Spór graniczny i naruszenie prawa własności

Ustalenie granicy posesji

W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia z klasycznym sporem granicznym, który dotyczy nie tylko przebiegu granicy między nieruchomościami sąsiadującymi, ale również z potencjalnym naruszeniem prawa własności poprzez posadowienie ogrodzenia i nasadzeń przez sąsiada na terenie, który – wedle Pani twierdzeń – jest Pani. Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy będą miały dokumenty ewidencyjne, graniczne i geodezyjne, a także ewentualna możliwość dochodzenia roszczeń na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego oraz przepisów ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że ustalenie przebiegu granicy między nieruchomościami może odbywać się w drodze administracyjnej – w postępowaniu rozgraniczeniowym – lub w trybie cywilnoprawnym – poprzez powództwo o ustalenie przebiegu granicy albo o wydanie nieruchomości (roszczenie windykacyjne). Z uwagi na długoletni charakter sporu i możliwą niepewność co do dokumentacji granicznej, wskazane jest rozważenie wszczęcia postępowania rozgraniczeniowego przed wójtem (burmistrzem lub prezydentem miasta), które jest uregulowane w art. 29–39 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Postępowanie to może być wszczęte zarówno z urzędu, jak i na wniosek właściciela nieruchomości.

Postępowanie rozgraniczeniowe

W ramach tego postępowania organ administracji zleca uprawnionemu geodecie ustalenie przebiegu granicy w pierwszej kolejności na podstawie dokumentów geodezyjnych i ewidencyjnych, a jeżeli brak jest jednoznacznych danych – według zgodnego oświadczenia stron. W przypadku braku zgody co do przebiegu granicy, geodeta sporządza protokół rozbieżności, a sprawa przekazywana jest sądowi powszechnemu, który orzeka na podstawie przepisów kodeksu cywilnego. W razie nieistnienia dokumentów umożliwiających ustalenie stanu prawnego granicy, sąd może zastosować tzw. linię spokojnego posiadania, zgodnie z art. 153 Kodeku cywilnego, przyjmując za granicę linię, według której sąsiedzi faktycznie korzystali z gruntów.

Warto przy tym zaznaczyć, że nawet jeżeli geodezyjny pomiar wskazuje, że granica przebiega przez środek pnia dawnego drzewa, nie przesądza to automatycznie o stanie prawnym, gdyż ostateczne ustalenie przynależności spornego pasa gruntu należy do sądu. W kontekście relacji faktycznych, zgodnie z którymi przed laty drzewo sadził ojciec w granicach ówczesnej działki, możliwe jest również powoływanie się na posiadanie samoistne i ewentualne zasiedzenie, jeśli doszło do nieformalnego przesunięcia granicy przez sąsiada w sposób nieuprawniony, a właścicielka nie miała świadomości naruszenia przez dłuższy czas. Zasiedzenie może dotyczyć także wąskiego pasa gruntu – pod warunkiem spełnienia przesłanek z art. 172 Kodeksu.

Żądanie przywrócenia poprzedniego stanu

Jeśli w wyniku weryfikacji dokumentów i pomiarów okaże się, że sąsiad rzeczywiście wkroczył z ogrodzeniem i nasadzeniami na działkę właścicielki, możliwe jest dochodzenie roszczeń negatoryjnych z art. 222 § 2 w postaci żądania usunięcia ogrodzenia i nasadzeń oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Kluczowe będzie jednak precyzyjne ustalenie przebiegu granicy przez właściwy organ lub sąd. Należy przy tym mieć na uwadze, że roszczenia negatoryjne nie ulegają przedawnieniu, ale zbyt długie tolerowanie ingerencji w granicę może osłabić pozycję właściciela – zwłaszcza jeśli sąsiad mógł nabyć część gruntu przez zasiedzenie (po 20 latach w dobrej wierze, po 30 w złej).

Reasumując, w przedstawionej sytuacji trzeba niezwłoczne złożyć pisemne wystąpienie do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) z wnioskiem o rozgraniczenie nieruchomości – możemy przygotować, a równolegle – zgromadzenie dokumentacji geodezyjnej, historycznej (np. mapy, wypisy z rejestru gruntów) oraz ewentualne przygotowanie się na postępowanie cywilne, jeżeli spór nie zostanie rozstrzygnięty w trybie administracyjnym. Jeżeli okoliczności wskażą na długotrwałe nielegalne wkroczenie sąsiada na działkę, możliwe będzie wystąpienie z roszczeniami windykacyjnymi lub negatoryjnymi, o ile nie nastąpiło zasiedzenie. W celu ochrony własnych praw konieczne będzie oparcie się na aktualnych danych geodezyjnych oraz przeprowadzenie stosownych postępowań zmierzających do jednoznacznego ustalenia przebiegu granicy.