Jak odzyskać własne pomieszczenie i usunąć rzeczy byłego użytkownika?

Jeżeli budynek gospodarczy i znajdujące się w nim pomieszczenie należą do Państwa, to były zięć nie nabywa do tego pomieszczenia prawa własności tylko dlatego, że kiedyś wykonał remont albo korzystał z niego za Państwa zgodą. Co do zasady właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która włada nią bez podstawy prawnej, na podstawie art. 222 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Nie oznacza to jednak, że zawsze bezpiecznie jest po prostu przeciąć kłódkę i opróżnić pomieszczenie. W praktyce trzeba tak postąpić, aby nie narazić się na zarzut bezprawnego naruszenia posiadania, uszkodzenia cudzych rzeczy albo sporu o ich zaginięcie.

Jaka jest podstawa prawna żądania wydania pomieszczenia?

Jeżeli zgoda na korzystanie z warsztatu była kiedyś udzielona nieodpłatnie i miała charakter użyczenia, to zastosowanie mają art. 710–719 Kodeksu cywilnego. Użyczenie polega na zezwoleniu na bezpłatne używanie rzeczy przez czas oznaczony albo nieoznaczony.

Jeżeli termin nie był ustalony, biorący do używania powinien zwrócić rzecz po dokonaniu uzgodnionego użytku, a gdy celu nie określono – po czasie, w którym mógł ten użytek zrobić; wynika to z art. 715 Kodeksu cywilnego. Skoro były zięć już się wyprowadził, a cel korzystania z pomieszczenia w praktyce ustał albo Państwo cofnęli zgodę na dalsze używanie, może on zostać wezwany do wydania pomieszczenia i zabrania swoich rzeczy.

Nawet gdyby strony nie nazwały tej relacji użyczeniem, to po ustaniu zgody na korzystanie dalsze władanie cudzym pomieszczeniem bez tytułu prawnego daje właścicielowi roszczenie windykacyjne z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Od czego zacząć – wezwanie do wydania pomieszczenia i odbioru rzeczy

Najbezpieczniej zacząć od pisemnego wezwania. W jednym piśmie warto:

• odwołać zgodę na dalsze korzystanie z pomieszczenia,
• zażądać wydania kluczy lub usunięcia kłódki,
• wezwać do odbioru wszystkich rzeczy,
• wyznaczyć konkretny termin, godzinę i miejsce,
• uprzedzić, że po bezskutecznym upływie terminu rzeczy zostaną spisane, zabezpieczone i przeniesione do przechowania na koszt właściciela rzeczy.

Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a dodatkowo – jeżeli to możliwe – także e-mailem lub SMS-em, aby później wykazać, że adresat znał termin. Rozsądny termin zależy od okoliczności, ale zwykle powinien być realny, np. 7–14 dni. Jeżeli rzeczy jest dużo albo są to narzędzia warsztatowe, termin zbyt krótki może być oceniany jako pozorny.

Zobacz również: postępowanie cywilne w sprawach o wydanie rzeczy i ochronę własności

Czy można samodzielnie przeciąć kłódkę i wejść do środka?

Z praktycznego punktu widzenia jest to najbardziej ryzykowny element całej sprawy. Sam fakt, że są Państwo właścicielami, nie eliminuje całkowicie ryzyka sporu o naruszenie posiadania. Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Z kolei art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego przyznaje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń.

W praktyce oznacza to, że były użytkownik może próbować twierdzić, iż samowolnie pozbawiono go posiadania. Taka sprawa nie rozstrzyga o własności, lecz o samym fakcie posiadania. Dlatego zalecana jest ostrożność.

Jeżeli mimo wezwania chcą Państwo odzyskać dostęp do własnego pomieszczenia, najlepiej zrobić to dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, w obecności bezstronnych świadków, z pełną dokumentacją zdjęciową i filmową oraz bardzo dokładnym protokołem. Trzeba opisać stan zabezpieczenia, spis wszystkich rzeczy, ich przybliżony stan i miejsce dalszego przechowania.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem procesowym pozostaje jednak pozew o wydanie nieruchomości lub jej części na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, a następnie – po prawomocnym wyroku – egzekucja komornicza według art. 1046 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Ten tryb jest wolniejszy, ale najmniej ryzykowny dowodowo.

Jak zabezpieczyć się, jeśli rzeczy zostaną wyniesione?

Jeżeli po bezskutecznym wezwaniu zdecydują się Państwo na fizyczne opróżnienie pomieszczenia, należy potraktować rzeczy jak cudze mienie oddane do przechowania, a nie jak przedmioty porzucone. Samo pozostawienie rzeczy w lokalu nie oznacza automatycznie wyzbycia się własności.

Warto wykonać następujące czynności:

• sporządzić protokół z datą, godziną i podpisami świadków,
• nagrać moment otwarcia pomieszczenia i pokazać stan wnętrza przed ruszeniem rzeczy,
• spisać każdy przedmiot możliwie dokładnie,
• zapakować rzeczy w sposób bezpieczny,
• przenieść je do miejsca, w którym nie ulegną zniszczeniu,
• nie korzystać z nich i nie rozporządzać nimi jak właściciel,
• ponownie wezwać do odbioru rzeczy i poinformować, gdzie są przechowywane.

Jeżeli rzeczy przedstawiają większą wartość, warto rozważyć skorzystanie z pomocy notariusza przy sporządzeniu protokołu albo przynajmniej z usług ślusarza wystawiającego potwierdzenie wykonania otwarcia oraz obecności osób trzecich.

Czy można naliczać opłatę za przechowanie rzeczy lub bezumowne korzystanie?

Tak, ale trzeba oddzielić dwa możliwe roszczenia.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie musi być tożsame z rzeczywistą utratą dochodu. W sporach sądowych zwykle odnosi się je do rynkowej stawki korzystania z podobnej powierzchni. Jeżeli jednak chodzi o część budynku gospodarczego o nietypowym charakterze, wysokość roszczenia będzie zależeć od dowodów.

Zobacz również: własność i posiadanie – praktyczne spory o korzystanie z nieruchomości

Czy były zięć może żądać zwrotu nakładów za remont?

Tak, ale to nie jest to samo co prawo do dalszego zajmowania pomieszczenia. Ewentualne roszczenie o nakłady trzeba rozpatrywać osobno.

Jeżeli były zięć był posiadaczem samoistnym, zastosowanie mogą mieć art. 226–230 Kodeksu cywilnego. W szczególności art. 226 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego rozróżnia sytuację posiadacza w dobrej i złej wierze. Natomiast jeżeli korzystał z pomieszczenia za zgodą właścicieli, ale nie jako posiadacz samoistny, rozliczenie może zależeć bardziej od zasad dotyczących użyczenia, bezpodstawnego wzbogacenia albo konkretnych ustaleń stron.

W przedstawionym stanie faktycznym bardzo ważne są szczegóły:

• czy remont był uzgodniony jako forma rozliczenia za możliwość korzystania z pomieszczenia,
• czy strony umawiały się, że nakłady nie będą zwracane,
• czy użyto materiałów nowych czy z odzysku,
• czy nakłady rzeczywiście zwiększyły wartość nieruchomości,
• jak długo i na jakich zasadach zięć korzystał z pomieszczenia.

To oznacza, że pomysł wzajemnego rozliczenia może być praktyczny ugodowo, ale nie warto w piśmie automatycznie uznawać całego roszczenia drugiej strony. Lepiej zaproponować, aby były zięć przedstawił szczegółowe zestawienie nakładów, dat, rachunków i własnej wyceny, a Państwo odniosą się do tego wraz z własnym roszczeniem o bezumowne korzystanie.

Czy można powołać się na art. 480 Kodeksu cywilnego?

Art. 480 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczy tzw. wykonania zastępczego zobowiązania czynienia po uzyskaniu upoważnienia sądu. Przepis ten bywa pomocny wtedy, gdy dłużnik miał wykonać określoną czynność i pozostaje w zwłoce. W sprawie o opróżnienie pomieszczenia przez osobę władającą nim bez tytułu prawnego podstawowym i bardziej naturalnym narzędziem jest jednak roszczenie właściciela o wydanie rzeczy z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, a nie art. 480 Kodeksu cywilnego.

Dlatego w praktyce nie traktowałbym art. 480 Kodeksu cywilnego jako głównej podstawy odzyskania warsztatu. Bezpieczniej oprzeć działania na wezwaniu do wydania pomieszczenia, a przy braku skutku – na pozwie o wydanie i ewentualnym dochodzeniu roszczeń pieniężnych.

Najbezpieczniejszy plan działania krok po kroku

1. Przygotować pisemne wezwanie do wydania pomieszczenia, zwrotu kluczy i odbioru wszystkich rzeczy.
2. Wyznaczyć realny termin oraz wskazać, że po jego upływie pomieszczenie zostanie otwarte, a rzeczy zinwentaryzowane i przeniesione do przechowania.
3. Zachować dowody doręczenia wezwania.
4. Jeżeli adresat nie zareaguje, przeprowadzić czynności w obecności świadków i z pełnym protokołem.
5. Zabezpieczyć rzeczy w sposób nienaruszający ich stanu i ponownie wezwać do odbioru.
6. Równolegle przygotować wyliczenie roszczenia za bezumowne korzystanie z pomieszczenia.
7. Jeżeli spodziewają się Państwo sporu, zamiast samodzielnego otwierania pomieszczenia wnieść pozew o wydanie jego części.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak podobne zasady działają w praktyce, ale wynik sprawy zawsze zależy od dowodów i wcześniejszych ustaleń stron.

FAQ

Czy właściciel może od razu wyrzucić rzeczy byłego użytkownika?

Nie powinien. Najpierw należy wezwać do odbioru rzeczy, wyznaczyć termin i umożliwić ich zabranie. Samowolne wyrzucenie lub zniszczenie cudzych przedmiotów może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą.

Czy przecięcie kłódki jest zawsze legalne?

Nie da się tego ocenić automatycznie. Właściciel ma silne argumenty co do prawa własności, ale nadal istnieje ryzyko zarzutu naruszenia posiadania z art. 342 i art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego. Im większy konflikt, tym bardziej wskazana droga sądowa.

Czy nakłady na remont dają prawo do zajmowania pomieszczenia?

Nie. Nakłady mogą ewentualnie uzasadniać roszczenie pieniężne o ich rozliczenie, ale nie tworzą same przez się prawa własności ani trwałego prawa do korzystania z cudzego pomieszczenia.

Czy można żądać zapłaty za bezumowne korzystanie?

Tak, co do zasady takiego roszczenia można dochodzić na podstawie art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego. Wysokość żądania trzeba jednak umieć wykazać.

Co zrobić, jeśli były użytkownik grozi policją?

Nie eskalować sytuacji i zadbać o dokumenty. W spornej sprawie najlepiej ograniczyć się do wezwania i wystąpić do sądu o wydanie pomieszczenia. To minimalizuje ryzyko zarzutów o samowolę.

Źródła

• art. 222 § 1, art. 224 § 2, art. 225, art. 226 § 1–2, art. 230, art. 342, art. 344 § 1, art. 710–715, art. 718, art. 719, art. 480 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 1046 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• wyrok Sądu Najwyższego z 7 czerwca 2000 r., III CKN 441/00
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13 lipca 2017 r., I ACa 615/16