Sprzedaż mieszkania dziecku poniżej ceny rynkowej – skutki podatkowe

Czy można sprzedać mieszkanie dziecku za połowę ceny?

Tak. Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel może sprzedać nieruchomość także osobie bliskiej i także za cenę niższą od rynkowej. Wynika to z zasady swobody umów z art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przy czym sama umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Trzeba jednak odróżnić ważność umowy od jej skutków podatkowych. To, że strony wpiszą w akcie cenę niższą od rynkowej, nie oznacza jeszcze, że organy podatkowe będą tę cenę akceptować przy rozliczeniu podatku.

Sprzedaż mieszkania poniżej ceny rynkowej a PIT sprzedającego

Kluczowe znaczenie ma art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli więc matka kupi nowe mieszkanie i sprzeda je córce wkrótce po zakupie, sprzedaż będzie co do zasady objęta reżimem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, bo nie minie jeszcze 5-letni termin.

W takiej sytuacji zastosowanie ma art. 19 ust. 1 ustawy o PIT. Przepis ten stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, ale jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy określa przychód w wysokości wartości rynkowej.

To właśnie ten mechanizm powoduje ryzyko przy sprzedaży rodzinnej za połowę wartości. Gdy cena będzie sztucznie obniżona, urząd może uznać, że przychodem sprzedającego jest nie cena z aktu, lecz wartość rynkowa mieszkania.

Na ten problem warto spojrzeć także praktycznie: jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, jest cena znacznie poniżej wartości rynkowej, fiskus może wszcząć procedurę weryfikacji wartości.

Jak urząd skarbowy bada zaniżoną cenę?

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o PIT wartość rynkową określa się na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu, stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z kolei art. 19 ust. 4 ustawy o PIT przewiduje procedurę, w której organ podatkowy wzywa strony do zmiany wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających cenę odbiegającą od rynkowej. Jeżeli strony nie odpowiedzą, nie zmienią wartości albo nie wykażą uzasadnionych przyczyn, organ może określić wartość z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość ustalona przez biegłego odbiega co najmniej o 33% od wartości wskazanej przez strony, koszt opinii biegłego ponosi zbywający.

Uzasadnieniem niższej ceny mogą być np. istotne wady prawne lub techniczne lokalu, konieczność bardzo kosztownego remontu, obciążenia, ograniczona możliwość korzystania z nieruchomości albo inne konkretne okoliczności. Sam fakt, że strony są rodziną, zwykle nie wystarcza jako uzasadnienie obniżenia ceny dla celów PIT.

Czy brak realnego zysku wyłącza podatek?

Nie zawsze. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, podatek oblicza się według zasad z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, czyli stawka wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą jest dochód ustalony zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy jako różnica między przychodem ustalonym według art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, jeśli były dokonywane.

To oznacza, że nawet jeżeli matka sprzeda córce lokal taniej niż sama za niego zapłaciła, urząd może przyjąć do rozliczenia wartość rynkową jako przychód. Wtedy może powstać dochód podatkowy mimo niskiej ceny wpisanej do aktu.

Przykładowo: matka kupuje mieszkanie za 1 000 000 zł, a po roku sprzedaje córce za 550 000 zł. Jeżeli organ ustali, że wartość rynkowa na dzień sprzedaży wynosi 1 200 000 zł, to przychód może zostać określony na 1 200 000 zł. Przy założeniu kosztu nabycia 1 000 000 zł, dochód do opodatkowania wyniósłby 200 000 zł.

Kiedy sprzedaż nie powoduje PIT?

Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, minęło 5 lat, sprzedaż nie stanowi już źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W takim wariancie matka może sprzedać mieszkanie dziecku bez podatku dochodowego od tej sprzedaży, niezależnie od tego, czy sprzeda z zyskiem, bez zysku czy poniżej wartości rynkowej.

Dlatego w opisanym stanie faktycznym trzeba oddzielić dwa lokale:

• stare mieszkanie matki – jeżeli matka jest właścicielką od ponad 5 lat liczonych od końca roku nabycia, jego sprzedaż co do zasady nie podlega PIT;
• nowe mieszkanie kupione przez matkę – jeżeli zostanie sprzedane córce wkrótce po zakupie, sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat i może rodzić ryzyko podatku.

Czy ulga mieszkaniowa rozwiązuje problem?

Czasem tak, ale zależy to od konkretnych dat i wydatków. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości może korzystać ze zwolnienia, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, czyli obecnie w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednak w opisanym wariancie problemem jest sprzedaż nowo kupionego mieszkania córce za zaniżoną cenę. Sam wcześniejszy zakup tego mieszkania przez matkę może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe tylko wtedy, gdy lokal rzeczywiście służył lub ma służyć jej własnym celom mieszkaniowym w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Jeżeli od początku zakup następuje głównie po to, by szybko odsprzedać mieszkanie dziecku po obniżonej cenie, zastosowanie ulgi może być sporne i zależne od całokształtu okoliczności.

Kto płaci PCC, notariusza i wpisy?

Przy umowie sprzedaży nieruchomości kupujący co do zasady płaci podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynika to z art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2 ustawy o PCC, a niekoniecznie cena wpisana do aktu. To oznacza, że jeżeli mieszkanie warte jest 1 100 000 zł, a zostanie sprzedane za 550 000 zł, notariusz może pobrać PCC od wartości rynkowej, nie od obniżonej ceny.

Koszty notarialne, opłata sądowa za wpis prawa własności w księdze wieczystej oraz ewentualne opłaty za wnioski wieczystoksięgowe strony mogą między sobą rozłożyć umownie. W praktyce najczęściej płaci je kupujący, ale nie wynika to z bezwzględnego zakazu odmiennego ustalenia między stronami. Jeżeli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, dochodzą koszty bankowe i zwykle ustanowienie hipoteki.

Czy bank zaakceptuje sprzedaż za połowę wartości?

Nie ma gwarancji. To kwestia polityki kredytowej konkretnego banku i treści umowy. Bank zwykle bada wartość nieruchomości zabezpieczającej kredyt, a przy transakcjach rodzinnych może wymagać dodatkowych dokumentów, operatu szacunkowego albo wyjaśnienia przyczyn niskiej ceny. Część banków ogranicza finansowanie, gdy cena transakcyjna jest wyraźnie niższa od wartości zabezpieczenia.

To nie jest kwestia samej ważności umowy, tylko ryzyka kredytowego ocenianego przez bank.

Czy zamiast sprzedaży lepsza jest darowizna?

W wielu rodzinnych sytuacjach warto porównać sprzedaż z darowizną. Darowizna nie rodzi PCC jak sprzedaż, ale podlega ustawie o podatku od spadków i darowizn. Jednocześnie najbliższa rodzina może korzystać ze zwolnienia, jeśli zostaną spełnione warunki ustawowe, zwłaszcza przy darowiźnie środków pieniężnych wymagającej odpowiedniego udokumentowania. Przy nieruchomości notariusz obsługuje obowiązki podatkowe związane z aktem.

Jeżeli celem nie jest rzeczywista sprzedaż za ekwiwalentną cenę, tylko przekazanie mieszkania dziecku na preferencyjnych warunkach, czasem bardziej przejrzysta prawnie i podatkowo będzie darowizna nieruchomości w rodzinie. Wybór zależy jednak od celu stron, źródła finansowania, relacji rodzinnych oraz tego, czy w grę wchodzi kredyt bankowy.

Jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję w rodzinie?

Jeżeli rodzic chce kupić nowe mieszkanie i szybko sprzedać je dziecku, najbezpieczniej jest:

• ustalić, czy sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku nabycia;
• porównać cenę umowną z realną wartością rynkową lokalu;
• zebrać dowody uzasadniające obniżkę ceny, jeśli ma ona wynikać z konkretnych wad lub obciążeń;
• sprawdzić, czy bank kupującego zaakceptuje konstrukcję transakcji;
• porównać wariant sprzedaży z wariantem darowizny lub innym sposobem przekazania majątku;
• pamiętać, że umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a dane do PCC notariusz wpisze według wartości rynkowej, jeśli cena będzie nierealna.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te same przepisy działają w różnych układach rodzinnych i terminach sprzedaży.

FAQ

Czy rodzic może legalnie sprzedać mieszkanie dziecku za 1 zł?

Cywilnie strony mogą ustalić nawet bardzo niską cenę, ale przy nieruchomości taka transakcja niemal na pewno wywoła pytania podatkowe. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat urząd może określić przychód według wartości rynkowej na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, a PCC i tak jest liczony od wartości rynkowej.

Czy po 5 latach urząd nadal może naliczyć PIT od sprzedaży rodzinnej?

Co do zasady nie, bo po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia sprzedaż nie jest źródłem przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nadal jednak pozostają skutki w PCC po stronie kupującego.

Kto płaci PCC przy sprzedaży mieszkania matki córce?

Podatnikiem PCC jest kupujący, czyli córka, zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Czy notariusz pobierze PCC od ceny z aktu czy od wartości rynkowej?

Podstawą PCC jest wartość rynkowa z art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy o PCC. Jeżeli cena w akcie będzie wyraźnie zaniżona, notariusz może oprzeć rozliczenie na wartości rynkowej albo zażądać wyjaśnień.

Czy lepiej zrobić sprzedaż czy darowiznę?

To zależy od celu, relacji rodzinnych, kredytu i planów na przyszłość. Jeżeli przekazanie ma być w istocie nieodpłatnym wsparciem dziecka, często warto porównać skutki sprzedaży z darowizną, bo sprzedaż poniżej wartości rynkowej może generować PIT po stronie rodzica i PCC po stronie dziecka.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – ISAP.

2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – ISAP.

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP.