Gmina ignoruje problem zalewania działki, co może zrobić właściciel?

Prawo własności a obowiązki sąsiada – co mówią przepisy?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel gruntu nie może zmieniać spadku wód gruntowych bez uzyskania stosownych zezwoleń. Ponadto zgodnie z art. 140 K.c.: W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Co istotne, w myśl art. 144 K.c.: Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Oznacza to, że immisje pośrednie są dozwolone, o ile nie zakłócają korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 22 listopada 1985 r. (sygn. akt: II CR 149/85) ocena pod tym kątem powinna być dokonywana „na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć”. W ten sposób np. Sąd Okręgowy w Nowym Sączu, w dniu 17 czerwca 2017 r. w wyroku w sprawie o sygn. akt: III Ca 262/14, stwierdził, że wylewanie się wody z koryta w wyniku niewystarczającej przepustowości przepustu, w czasie większych opadów, jest sprawą naturalną i nie może być traktowane jako ponadprzeciętne naruszenie prawa własności – zwłaszcza że zjawisko to nie ma miejsca często.

Sąd Okręgowy w Gdańsku, w wyroku z dnia 7 lipca 2015 r. (sygn. akt: I C 52/14), stwierdził, że „oceniając czy dane zachowanie właściciela nieruchomości oddziałuje na inne nieruchomości ponad przeciętną miarę, należy brać pod uwagę przede wszystkim przeznaczenie gruntu, charakter środowiska miejscowego, konkretną sytuację oraz miejsce i czas”.

Nadto zgodnie z art. 234 Prawa wodnego:

1.  Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie na skutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

3. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności.

4. Nakaz, o którym mowa w ust. 3, nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia wodnoprawnego albo dokonania zgłoszenia wodnoprawnego, jeżeli są wymagane.

5. Postępowania w sprawie decyzji, o której mowa w ust. 3, nie wszczyna się, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt.

Wyjaśniam również, że: „Zmiana stanu wody na gruncie to każde działanie, którego efektem jest zmiana ilościowa wody (tj. zwiększenie bądź zmniejszenie ilości wody na gruncie) oraz zmiana w zakresie jej przepływu przez grunt. Jest to zatem takie działanie, które ingeruje w naturalny stan wody na danym terenie związany z jego ukształtowaniem, warunkami przyrodniczymi i hydrologicznymi.” (wyrok WSA w Krakowie z dnia 15 maja 2024 r., sygn. akt. II SA/Kr 480/24).

Czy można zmusić gminę do działania?

Podsumowując, jeżeli naturalny spadek powoduje spływ wody, nie należy w niego ingerować, a na jakiekolwiek działania należy mieć odpowiednie zezwolenie lub pozwolenie wodnoprawne. Tak samo wybudowanie przeszkody uniemożliwiającej dalszy odpływ wody stanowi nieuprawnioną ingerencję i podlega regulacjom Prawa wodnego, w tym art. 234.

Podsumowując, jeżeli próby polubownego rozwiązania problemu nie odnoszą skutków, pozostaje wystąpienie z powództwem o zaprzestanie immisji przez zarządcę drogi (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 K.c.). Owszem, w stosunkach sąsiedzkich może dojść do przekroczenia przez właściciela nieruchomości sąsiedniej granic dopuszczalnych immisji pośrednich, a więc naruszenia nakazu powstrzymania się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 K.c.). Wówczas ww. powództwo pozostaje praktycznie jedynym rozwiązaniem, aby rozwiązać spór.

Ochronie właściciela nieruchomości, którego własność została naruszona w inny sposób aniżeli przez pozbawienie faktycznego władztwa nad nieruchomością służą roszczenia z art. 222 § 2 K.c., tj. żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Bez znaczenia jest przy tym psychiczne nastawienie naruszyciela, tzn. czy ma chęć naruszenia cudzej własności (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2013 r., I CSK 295/12, LEX nr 1293936).

Koszty procesu i ryzyko – o czym warto pamiętać?

Sprawa z powództwa negatoryjnego jest sprawą majątkową, nawet jeśli pośrednim skutkiem orzeczenia uwzględniającego tego rodzaju roszczenie jest uzyskanie ochrony także interesów o charakterze niemajątkowym (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., III CZ 55/13, LEX nr 1431022). W związku z tym w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu (art. 19 § 2 oraz art. 126¹ § 1 K.p.c.).

Pozew podlega opłacie stałej w wysokości określonej w art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w wypadku wartości przedmiotu sporu nie wyższej niż 20 000 zł, a gdy wartość przedmiotu sporu przewyższa wskazaną sumę podlega opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, nie wyższej jednak niż 200 000 zł (art. 13 ust. 2 tejże).

Niezbędne koszty procesu strony reprezentowanej przez adwokata lub radcę prawnego obejmują oprócz kosztów sądowych oraz kosztów nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony, także wydatki oraz wynagrodzenie jednego adwokata lub radcy prawnego (art. 98 § 3 i art. 99 K.p.c.).

Jeżeli sprawę wygrałby Pan, wówczas sąd zasądzi obowiązek zwrotu od strony przeciwnej kosztów postępowania, w tym równowartości opłaty sądowej wniesionej przy składaniu pozwu oraz ewentualne inne koszty, w tym koszty zastępstwa procesowego. Jeżeli jednak przegrałby Pan sprawę, poza wniesioną opłatą, musiałby na pewno zwrócić Pan stronie wygrywającej koszty zastępstwa procesowego (a raczej jest pewne, że zarządca drogi będzie reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398