Czy przepisanie nieruchomości na małżonka chroni przed egzekucją?

Czy przepisanie nieruchomości na małżonkę to dobry sposób na ochronę przed wierzycielami?

Co do zasady – nie ma bezpiecznej zasady, że przepisanie nieruchomości na żonę lub męża automatycznie wyłącza możliwość późniejszego dochodzenia roszczeń przez wierzycieli. Jeżeli mąż prowadzący działalność gospodarczą przeniesie własność nieruchomości, a przez to stanie się niewypłacalny albo bardziej niewypłacalny, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną wobec siebie na podstawie art. 527 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W praktyce oznacza to, że nawet jeśli właścicielem nieruchomości stanie się małżonka, wierzyciel po wygranej sprawie pauliańskiej może prowadzić egzekucję z tej nieruchomości tak, jakby przeniesienie własności wobec niego nie wywoływało skutku.

Znaczenie ma jednak konkretny stan faktyczny: moment dokonania czynności, istnienie lub brak długów, rodzaj umowy, sytuacja finansowa przedsiębiorcy oraz to, czy druga strona była osobą bliską.

Rozdzielność majątkowa nie wyłącza skargi pauliańskiej

Sama umowa rozdzielności majątkowej nie blokuje roszczeń wierzyciela. Rozdzielność oznacza tylko, że między małżonkami nie ma wspólności ustawowej i każdy z nich ma odrębny majątek. Nie powoduje jednak, że majątek przeniesiony z dłużnika na współmałżonka staje się automatycznie „nietykalny” dla wierzycieli.

Jeżeli mąż jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, może nią rozporządzić. Ale skuteczność tego rozporządzenia wobec wierzyciela trzeba oceniać także przez pryzmat art. 527–534 Kodeksu cywilnego. W razie sporu sąd bada nie tylko sam akt notarialny, lecz także gospodarczy sens całej transakcji.

Jeżeli rozważają Państwo przekazanie majątku między małżonkami, trzeba oddzielnie ocenić skutki rodzinne, podatkowe i egzekucyjne.

Na czym polega skarga pauliańska?

Zgodnie z art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną wobec siebie, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Za pokrzywdzenie wierzycieli uważa się sytuację, gdy wskutek czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo niewypłacalny w wyższym stopniu niż przed jej dokonaniem – art. 527 § 2 Kodeksu cywilnego.

W przypadku osoby bliskiej ustawodawca wprowadza ułatwienie dla wierzyciela. Zgodnie z art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli korzyść majątkową uzyskała osoba będąca z dłużnikiem w bliskim stosunku, domniemywa się, że wiedziała ona, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Małżonek niewątpliwie jest taką osobą bliską.

Jeszcze dalej idzie art. 528 Kodeksu cywilnego: jeżeli korzyść została uzyskana bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba trzecia nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Dlatego darowizna jest znacznie bardziej ryzykowna niż rzeczywiście odpłatna sprzedaż.

Darowizna nieruchomości na małżonka – największe ryzyko

Jeżeli nieruchomość zostałaby po prostu darowana żonie, wierzyciel ma najłatwiejszą drogę do podważenia takiej czynności. Wynika to z połączenia dwóch elementów:

• małżonek jest osobą bliską – art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego,
• darowizna jest czynnością nieodpłatną – art. 528 Kodeksu cywilnego.

To oznacza, że obrona obdarowanej małżonki jest dużo trudniejsza niż przy zwykłej sprzedaży za realną cenę. W procesie wierzyciel nie musi wtedy wykazywać tak szeroko dobrej lub złej wiary obdarowanej, jak przy czynności odpłatnej.

Warto też pamiętać, że jeżeli po otrzymaniu nieruchomości małżonka dalej rozporządzi nią na rzecz kolejnej osoby, możliwe jest sięgnięcie także do dalszego nabywcy na zasadach z art. 531 Kodeksu cywilnego.

Czy sprzedaż nieruchomości małżonce jest bezpieczniejsza?

Sprzedaż może być bezpieczniejsza niż darowizna, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczywista. To znaczy w szczególności:

• cena nie jest fikcyjna ani rażąco zaniżona,
• cena została faktycznie zapłacona,
• przepływ pieniędzy da się udokumentować,
• transakcja ma ekonomiczne uzasadnienie.

Jeśli strony zawrą pozorną umowę sprzedaży tylko po to, by ukryć darowiznę, zastosowanie może mieć art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. W praktyce wierzyciel może próbować wykazywać, że sprzedaż była jedynie „na papierze”.

Ryzykowne są także transakcje rodzinne po cenach wyraźnie nierynkowych. Sąd zwykle patrzy wtedy na całokształt okoliczności: zadłużenie, terminy płatności, relacje rodzinne, przepływy bankowe i dalsze korzystanie z nieruchomości po sprzedaży.

Przy sprawach o uszczuplanie majątku sądy również badają, czy czynność była rzeczywista, czy miała jedynie stworzyć pozory zmiany własności.

Czy brak obecnych długów oznacza pełne bezpieczeństwo?

Nie zawsze, ale jest to okoliczność bardzo istotna. Jeżeli w chwili darowizny lub sprzedaży mąż nie ma długów i nie istnieją jeszcze wierzyciele, ryzyko klasycznej skargi pauliańskiej dotyczącej obecnych wierzycieli jest mniejsze. Nie oznacza to jednak całkowitego braku zagrożenia.

Trzeba uwzględnić art. 530 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, regulacje o skardze pauliańskiej stosuje się odpowiednio także wtedy, gdy dłużnik działał w zamiarze pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli. Jeżeli czynność była nieodpłatna, przyszły wierzyciel ma silniejszą pozycję procesową. Przy czynności odpłatnej musi wykazać dodatkowo, że osoba trzecia o zamiarze dłużnika wiedziała.

Dlatego kluczowe jest pytanie, czy już dziś można racjonalnie przewidywać zagrożenie niewypłacalnością: np. toczące się spory, zaległości publicznoprawne, niewykonane kontrakty, roszczenia klientów, ryzyko kar umownych albo utrata płynności. Samo stwierdzenie, że „na razie firma działa dobrze”, bywa niewystarczające, jeśli istnieją już sygnały problemów.

Termin na wniesienie skargi pauliańskiej

Roszczenie wierzyciela o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną wygasa z upływem 5 lat od daty tej czynności – art. 534 Kodeksu cywilnego. Jest to termin zawity, a więc po jego upływie skarga pauliańska co do zasady nie może być skutecznie dochodzona.

Nie należy jednak z tego wyciągać zbyt daleko idącego wniosku, że wystarczy „przeczekać”. Po pierwsze, pięć lat liczy się od konkretnej czynności, zwykle od aktu notarialnego. Po drugie, w tym czasie wierzyciel może wytoczyć powództwo, jeśli tylko powstanie jego wierzytelność i będzie mógł wykazać przesłanki z art. 527 i następnych Kodeksu cywilnego. Po trzecie, w niektórych stanach faktycznych mogą pojawić się także inne spory, np. dotyczące pozorności czynności.

Inwestowanie własnych pieniędzy w cudzą nieruchomość

Pani ostrożność jest uzasadniona również z innego powodu. Jeżeli przy rozdzielności majątkowej budynek należy wyłącznie do męża, a żona finansuje remont lub przebudowę z własnych środków, to co do zasady ponosi nakłady na cudzą rzecz. Potem odzyskanie tych środków może wymagać odrębnego rozliczenia, a przy konflikcie małżeńskim bywa to trudne dowodowo.

W takiej sytuacji często rozważa się nie tylko przeniesienie własności, ale także inne rozwiązania porządkujące relacje majątkowe, w zależności od celu stron, skali inwestycji i źródła pieniędzy.

Jeżeli problem dotyczy nie tyle ochrony przed wierzycielami, ile uporządkowania relacji między małżonkami, inaczej ocenia się darowiznę, a inaczej odpłatne sprzedaż mieszkania między członkami rodziny. Powiązanym zagadnieniem jest przekazanie mieszkania żonie a ochrona przed wierzycielami.

Jakie rozwiązanie jest praktycznie najbezpieczniejsze?

Nie ma jednego rozwiązania dobrego dla każdego. Zależy to przede wszystkim od tego:

• czy istnieją już obecne zobowiązania albo spory mogące zakończyć się długiem,
• czy nieruchomość ma być przekazana nieodpłatnie czy odpłatnie,
• czy żona ma finansować dalsze nakłady i w jakiej wysokości,
• czy celem jest ochrona przed wierzycielami, czy raczej uporządkowanie rodzinnych relacji majątkowych.

Jeżeli nie ma zadłużenia ani obiektywnych sygnałów nadchodzącej niewypłacalności, ryzyko skargi pauliańskiej jest mniejsze niż wtedy, gdy problemy finansowe już się zarysowały. Nadal jednak trzeba uważać na pozorność, zaniżoną cenę oraz brak realnego rozliczenia między małżonkami.

W razie planowania zmian własnościowych warto przygotować dokumentację potwierdzającą cel czynności, wartość nieruchomości, źródło środków i faktyczne rozliczenie ceny. Przy czynności notarialnej te elementy często mają później duże znaczenie dowodowe.

Tabela ryzyk: darowizna i sprzedaż nieruchomości małżonkowi

Podsumowanie

Samo przepisanie nieruchomości na małżonka nie daje gwarancji ochrony przed egzekucją. Największe ryzyko występuje przy darowiźnie dokonanej na rzecz współmałżonka, zwłaszcza gdy istnieją już długi albo można przewidywać problemy finansowe. Sprzedaż może być rozwiązaniem bezpieczniejszym, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczywista, odpłatna i dobrze udokumentowana.

Jeżeli celem jest jednocześnie zabezpieczenie inwestowanych przez Panią pieniędzy i ograniczenie ryzyka wobec wierzycieli męża, potrzebna jest analiza dokumentów i aktualnej sytuacji finansowej firmy. Bez tego łatwo przyjąć rozwiązanie, które notarialnie wygląda poprawnie, ale później okazuje się podatne na podważenie.

FAQ

Czy komornik może zająć nieruchomość już przepisaną na żonę?

Nie bezpośrednio tylko dlatego, że była kiedyś własnością męża. Jednak wierzyciel może wcześniej wygrać sprawę pauliańską i wtedy egzekucja z tej nieruchomości staje się możliwa wobec niego.

Czy darowizna jest bardziej ryzykowna niż sprzedaż?

Tak. Przy darowiźnie działa art. 528 Kodeksu cywilnego, który znacznie ułatwia wierzycielowi podważenie czynności. Dodatkowo małżonek jest osobą bliską w rozumieniu art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego.

Czy rozdzielność majątkowa wystarczy, aby ochronić żonę?

Nie. Rozdzielność porządkuje ustrój majątkowy między małżonkami, ale nie wyłącza możliwości podważenia czynności dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Ile czasu ma wierzyciel na zaskarżenie przeniesienia własności?

Co do zasady 5 lat od daty dokonania czynności prawnej, zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego.

Czy można sprzedać nieruchomość żonie za symboliczną kwotę?

To rozwiązanie jest bardzo ryzykowne. Może zostać potraktowane jako czynność pozorna albo jako transakcja służąca pokrzywdzeniu wierzycieli.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093

2. Art. 527 Kodeksu cywilnego – https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-527