykłe pisemne oświadczenie wystarczy?

Może pomóc dowodowo, ale zwykle daje słabszą ochronę niż ugoda lub akt notarialny. Im większa wartość majątku i większe ryzyko sporu, tym bardziej warto zadbać o formę notarialną.

Po ilu latach nie trzeba już płacić zachowku od darowizny?

Roszczenie przeciwko obdarowanemu co do zasady przedawnia się po 5 latach od śmierci spadkodawcy na podstawie art. 1007 § 2 Kodeksu cywilnego. Po upływie tego terminu trzeba jednak podnieść zarzut przedawnienia.

Czy po mojej śmierci moi spadkobiercy mogą mieć z tym problem?

Tak, jeżeli sprawa nie zostanie jasno udokumentowana. Dlatego warto zachować akt notarialny ugody, dowody rozliczeń i uporządkować własne planowanie spadkowe.

Podsumowanie

Wpis do księgi wieczystej nie rozwiąże problemu zachowku, bo przepisy tego nie dopuszczają. Jeżeli spadkodawca już zmarł, najpraktyczniejszym rozwiązaniem jest dobrze sporządzona ugoda albo umowa rozliczająca roszczenie o zachowek, najlepiej w formie aktu notarialnego. Dodatkowym zabezpieczeniem jest kontrola terminu z art. 1007 § 2 Kodeksu cywilnego, bo po 5 latach od śmierci spadkodawcy roszczenie wobec obdarowanego jest przedawnione.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2001 r., sygn. akt IV CZ 141/00