Mieszkanie przepisane na wnuka a zachowek dla syna

Stan prawny aktualny na dzień 24 maja 2026 r.

Czy babcia może przepisać mieszkanie na wnuka?

Tak. Jeżeli babcia jest właścicielką mieszkania, może nim rozporządzić według własnej decyzji. Może więc darować mieszkanie wnukowi za życia, ustanowić w testamencie wnuka spadkobiercą, zapisać mu mieszkanie w testamencie albo sporządzić testament notarialny z zapisem windykacyjnym.

W praktyce słowo „przepisanie” jest nieprecyzyjne. Jeżeli doszło do darowizny nieruchomości w formie aktu notarialnego, własność mieszkania przechodzi na wnuka już za życia babci. Jeżeli natomiast babcia sporządziła tylko testament, właścicielką mieszkania pozostaje do śmierci, a skutki testamentu pojawią się dopiero po otwarciu spadku.

Dorosłe dziecko nie musi wyrażać zgody na darowiznę mieszkania dla wnuka ani na testament sporządzony na jego rzecz. Prawo do zachowku nie blokuje rozporządzenia majątkiem za życia, ale może po śmierci spadkodawcy dawać podstawę do żądania zapłaty określonej kwoty.

Kiedy synowi przysługuje zachowek?

Zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, jeżeli byliby powołani do spadku z ustawy. W opisanej sytuacji syn jest zstępnym babci i co do zasady należy do kręgu osób uprawnionych do zachowku po matce.

Jeżeli babcia ma dwoje dzieci i nie pozostawia małżonka, każde z dzieci dziedziczyłoby z ustawy po 1/2 spadku. Standardowy zachowek syna wynosiłby wtedy 1/2 z jego ustawowego udziału, czyli 1/4 wartości substratu zachowku. Jeżeli w chwili śmierci matki syn byłby trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosiłby 2/3 jego ustawowego udziału, czyli 1/3 wartości substratu zachowku.

Jeżeli babcia pozostawi małżonka, udział ustawowy dzieci będzie liczony inaczej, bo małżonek dziedziczy razem z dziećmi, przy czym jego udział nie może być mniejszy niż 1/4 całości spadku. Dlatego przy obliczaniu zachowku zawsze trzeba najpierw ustalić, kto dziedziczyłby z ustawy w konkretnym stanie faktycznym.

Zachowek nie przysługuje automatycznie w naturze. Uprawniony nie może żądać „części mieszkania” tylko dlatego, że zostało darowane wnukowi. Co do zasady może żądać zapłaty sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia albo uzupełnienia zachowku.

Jak liczyć zachowek, gdy mieszkanie otrzymał wnuk?

Podstawą jest tzw. substrat zachowku. W uproszczeniu obejmuje on czystą wartość spadku powiększoną o darowizny oraz zapisy windykacyjne doliczane zgodnie z Kodeksem cywilnym. Jeżeli mieszkanie zostało darowane wnukowi, trzeba sprawdzić, czy darowizna podlega doliczeniu, jaka była jej wartość i czy syn otrzymał od matki inne darowizny, które zalicza się na jego zachowek.

Wartość darowizny mieszkania ustala się według stanu z chwili darowizny, ale według cen z chwili ustalania zachowku. Oznacza to, że remonty wykonane później przez obdarowanego nie powinny automatycznie zwiększać wartości darowizny na potrzeby zachowku, ale aktualne ceny rynkowe nieruchomości mają znaczenie.

Jeżeli przy darowiźnie ustanowiono na rzecz babci służebność mieszkania albo inne obciążenie, może to wpływać na wartość darowizny. W takich sprawach często konieczna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, bo spór zwykle dotyczy nie samej zasady zachowku, lecz wartości mieszkania i wysokości dopłaty.

Więcej o praktycznym rozliczaniu takich przysporzeń omawia artykuł: zachowek przy darowiźnie - zasady ogólne.

Przykładowe obliczenie zachowku

Załóżmy, że babcia ma dwoje dzieci, nie ma żyjącego małżonka, a wartość całego majątku przyjmowanego do obliczeń wynosi 900 000 zł. Gdyby nie było testamentu ani darowizny, każde dziecko dziedziczyłoby po 1/2, czyli po 450 000 zł.

Standardowy zachowek każdego dziecka wynosiłby 1/2 z udziału ustawowego, czyli 225 000 zł. Jeżeli syn jest trwale niezdolny do pracy, jego zachowek wynosiłby 2/3 udziału ustawowego, czyli 300 000 zł.

Jeżeli mieszkanie o wartości 500 000 zł zostało darowane wnukowi, a w spadku pozostał majątek wart 400 000 zł dziedziczony po połowie przez dzieci, syn otrzymałby ze spadku 200 000 zł. W takim wariancie mógłby żądać uzupełnienia zachowku: 25 000 zł przy zachowku standardowym albo 100 000 zł, gdyby przysługiwała mu stawka 2/3.

Jeżeli jednak w spadku pozostałby majątek wystarczający do pokrycia zachowku syna, samo przepisanie mieszkania na wnuka nie musiałoby prowadzić do obowiązku dopłaty. Zachowek służy bowiem zapewnieniu minimum udziału majątkowego, a nie wyrównaniu wszystkich darowizn między członkami rodziny.

Kiedy darowizna dla wnuka nie będzie doliczana?

Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych w danych stosunkach. Nie dolicza się też darowizn dokonanych przed więcej niż 10 laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, jeżeli były dokonane na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

Wnuk, przy żyjących dzieciach spadkodawcy, co do zasady nie dziedziczy ustawowo po babci i nie jest osobą uprawnioną do zachowku po niej. Dlatego w typowej sytuacji darowizna mieszkania dla wnuka będzie doliczana tylko wtedy, gdy od darowizny do śmierci babci nie upłynęło więcej niż 10 lat.

Trzeba jednak uważać na wyjątki. Jeżeli rodzic wnuka nie dożył otwarcia spadku albo z innych przyczyn wnuk wchodziłby do kręgu spadkobierców ustawowych, ocena może być inna. Znaczenie ma też to, czy wnuk został powołany do spadku w testamencie albo otrzymał zapis windykacyjny.

Kogo pozywa się o zachowek?

W pierwszej kolejności roszczenie kieruje się do spadkobiercy. Jeżeli uprawniony nie może otrzymać od spadkobiercy należnego zachowku, może dochodzić uzupełnienia od osoby, na rzecz której ustanowiono zapis windykacyjny, a następnie od obdarowanego. Odpowiedzialność obdarowanego jest ograniczona przepisami Kodeksu cywilnego, m.in. do granic wzbogacenia będącego skutkiem darowizny.

Jeżeli wnuk jest jednocześnie spadkobiercą testamentowym albo otrzymał mieszkanie w zapisie windykacyjnym, jego odpowiedzialność może wynikać z innej podstawy niż przy zwykłej darowiźnie. Dlatego przed skierowaniem wezwania do zapłaty trzeba ustalić, czy doszło do darowizny, dziedziczenia testamentowego, zapisu zwykłego czy zapisu windykacyjnego.

Obowiązany do zapłaty zachowku może żądać od sądu odroczenia terminu płatności, rozłożenia zachowku na raty, a w wyjątkowych przypadkach także obniżenia zachowku. Sąd bierze wtedy pod uwagę sytuację osobistą i majątkową obu stron. Co do zasady raty nie mogą przekraczać łącznie 5 lat, a w szczególnie uzasadnionych sytuacjach sąd może wydłużyć ten termin, jednak nie ponad 10 lat.

Czy można skutecznie pozbawić syna zachowku?

Samo pominięcie syna w testamencie nie pozbawia go prawa do zachowku. Żeby syn nie mógł żądać zachowku, musiałaby wystąpić jedna z ustawowych podstaw, np. skuteczne wydziedziczenie, niegodność dziedziczenia, odrzucenie spadku w określonych okolicznościach albo ważna umowa o zrzeczenie się dziedziczenia lub zachowku.

Wydziedziczenie wymaga testamentu i wskazania rzeczywistej przyczyny przewidzianej w Kodeksie cywilnym. Chodzi m.in. o uporczywe postępowanie wbrew woli spadkodawcy sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, dopuszczenie się wobec spadkodawcy albo osoby mu bliskiej umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu, wolności lub rażącej obrazy czci, albo uporczywe niedopełnianie obowiązków rodzinnych względem spadkodawcy.

Od 2023 r. przepisy wprost pozwalają także ograniczyć umowę zrzeczenia się dziedziczenia do zrzeczenia się samego prawa do zachowku w całości albo w części. Taka umowa musi być zawarta między przyszłym spadkodawcą a spadkobiercą ustawowym w formie aktu notarialnego. Zwykłe pisemne oświadczenie dziecka, że „nie będzie chciało zachowku”, nie wystarczy.

Ile jest czasu na dochodzenie zachowku?

Roszczenie o zachowek przedawnia się z upływem 5 lat. Jeżeli roszczenie wynika z testamentu, termin liczy się zasadniczo od ogłoszenia testamentu. Jeżeli roszczenie jest kierowane przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu darowizny albo zapisu windykacyjnego, termin wynosi 5 lat od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy.

Przedawnienie nie oznacza, że roszczenie znika, ale pozwany może skutecznie podnieść zarzut przedawnienia. W sprawach o zachowek nie warto więc odkładać analizy dokumentów, zwłaszcza gdy od śmierci spadkodawcy minęło już kilka lat.

FAQ

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 991–1011 oraz art. 1048 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.