Zgoda współwłaścicieli na przyłącze wodociągowe i koszty drogi

Zgoda współwłaścicieli na przyłącze wodociągowe we wspólnej drodze

Jeżeli wodociąg przebiega w drodze, która stanowi współwłasność, wykonanie przyłącza wymaga oceny z punktu widzenia przepisów o zarządzie rzeczą wspólną. Nie wystarcza samo pozwolenie na budowę domu ani techniczna możliwość wpięcia się do sieci. Inwestor musi mieć także tytuł do dysponowania częścią nieruchomości wspólnej, w której mają być prowadzone roboty.

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Większość ustala się według wielkości udziałów, a nie według liczby podpisów. Jeżeli więc inwestor ma zgodę współwłaścicieli reprezentujących dokładnie 50% udziałów, to nie ma większości wymaganej przez art. 201 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że bez uzyskania dodatkowej zgody albo zgody sądu wykonanie przyłącza jest obarczone istotnym ryzykiem prawnym.

Czynności zwykłego zarządu a czynności przekraczające zwykły zarząd

Kodeks cywilny rozróżnia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Do tych pierwszych potrzebna jest większość współwłaścicieli, natomiast do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Tak stanowi art. 199 Kodeksu cywilnego. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele mający udziały wynoszące co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Szerszy problem podejmowania decyzji przez współwłaścicieli drogi opisujemy przy zarządzaniu drogą wewnętrzną na osiedlu domów jednorodzinnych.

Przy wspólnej drodze wewnętrznej trzeba ustalić, kiedy potrzebna jest zgoda współwłaścicieli na media i drogę, zwłaszcza przy prowadzeniu instalacji i utwardzeniu nawierzchni. W praktyce zakwalifikowanie konkretnej inwestycji zależy od jej skali, trwałości, kosztu, wpływu na sposób korzystania z rzeczy wspólnej oraz interesu wszystkich współwłaścicieli. Inaczej oceniane może być krótkie przyłącze prowadzone w pasie zieleni bez ingerencji w jezdnię, a inaczej szerokie roboty ziemne, przebudowa drogi, ustanowienie trwałych ograniczeń w korzystaniu z gruntu albo inwestycja powodująca realne utrudnienia dla pozostałych właścicieli.

W orzecznictwie jako czynności zwykłego zarządu wskazywano między innymi instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym współwłasnością, budowę podziemnej linii kablowej na działce drogowej oraz budowę przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to jednak automatycznej zgody na każdą inwestycję. Każdorazowo należy sprawdzić zakres prac, przebieg instalacji i skutki dla wspólnej nieruchomości.

Co zrobić, gdy jest zgoda tylko 50% współwłaścicieli?

Przy dokładnie 50% udziałów nie ma większości wymaganej do czynności zwykłego zarządu. W takiej sytuacji najpierw warto uzyskać pisemne stanowisko od pozostałych współwłaścicieli i przedstawić im dokumenty techniczne: warunki przyłączenia, plan sytuacyjny, projekt przebiegu przyłącza, sposób odtworzenia terenu oraz informację, że prace nie będą utrudniały korzystania z drogi.

Jeżeli zgody nadal nie ma, właściwym rozwiązaniem jest złożenie do sądu wniosku o upoważnienie do dokonania czynności zwykłego zarządu. We wniosku należy wykazać, że przyłącze jest potrzebne do prawidłowego korzystania z nieruchomości, ingerencja w drogę wspólną jest możliwie najmniejsza, a po zakończeniu robót teren zostanie przywrócony do należytego stanu.

W sprawach dotyczących wspólnych dróg często pojawia się także problem innych instalacji, takich jak kanalizacja, gaz, energia elektryczna lub światłowód. Podobne zasady mogą mieć zastosowanie przy sprawach takich jak doprowadzenie kanalizacji a zgoda współwłaścicieli, choć każda inwestycja wymaga osobnej oceny.

Ryzyko wykonania przyłącza bez wymaganej zgody

Wykonanie przyłącza bez wymaganej zgody może zostać potraktowane jako naruszenie uprawnień pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem, usunięcia urządzeń, zaprzestania naruszeń albo naprawienia szkody, jeżeli taka szkoda powstała.

Ryzyko jest mniejsze, gdy prace mają niewielki zakres, nie naruszają jezdni, nie ograniczają przejazdu i po zakończeniu nie wpływają na korzystanie z drogi. Nie usuwa to jednak problemu braku wymaganej zgody. Z punktu widzenia procesu sądowego znaczenie będzie miało nie tylko to, czy przyłącze jest potrzebne inwestorowi, ale również czy narusza interesy pozostałych współwłaścicieli i czy można było wcześniej uzyskać rozstrzygnięcie sądu.

Jeżeli podobne urządzenie zostało wykonane przez sąsiada na cudzym gruncie albo we wspólnej drodze bez uzgodnień, warto osobno przeanalizować roszczenia właściciela. Pokrewnym zagadnieniem jest przyłącze wodociągowe sąsiada na działce.

Przyłącze wodociągowe a Prawo budowlane

Od strony budowlanej przyłącza są objęte odrębnymi zasadami. Art. 29a Prawa budowlanego przewiduje, że budowa przyłączy wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej albo mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Do budowy przyłącza wodociągowego stosuje się także przepisy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

Przepisy budowlane nie zastępują jednak zgody współwłaścicieli. Nawet jeżeli inwestycja nie wymaga pozwolenia na budowę albo jest realizowana w uproszczonym trybie, nadal trzeba mieć cywilnoprawną podstawę do korzystania z cudzej albo wspólnej nieruchomości. Organ administracji może oceniać inne kwestie niż sąd cywilny, dlatego brak sprzeciwu administracyjnego nie zawsze chroni przed roszczeniami współwłaścicieli.

Utwardzenie lub przygotowanie wspólnej drogi i podział kosztów

Artykuł dotyczy przede wszystkim przyłącza wodociągowego, ale podobny problem występuje przy przygotowaniu wspólnej drogi: wyrównaniu, utwardzeniu, odwodnieniu albo doprowadzeniu jej do stanu umożliwiającego normalny dojazd. Jeżeli droga jest współwłasnością, jeden właściciel nie powinien samodzielnie decydować o kosztownej inwestycji i następnie żądać od pozostałych zapłaty tylko dlatego, że droga została ulepszona.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości udziałów. Przepis ten nie oznacza jednak, że każdy wydatek poniesiony samowolnie przez jednego współwłaściciela automatycznie obciąża pozostałych. Najpierw trzeba ustalić, czy wydatek był konieczny, czy mieścił się w prawidłowym zarządzie rzeczą wspólną i czy został poniesiony za wymaganą zgodą albo na podstawie rozstrzygnięcia sądu.

Jeżeli utwardzenie drogi lub przygotowanie pasa drogowego zwiększa użyteczność całej nieruchomości wspólnej, sąd może uznać takie działanie za uzasadnione. Nie zmienia to faktu, że przed rozpoczęciem prac warto uzyskać zgodę współwłaścicieli albo wystąpić o rozstrzygnięcie sądu. W sporach o wspólne drogi pomocne może być również omówienie problemu, jakim jest brak zgody na instalację w drodze stanowiącej współwłasność.

Jak przygotować się do rozmów albo sprawy sądowej?

Przed rozmową ze współwłaścicielami lub złożeniem wniosku do sądu warto zebrać dokumenty potwierdzające przebieg i zakres planowanych prac. Najczęściej przydatne będą: aktualny odpis księgi wieczystej, wykaz udziałów, mapa z przebiegiem przyłącza lub drogi, warunki techniczne od przedsiębiorstwa wodociągowego, kosztorys, opis sposobu wykonania robót oraz deklaracja przywrócenia nawierzchni do poprzedniego stanu.

Warto też zaproponować rozwiązania ograniczające obawy sąsiadów: termin robót, sposób zabezpieczenia przejazdu, odpowiedzialność za szkody, udział geodety lub kierownika robót, a przy kosztach drogi – jasny kosztorys i rozliczenie proporcjonalne do udziałów. Im bardziej konkretna i mniej uciążliwa propozycja, tym większa szansa na zgodę albo korzystne rozstrzygnięcie sądu.

FAQ

Czy zgoda 50% współwłaścicieli wystarczy na przyłącze wodociągowe?

Nie, jeżeli czynność wymaga zgody większości współwłaścicieli. Większość oznacza więcej niż 50% udziałów. Przy dokładnie połowie udziałów należy uzyskać dodatkową zgodę albo wystąpić do sądu o upoważnienie.

Czy przyłącze wodociągowe zawsze jest czynnością zwykłego zarządu?

Nie zawsze. Orzecznictwo często kwalifikuje instalacje wodociągowe, kanalizacyjne lub podobne urządzenia na gruncie wspólnym jako czynności zwykłego zarządu, ale ostateczna ocena zależy od konkretnego zakresu prac, kosztów i wpływu na korzystanie z nieruchomości.

Co grozi za wykonanie przyłącza bez zgody współwłaścicieli?

Pozostali współwłaściciele mogą żądać usunięcia naruszenia, przywrócenia stanu zgodnego z prawem, naprawienia szkody albo rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Ryzyko rośnie, gdy roboty były trwałe, kosztowne albo ograniczyły korzystanie z drogi.

Czy sąd może zastąpić zgodę współwłaścicieli?

Tak. Przy czynności zwykłego zarządu każdy współwłaściciel może żądać sądowego upoważnienia na podstawie art. 201 Kodeksu cywilnego. Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd z wnioskiem mogą wystąpić współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów.

Czy sąsiad musi partycypować w kosztach utwardzenia wspólnej drogi?

Co do zasady współwłaściciele ponoszą wydatki na rzecz wspólną proporcjonalnie do udziałów. Jeżeli jednak prace zostały wykonane bez wymaganej zgody, odzyskanie kosztów może być sporne. Najlepiej uzyskać zgodę przed inwestycją albo rozstrzygnięcie sądu.

Czy brak pozwolenia na budowę oznacza, że nie trzeba zgody współwłaścicieli?

Nie. Tryb budowlany i zgoda cywilnoprawna to dwie różne kwestie. Nawet jeżeli przyłącze może być wykonane bez pozwolenia na budowę, inwestor nadal powinien mieć zgodę współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu dotyczące korzystania z nieruchomości wspólnej.

Źródła

• Art. 199, art. 201, art. 202 i art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 29a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 511/11.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 2 kwietnia 2002 r., sygn. akt IV SA 3785/02.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2016 r., sygn. akt III CSK 394/15.