Długi czynszowe i eksmisja z mieszkania spółdzielczego

Kto odpowiada za opłaty w lokalu spółdzielczym?

W lokalach spółdzielczych podstawową zasadę ponoszenia opłat określa art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie ze statutem.

Jeżeli dana osoba ma spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia w pierwszej kolejności kieruje roszczenia do tej osoby. W praktyce znaczenie ma jednak również to, kto faktycznie mieszkał w lokalu i korzystał z niego w czasie, gdy narastały zaległości.

Art. 4 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że za opłaty solidarnie z osobami, którym przysługują prawa do lokalu, odpowiadają osoby pełnoletnie stale zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu. Ten sam przepis ogranicza ich odpowiedzialność do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania albo faktycznego korzystania z lokalu.

Solidarność dłużników oznacza, że spółdzielnia może żądać całości albo części należności od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego osobno. Wynika to z art. 366 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zapłata przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych wobec wierzyciela w zakresie dokonanej zapłaty, co wynika z art. 366 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy osoba zameldowana musi płacić dług czynszowy?

Nie. Meldunek nie jest samodzielną podstawą odpowiedzialności za opłaty na rzecz spółdzielni. Art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności stanowi, że zameldowanie na pobyt stały albo czasowy służy celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała. Meldunek jest więc dowodem pomocniczym, ale nie zastępuje ustalenia, czy dana osoba rzeczywiście stale mieszkała w lokalu albo faktycznie z niego korzystała.

Jeżeli siostra lokatora od lat nie mieszka w mieszkaniu, powinna w sądzie podnieść ten zarzut i przedstawić dowody. Przydatne mogą być m.in. umowa najmu innego lokalu, dokumenty potwierdzające pracę lub naukę w innej miejscowości, rachunki za media pod innym adresem, korespondencja urzędowa, zeznania sąsiadów oraz dokumenty potwierdzające wymeldowanie albo próbę uporządkowania meldunku.

W podobnych sprawach znaczenie mogą mieć również kwestie meldunkowe lokatora, zwłaszcza gdy spółdzielnia albo gmina wiąże wysokość niektórych opłat z liczbą osób zgłoszonych lub zamieszkujących w lokalu.

Kto może być pozwany przez spółdzielnię?

Spółdzielnia często pozywa wszystkie osoby, które według jej danych są związane z lokalem. Nie oznacza to jednak, że każda z tych osób ostatecznie zostanie obciążona długiem. Sąd powinien ustalić, komu przysługiwało prawo do lokalu, kto stale w nim zamieszkiwał, kto faktycznie z niego korzystał oraz za jaki okres powstało zadłużenie.

Jak bronić się przed zapłatą długu matki albo innego domownika?

Jeżeli osoba pozwana nie mieszkała w lokalu w okresie powstania długu, nie powinna ograniczać się do ustnych wyjaśnień. W sprawie sądowej należy złożyć odpowiedź na pozew, sprzeciw od nakazu zapłaty albo inne pismo wymagane przez sąd – zależnie od rodzaju doręczonego pisma i pouczenia. Termin i sposób działania trzeba sprawdzić w doręczeniu z sądu.

Podstawowa linia obrony powinna odnosić się do art. 4 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Trzeba wykazywać, że w okresie objętym pozwem dana osoba nie była pełnoletnim stałym domownikiem, nie korzystała faktycznie z lokalu albo jej odpowiedzialność powinna być ograniczona tylko do krótszego okresu.

Warto także sprawdzić przedawnienie. Roszczenia o okresowe opłaty za lokal co do zasady przedawniają się z upływem 3 lat, co wynika z art. 118 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Po nowelizacji art. 118 Kodeksu cywilnego koniec terminu przedawnienia przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. W starszych sprawach trzeba dodatkowo ocenić przepisy przejściowe.

Jeżeli spółdzielnia nalicza odsetki, podstawą jest zwykle art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, choćby nie poniósł szkody i choćby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Wysokość odsetek zależy od treści statutu, uchwał, umowy lub – przy braku odmiennego zastrzeżenia – od przepisów o odsetkach ustawowych za opóźnienie.

Czy spółdzielnia może doprowadzić do eksmisji za długi?

Tak, ale procedura zależy od rodzaju prawa do lokalu i od stanu faktycznego. Przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu szczególne znaczenie ma art. 11 ust. 1¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten pozwala spółdzielni żądać w procesie sądowym orzeczenia o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu m.in. w razie zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 tej ustawy, za okres co najmniej 6 miesięcy.

Po utracie tytułu prawnego do lokalu osoby zajmujące lokal muszą liczyć się z pozwem o opróżnienie lokalu. Przy orzekaniu eksmisji sąd bada także, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek orzeczenia o tym uprawnieniu wynika z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje kategorie osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Dotyczy to m.in. kobiety w ciąży, małoletniego, osoby z niepełnosprawnością, osoby ubezwłasnowolnionej, obłożnie chorej, emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego oraz osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w uchwale.

Sama sprawa o zapłatę długu i sprawa o eksmisję mogą toczyć się oddzielnie albo równolegle. Zapłata zaległości może mieć znaczenie praktyczne, ale nie zawsze automatycznie kończy spór o lokal – zależy to od etapu sprawy, rodzaju prawa do lokalu i stanowiska spółdzielni.

Czy można wstrzymać się z zapłatą do czasu lokalu socjalnego?

Nie jest to bezpieczne rozwiązanie. Jeżeli sąd przyzna osobie eksmitowanej uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty takiego lokalu. Wynika to z art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie oznacza to jednak, że osoba zajmująca lokal przestaje ponosić jakiekolwiek koszty.

Art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego obowiązek opłacania odszkodowania. Jeżeli sąd wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia oferty najmu socjalnego lokalu, art. 18 ust. 3 tej ustawy przewiduje odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie osoby te byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

W praktyce oznacza to, że oczekiwanie na lokal od gminy nie zatrzymuje narastania bieżących należności. Dodatkowo mogą narastać odsetki za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, a spółdzielnia może dochodzić kosztów procesu i kosztów egzekucyjnych, jeżeli sprawa trafi do komornika.

Czy eksmisja umarza dług wobec spółdzielni?

Nie. Eksmisja, wygaśnięcie prawa do lokalu ani przyznanie najmu socjalnego lokalu nie powodują automatycznego umorzenia zadłużenia. Dług istnieje nadal, chyba że zostanie spłacony, przedawniony w zakresie skutecznie podniesionego zarzutu, umorzony przez wierzyciela albo objęty ugodą.

W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu po jego wygaśnięciu pojawia się także kwestia rozliczenia wartości lokalu. Art. 11 ust. 2¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że osobie uprawnionej przysługuje wartość rynkowa lokalu. Zgodnie z art. 11 ust. 2² tej ustawy z wartości tej potrąca się m.in. przypadającą na lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na lokal, a także zadłużenie z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Warunkiem prawidłowego rozliczenia jest zwykle opróżnienie lokalu i przeprowadzenie procedury przewidzianej w ustawie oraz statucie spółdzielni. Nie należy więc zakładać, że przyszłe rozliczenie lokalu zawsze pokryje cały dług. Jeżeli zadłużenie jest wysokie, warto rozważyć ugodę, rozłożenie długu na raty albo częściową spłatę, aby ograniczyć dalsze odsetki i koszty.

Jeżeli problem dotyczy innych opłat albo statusu członka spółdzielni, pomocne może być omówienie, czym jest opłata za brak członkostwa w spółdzielni i kiedy spółdzielnia może różnicować obowiązki finansowe mieszkańców.

FAQ

Źródła

• Art. 4 ust. 1 i ust. 6 oraz art. 11 ust. 1¹, ust. 2¹ i ust. 2² ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 14 ust. 1, ust. 4 i ust. 6 oraz art. 18 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 118, art. 120 § 1, art. 366 § 1 i § 2 oraz art. 481 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Stan prawny: 20 lipca 2026 r.